在连续数月的持续低迷后，进入7月，北京楼市终于呈现出回暖迹象。

　　多家房地产机构统计显示，受益于自住房的集中签约，7月北京新房成交量创近3个月高点，降价项目的增多正在加速购房者从观望转为入市成交；二手房市场的回暖表现更为显著，在近期客源量增长的拉动下，7月成交量环比增逾两成，部分房源价格也出现止跌。不过，对于未来市场走势，业内人士普遍认为，买卖双方目前仍然处于深度博弈之中，政策的走向也并不明朗，因此当前楼市出现的回暖迹象能否持续，仍然有待观察。

　　□记者观察

　　二手房看房量骤升

　　8月2日，天气异常闷热，身形微胖的小徐依然打着领带穿着长袖长裤的标准“中介制服”。正午时分，他和同事马不停蹄地带着记者连看了五六套房，一边擦着汗，一边不停地在介绍每套房的户型特点和优势。

　　小徐告诉记者，最近看房量骤然上升了。“6月份之前，几乎没人找我买房，上半年就成交了一套房。但进入6月份后，看房量明显上升了，尤其是7月下半月以后，一周能有十几次。最近这些天，来看房的人尤其多。”他手头一套房源，一个多月前看房量才几次，最近每天都十几次，周末两天甚至超过了30次。

　　7月份，小徐成交了两套房，这在他所在的中介公司算是不错的业绩了，“两套成交得都很干脆，一个是上午看，下午订的，一个是下午看，晚上订的”，小徐有点得意，这个来自西北的小伙子很希望也能在北京买套房，但是“房价太高了，这次一回暖更买不起了。”

　　来自望京的小王也感觉到了同样的暖意。“6月份之前，我每个月的带看量都是个位数。进入6月份，带看量直线上升，7月份更是超过了30多次，这刚进入8月份，明显感觉来看房的人更多了。”

　　小王上半年只成交了一套房，7月份也只有一套业绩，他很希望能在8月份再成交一套甚至两套，“业绩上去了，提成才能上去，趁着市场开始好转了，应该有戏吧。”

　　记者在链家在线网站上看到，朝阳、海淀、丰台、通州等各区县的二手房看房量都有所上升，同样一套房源近期的看房量更是明显上升，而同小区同户型的房源成交速度也有显著提升。

　　来自链家地产、伟业我爱我家等多家机构的统计数据显示，7月北京市二手住宅共成交8059套，成交量环比上月同期增加24.7%，与去年同期相比下降22.6%，7月日均新增客源量与6月相比增长了13.8%。

　　议价空间缩小

　　据小徐介绍，最近看房的主要集中在性价比突出的中低价房源，“这个小区便宜的房源几乎都卖了，都是在这两周卖的。”

　　小王所处的望京区域呈现了同样的趋势。

　　“您看得有点晚了，这个区域最便宜的房几乎都是6月份成交的，现在的房源里虽然还有性价比比较合适的，但还是比6月份高了些。”

　　无论小徐还是小王都表示，现在价格已经不如前段日子好砍价了，“前阵子着急卖的业主多，二三百万的房子都能砍20万左右，现在也有能商量的，但幅度就没那么大了。”

　　值得注意的是，随着看房量和成交量的上升，部分业主又开始了观望甚至提价。据小徐说，“业主对市场变化也很敏感的，有几套房子的业主都表示先不卖了，看看再说，有的业主已经把提前透露出来的底价提升了，还有业主甚至提了价格。”小王则告诉记者，有客户看好了一套房，却怎么也联系不上业主，已经好几天了，业主就是不接电话，“其实不想卖可以直接说的，市场复苏了，都想卖个更好的价格，但现在这样，让人实在有些郁闷。”

　　北京房协秘书长陈志表示，这也是正常现象，二手房交易本来就是买卖双方的博弈试探底部的一个过程。观望未必意味着一定会涨价，如果后继市场不支持，卖家最终还是得回到现实来。

　　据链家统计数据，7月在售房源挂牌价下调比例为85.81%，环比下降1.14个百分点，为近四个月以来最低水平。7月成交房源议价空间为3.7%，环比下降0.6个百分点。虽然议价空间已经缩至4个月来最低水平，但未来几个月能走出什么样的图形，仍需继续观察。

　　买家寻机出手

　　密切关注着二手房，“伺机”出手的李先生（化名）终于在上月底入手了一套三居室，“折合下来单价3万，我个人觉得在望京这个区域是比较合适的价格。”

　　据李先生介绍，最近几个月一直在看二手房，重点关注的就是交通和配套都比较齐全的望京区域，“这几个月看下来，房价确实在松动，很多房子能讨价还价，并且挂牌价格也在下调。7月下旬的时候正好看上一套比较中意的房源，户型很不错，价格也能接受，我不期待非得最低价再出手，首付和房贷都在我承受的范围内就可以，这样的位置，3万元/平方米在我看来就是低谷的价格。”

　　正在西红门附近看房的王小姐（化名）告诉记者，正在积极地看房，希望能在本月上旬就能找到合适的房源，并迅速出手。

　　记者在采访中发现，不少购房者认为目前的价格基本已经回到了一年前，所以选择出手买房。“伟嘉安捷”统计数据也显示出购房者的积极态度，7月份北京房贷市场成交量环比6月出现上涨趋势，涨幅为15%左右。“伟嘉安捷”预计8月的房贷市场将呈稳中有升的趋势。

　　日光盘重现江湖

　　7月，低迷已久的楼市再现多个日光盘。

　　7月19日，位于南四环旧宫板块的北京国韵村一期开盘入市，共推出80套房源，主要为86平方米两居、138平方米三居以及174平方米四居，全部为精装修准现房，均价3.6万-3.9万元/平方米。当天有200余组客户参加选房，截止到中午，推售房源已全部售罄。

　　同日，位于海淀清河板块的华润·萬橡府首期开盘，首批推出房源180套，主推145平米三居和185平米四居，开盘当天共有将近300组客户到场，当天下午3点左右就已经售罄，当天认购金额超15.9亿元。

　　此外，7月推出的多个项目销售势头超乎预计。

　　7月18日晚8点，中国铁建国际城8号开盘，主力户型为72—128平方米两居和三居，另有47平方米、61平方米的小户型可供选择，并大面积赠送大景观飘窗。到晚上11点，共成交7亿元。

　　这种热度持续到了8月。

　　8月3日，位于朝阳区亚奥板块的亚奥·金茂悦推出的是五期楼王收官之作，主力户型为176-183平米的四居产品，是城市核心区域中难得的一所全家庭全改善户型，开盘一小时即成交3亿元。

　　据记者了解，虽然整体新房市场仍在盘整，但进入7月之后，热销项目明显增多。多个项目销售总监均表示近期项目来电来访量有明显上升，对下半年走势表示乐观。

　　□市场影响 刚需盘加大促销力度

　　为吸引刚需客群，加快项目周转率，入市的刚需项目逐渐加大折扣降价力度，房山、通州两个区域成为北京楼市降价主力区。亚豪机构统计显示，7月通州区域整体成交均价达23348元/平方米，与去年年末相比每平方米下降近2000元。房山新入市项目的产品定价一路下滑，从2月的26000/平方米下降至平均19000元/平方米。

　　刚需项目降价促销范围的扩大开始触发刚需购房者回流商品房，7月下旬入市的刚需项目当天去化率大部分超60%。亚豪机构副总经理任启鑫分析称，随着刚需项目入市价格的不断调整，部分项目定价已达到刚需购房者心理预期，使得刚需购房者从观望中转为入市成交。另外，央行6月的二次定向降准，预示着银行额度将会略微宽松，资金流动面将有所好转，在此情形下，房贷利率高企的市场现状也将会逐步得到缓解，促使刚需购房者入市，拉升楼市成交量。

　　□业内分析

　　二手房：低价房源是成交主力

　　购房者入市态度积极与目前的二手房房价调整有关。从链家地产的统计数据可以看出，低价房源更为抢手。自4月起，套总价200万以下的成交占比呈现出逐渐上升的趋势。至7月套总价200万以下成交占比达35.5%，与6月相比上升3个百分点，与今年1月相比则大幅上升近10个百分点。

　　事实上，近几个月来，二手房房价进入低位盘整期。根据链家地产市场研究部统计，7月北京市二手住宅成交均价为27392元/平方米，环比微降0.13%。至此，年内成交均价（1-7月）累计降幅为7.2%，当前价格水平已基本回归到一年前，即去年年中时的价格水平。

　　从各区域成交均价情况来

　　看，7月外城四区（海淀、朝阳、丰台、石景山）及近郊区（大兴、通州、昌平、顺义）二手住宅成交均价环比降幅也呈明显收窄态势，降幅分别为0.9%和2.0%，而中心城区（东城、西城）成交均价环比则出现0.8%的上涨。从价格年内累计涨幅情况来看，中心城区3.5%的累计降幅也为各区域最低。

　　链家地产市场研究部张旭认为，北京市二手住宅价格经历了连续两三个月较大幅度的下滑后，目前的价格水平已降至不少购房者的心理预期，在此窗口期，需求入市积极性有所上升；其次，近期摇号的几个自住型商品房项目较高的弃购率也使得自住房的热度有所冷却，部分此前观望自住房的购房者回流普通二手房市场。

　　新房：自住房冲击量价

　　在连续数月成交低迷之后，7月北京新房成交出现明显上涨。多家房地产机构统计显示，7月北京新建住宅合计签约套数为6200套，这是最近3个月的高点。

　　根据北京中原市场研究部统计，今年7月北京新建住宅成交面积为62.74万平方米，新建商品住宅成交6200套，环比上涨21.12%，同比下降4.42%。其中，期房成交5057套，成交面积为47.9万平方米，现房成交1143套，成交面积为14.83万平方米。新建商品住宅成交量有所抬头。

　　在亚豪市场总监郭毅看来，7月份的成交主要是自住房带来的。据她统计，7月6200套成交商品住宅中，两个自住房项目金隅·汇星苑、首创·悦都汇就分别占了1520套和166套，在扣减完这两个自住房项目的交易量后，7月北京商品住宅仅成交4514套。“北京新房销量自3月份签约7000余套之后一路下滑，4月降至6000余套，五六两个月又下降了1000套，降至5000余套，7月再减500套，降至4514套。虽有自住房拉升销量数字，但市场实际颓势未改。”

　　自住房对新房市场的冲击还体现在价格上。据统计，7月北京新建商品住宅成交均价24837元/平方米，环比下降5.69%，同比上涨0.01%，与去年同期基本持平。如果刨除7月1686套自住型商品住房的影响，全市新房成交均价为26066元/平方米，较上月下降1.02%。

　　□声音

　　>>伟业我爱我家集团副总裁胡景晖

　　八九月将是入市置业好机会

　　在经过了3个月成交量和房价的逐步下行之后，部分潜在的购房需求逐步走出观望，出手购房，是支撑市场近期复苏的主要因素。受开发商降价推盘力度加大、市场微刺激逐步起效、全国范围内取消或放松楼市限购的城市进一步增多等因素的影响，从年初至今延续的浓厚观望情绪出现了一定程度的缓和。在此背景下，7月北京住宅新房市场成交量也呈现出触底复苏的势头，未来一个月新房市场将表现为随着价格的继续小幅回落，成交量将与7月持平或略有上扬，但价格回落的幅度预计将有所收窄。由于二手房市场已经显示出较明显的反弹复苏势头，随着新房价格的走低，对于市场刚需来说，未来的8-9月份将是入市置业的好机会。

　　>>北京麦田房产市场分析师潘学雷

　　二手房价止跌上涨的可能性小

　　7月份北京市二手房住宅网签量虽然有所回升，但是从历史成交数据来看，8000套左右的月网签量仍处低位。据麦田内部数据显示新增客户量自6月第三周（6.16-6.22）以来，已连续5周上涨。由此预计，8月份二手房住宅网签量可能会进一步上涨。在限购及房贷紧缩的大市场背景下，二手房住宅网签量大幅反弹的可能性很小。二手房住宅成交价虽然已连续四个月下滑，但是下滑幅度越来越小，7月份较6月份成交价下滑1.2%，这是自房价下降以来下降幅度最小的月份，预计8月份二手房住宅成交价下降幅度会进一步缩小。由于目前二手房价格上涨的动力缺失，而且新房库存量居高不下，所以二手房成交价止跌上涨的可能性也很小。

　　>>链家地产市场研究部分析师张旭

　　纯商品住宅成交依旧低迷

　　7月新房在自住房集中网签的拉动下成交出现上涨，但是扣除自住房后，纯商品住宅成交依旧低迷。而成交均价保持平稳走势，房企大范围降价尚未来临，仅有个别项目推出部分特价降价房。从二季度开始，市场已经历一段时间的僵持阶段，博弈各方均未出现明显让步，表现为购房者尚未出现明显的积极入市，开发商的价格优惠力度不足。而从全国来看，二三线城市出现大范围的放松限购，但是北京作为一线城市，尚难出现明显的政策松动，加上信贷大幅优惠难显，新房市场依然低迷。目前房企主要面临两方面的降价压力，一是现有高库存及预期也难消化，二是自住房的低价竞争压力。预计未来将会有更多的楼盘选择降价促销，降价的范围或会扩大。

　　>>中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰

　　市场出现回暖信号

　　目前，北京区域内的改善型需求和刚需一样是很真实的。只不过前一段时间由于限购限贷政策和市场走低带来的观望情绪把有这种需求的消费潜力给抑制住了。据统计，近期整个北京市场的环比销售量提高了25%，但是主要以改善盘为主。虽然目前刚需市场的走势还没有明显转暖趋向，但是中高端项目的热销或许可以被看做是改善市场回暖的信号。