从上浮8%下调到上浮5% 广州市场其他银行按兵不动 房贷政策“左右为难”

　　专题文/ 记者潘彧、李婧暄

　　记者最近几天调查广州市场发现，目前，大部分银行对首套房贷利率依然处于上浮10%的区间，但工行从本月起率先将普遍上浮8%的利率调整到上浮5%。

　　事实上，随着昨日佛山放开限购，各地的救市政策出现了两极分化的局面，对于一直备受关注的房贷政策，也呈现了左右为难的情况。

　　记者从某银行总行的内部人士处获悉，房地产市场是银监会近期反复要求商业银行加强防范的重点领域，分析认为，一系列的情况导致了最近房贷利率总是难以下调、楼市调控政策出现两难的原因。

　　央行喊话已数月，且此前也传出了上海部分银行出现房贷利率松动的情况，消息称，对于首套房贷，农业银行和汇丰银行率先调价，而工商银行、建设银行、交通银行等也取消了此前持续多月的基准利率上浮10%左右的惯例，而大部分的股份制银行仍在上浮10%以上的高位，不少还要上浮30%。

　　其他行何时跟进难料

　　记者近日调查广州市场发现，目前，大部分银行对首套房贷利率依然处于上浮10%的区间，但是另一方面，工行从本月起率先将普遍上浮8%的利率调整到上浮5%。

　　“确实是调整了，但是也要看各家银行的具体情况，只能说原来的申请资质要批上浮8%的，现在可调整到5%批给他。”一位工行相关人士表示。

　　多位按揭公司人士也向记者表示，虽然工行已经率先降低了自己的首套房按揭利率，但是没有听说其他银行希望跟进的消息，目前“很难预期会有哪些银行、何时跟进降低上浮利率。”

　　涉房贷款不良显现

　　银监会要求重点防范

　　近日，有消息称，目前房地产贷款已经爆发风险，其中，内蒙古银监局已着手摸底辖内银行房地产贷款情况，要求银行在8月内上报房地产逾期贷款和不良贷款的规模以及处置计划，对于不能借新还旧或展期的逾期贷款，要求在年底都划归为不良。

　　某国有大行内蒙古分行一位高管透露，该行在当地的房地产贷款有40多亿元，今年出现了按揭贷款逾期的现象，尤其集中在鄂尔多斯，按揭贷款出现不良的额度有5亿至6亿元。

　　此外，有媒体报道称，五六月末，浙江杭州、江苏无锡、福建宁德、江苏新沂等地都有业主因个人按揭贷款逾期未还而被银行起诉的案例。这些案件中，业主大多声称“无力还款”。

　　虽然目前相关情况在广州地区未批量出现，但对于房地产领域的风险，银行业一直都没有放松，昨日，记者从一位银行总行的内部人士处获悉，房地产市场是银监会近期反复要求商业银行加强防范的重点领域，“这也是最近房贷利率总是难以下调的原因。”

　　就在两周前，银监会主席尚福林在某会议上也表示，“部分地区已出现房企甚至业主违约，一些中小房企的资金链紧张，三、四线城市相关信贷风险需高度关注。”

　　博鳌房地产论坛专家谈

　　市场严重低估地产行业

　　现是整合房地产好时机

　　本报讯 （记者潘彧）“楼市回归正常的过程已经开始。” 国民经济研究所所长，北京大学、中国社科院经济学教授樊纲则在2014博鳌房地产论坛上表示。

　　尚有7、8年稳增期？

　　樊纲认为，正常的状态应该有高有低，“我们应该欢迎房地产市场进行调整。”

　　一贯对于楼市信心满满的华远集团董事长任志强对今年楼市整体判断也不太乐观，“房地产投资增速可能下滑至个位数，商品房年销售面积同比回落，新开工面积同比增幅将全年告负。”

　　不过，他也称，以中国房地产市场新增建筑总需求来倒推，房地产开发行业尚有7至8年稳定增长的年景。

　　而协信地产控股有限公司CEO刘爱明在大会上发表演讲时表示：“未来我们进入了一个多样化的时代，未来10年乃至未来20年可能才是真正的黄金时代。”

　　限购放松难消化存量

　　对于限购政策影响，房地产业内人士们各执一词。

　　越秀地产副总经理朱晨表示，目前，即使是对于一线城市而言，限购的退出是必然的，只是时间的早晚而已，他同时表示，其实大家并不是很关注限购的事情，“释放出来的这些需求不会改变现在供大于求的局面。”

　　而中国房地产业协会名誉副会长朱中一认为，限购政策的调整只是解决了一小部分人的购房资格问题，而没有解决更多人的购房能力问题。因此，还可采取一些方式来促进去化，比如说有关部门督促基层商业银行落实对居民首次购房者的信贷支持、企业以价换量等等。

　　今年下半年乃至明年

　　做并购或会有好机会

　　德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平表示，现在资本市场对整个房地产的估值是严重超低的，“大好的机会到了，优秀的地产公司、已上市的公司，应在这个时候整合房地产，收购其他公司的股权。”

　　蔡洪平指出，在中国香港上市的地产商，二、三线地产商的估值差不多就在5倍、6倍市盈率，“我们开玩笑说，一个腾讯每天股价涨10%，或者跌10%，就杀掉4个大地产商或者增加4个地产商。”

　　蔡洪平进一步指出，优秀的地产商如果有能力，不是要更多地买地，而是用资本的杠杆来整合企业。

　　而德信资本资深合伙人、董事长陈义枫也表示，今年处于房地产弱周期，流动性压力催生了大量的并购机会，“今年下半年乃至明年，做并购的房地产基金会有好机会。”

　　松

　　限购纷纷松绑

　　财税补贴跟上

　　截至目前，已有36个城市在限购方面有不同程度的松动，占所有限购城市46个比例近八成。“除一线城市外，其他都将肯定在年内取消限购政策。”中原地产分析师张大伟表示。

　　不仅如此，越来越多城市已出台财税方面的补贴政策。包头发文显示，将在房地产交易会期间对首套新建商品住房给予所纳契税100%的补贴；购买二套以上（含二套）新建商品住房，给予所纳契税50%的补贴；购买非住宅，给予所纳契税50%的补贴。

　　紧

　　有地区扶持政策出台就消失

　　日前，四川出台政策，只要银行积极发放优惠利率的首套房贷，省财政将按贷款额的3％向银行支付财政补贴。不过，该政策在8月4日已无法在相关网站查找。据多位知情人士介绍，信息确实已经被相关政府部门撤回。

　　房贷政策上，近几个月记者没发现有过多的调整，贷款利率多是“微调”，“房地产领域的风险是从去年就开始被警示的。”一位广东银行业内人士表示。

　　专家视点

　　中国利率水平长期或降

　　瑞穗证劵亚洲公司董事总经理沈建光在博鳌房地产论坛上对记者表示，目前中国的房贷还存在基准利率，但对于企业的贷款利率已放开了，这种情况下，有利润考核压力的银行要给房地产贷款已是心有余而力不足，“后来央行定向降准，利率已经开始松动，已经看到部分地区的银行对于房贷已经9.5折而不是上浮10%。”

　　沈建光预计，无风险的利率应该会继续下滑，买房人未来负担的利率成本会更低。