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一线土地遇冷孙河地块流拍 中粮落入地王陷阱

  • 发布时间:2014-08-07 07:43:00  来源:中国经济网  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  在不少业内人士看来,孙河的土地流拍成为一线城市土地市场转冷的一个信号。

  本报记者 赵卓 发自北京

  7月29日,此前几年备受市场追捧的朝阳孙河组团,其BCDE地块和K地块双双流拍,这也是继2011年4月顺义仁和镇梅沟营村两宅地流标后,三年来北京首次出现土地流拍。一年前,孙河地块曾诞生过北京地王,此后该区域土地最高成交单价一直由夺得孙河HIJ地块的中粮地产(集团)股份有限公司(以下简称“中粮地产”)保持,楼面地价为5.2万元/平方米。而此次流拍的K地块,楼面地价约为3.5万元/平方米,两宗宅地起始价就达到77.45亿元。事实上,尽管全国楼市遇冷,但北京土地市场情况尚好,资料显示,北京市今年1-7月经营性用地共成交61宗,成交总金额为1213亿元,同比上涨44.6%,这也是实行招拍挂以来第三高的年份。

  “孙河土地流拍,算是一线城市土地市场遇冷的一个信号吧,北京在我们跟踪的35个大中城市中风险排名中段靠后,已经是一个需要慎重进入的城市,”易居房产研究院研究员吴晓君对时代周报记者表示。

  孙河地块流拍

  7月29日,北京土地市场推出了5块土地,分别是位于房山区的三块土地和朝阳区孙河的两块土地。由于今年上半年楼市成交持续低迷,北京土地市场长达两个多月无一宗成交,因此7月份的拍卖格外引人关注。位于北京房山阎村镇的3宗商业地块吸引了诸多房企的关注,开拍前网上报价就达到28次,吸引了包括万科、旭辉、世茂在内的多家房企参与竞拍,最后由天洋基业竞得,三宗地块合计规划建筑面积为32.3万平方米,成交总价为26.15亿元,平均溢价率130%。

  而此前大热的朝阳孙河两宗优质居住类地块却意外流拍。孙河组团出让的土地,容积率都在1.1左右,适合做低密度高端住宅尤其是别墅产品,加上便利的交通和配套,曾让该地块备受开发商的追捧。

  据出让公告显示,朝阳区孙河乡土地储备项目K地块,建筑面积8.99万平方米,用途为R2二类居住用地,起始总价为31.45亿元,粗略计算,该宗地块起始楼面价高达3.5万元/平方米,突破了北京宅地起始楼面价最高纪录。

  朝阳区孙河乡土地储备项目“BCDE地块”建筑面积为17.6万平方米,用途为F1住宅混合公建用地、R2二类居住用地、R54中小学合校用地、R22社区配套服务设施用地,起始总价为46亿元,折合起始楼面价约2.6万元/平方米。根据北京市国土局公开信息,这两个地块,直到挂牌竞价截止时间都没有收到网络报价,此前报名参与BCDE地块竞拍的中粮地产和北京天恒置业集团最终没有到拍地现场拿号。

  “原因有两方面,一个是竞争压力过大,该区域已经有龙湖、泰禾、首开和中粮四家房企拿下五块土地,开发的产品也类似,因此该区域内的竞争压力会很大,从整个市场看,今年末到明年,会有大量的城市别墅类产品集中入市,因此整个市场的竞争压力也会很大;另一方面是因为信贷的压力,目前开发商依然很难从银行获得贷款,其他渠道融资成本更高,因此拿地时会更谨慎,”亚豪机构市场总监郭毅告诉时代周报记者。

  而底价和总价都过高被业内认为是孙河两宗地块流拍的直接原因。东汇置地投资管理有限公司总裁刘东认为,流标的孙河两宗地容积率1.1,要高于之前成交的地块,同时地块内部比较复杂,配建有学校等公共设施,因此地块的质量要弱于此前成交的地块。两宗地块刨除配建面积,楼面地价接近4万元/平方米,与区域内在售的公寓类产品实际成交价格接近,面粉贵过面包。

  而北京华远集团董事长任志强[微博]随即发表微博称:高价地流标只是开始。

  中粮地王拿地超一年仍挖地基

  流拍的孙河两宗宅地是该板块放出的第6、7宗地块,过去两年间,孙河组团先后出让了5宗宅地,吸引了龙湖、泰禾、首开和中粮四家房企进驻,那此次土地流拍,对已经拿地的这些企业又有什么影响?

  “龙湖双珑原著目前去化已经超过80%,是今年上半年北京别墅项目成交面积第一名,销售金额第二名,所以孙河土地流拍,对龙湖没有什么影响”,龙湖地产相关负责人告诉时代周报记者。龙湖地产发给时代周报记者的数据显示:龙湖地产有限公司首七月实现合同销售金额241.4亿元,合同销售面积222.9万平方米。事实上,最早进驻孙河区域的正是龙湖地产,2012年9月,龙湖地产以14.7亿元的价格首次拍下孙河地块,折合楼面单价只有20158元/平方米,仅低于此前成交的东城区香河园和万柳地块,溢价率仅为8.7%,成交价格未达到地块的最高限价。

  之后,孙河板块价格一路走高,2013年1月24日,泰禾集团力挫保利、融创、懋源、招商、九龙仓、绿地等12家企业,以18.5亿元总价将孙河乡北甸西村W地块二类居住用地收入囊中,折合楼面价2.94万元/平方米。

  时隔一个月,首开集团于2013年2月28日一举斩获孙河乡西甸村F地块、G地块二类居住用地两宗地块,两宗地块总价合计27.2亿元,楼面价约为2.62万元/平方米。虽然楼面地价略高,但泰禾在孙河地块的项目—泰禾?北京院子,拿下今年上半年北京别墅项目销售金额的冠军,成交金额为14.34亿元。

  但此后拿地的中粮却陷入“地王陷阱”,2013年7月23日,中粮地产以23.6亿元,配建3.3万平方米公租房的代价将北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块收入囊中。剔除保障房,商品房部分楼面价高达4.84万元/平方米,刷新了北京土地出让历史上的单价纪录。业内普遍预计项目建成后售价将在10万元/平方米左右。

  “龙湖双珑原著是龙湖第二个原著系列产品,现在已经在开发第三个长城原著项目,而且龙湖本身就是做别墅起家,泰禾之前也有运河岸上的院子和泰禾红御等千万级豪宅项目的经验,但中粮地产在北京几乎没有什么豪宅开发经验,”有不愿具名的业内人士指出。是以,位于孙河地区的龙湖双珑原著从拿地到开盘,前后只用了9个月的时间,开盘一年去化高达80%以上;泰禾孙河项目北京院子从去年底拿地到今年初开盘,也只用了一年的时间,但中粮地产拿下孙河土地后已经超过一年,项目还处于地基刚开挖的阶段,此前中粮地产人士对外透露,孙河项目正在进行前期准备,具体的定价、入市时间说不准。中粮地产官网显示,在北京中粮地产旗下拥有北京祥云国际生活区、北京长阳半岛以及孙河三个项目,前两个项目为2009年入市的老项目,换句话说,目前中粮地产在北京惟一的新项目只有孙河项目,但这个项目看起来有点前景不明。

  中粮地产的一季报显示,中粮地产实现营业收入9.72亿元,归属于上市公司股东的净利润0.67亿元,但扣除非经常性损益后的净利润只有0.61亿元;2013年整年亦如此,全年营业收入101.79亿元,归属于上市公司股东的净利润5.35亿元,但扣除非经常性损益后的净利润只有2.03亿元,其中由万科经营的中粮万科合作项目贡献了很大一部分。

  另一家拿地的首开集团,几年前曾以“不擅经营豪宅”为由,以4.587亿元将豪宅项目长安8号卖掉。据悉,其在孙河的项目首开?琅樾将在今年下半年入市,主力产品为新法式院落别墅产品,并辅以中式元素,定位城市层峰人士。

  一线土地市场也遇冷

  在不少业内人士看来,孙河的土地流拍成为一线城市土地市场转冷的一个信号。

  中国指数研究院[微博]近日发布报告称:7月份,全国300个城市共成交土地1967宗,环比减少18%,同比减少40%;成交面积6666万平方米,环比减少23%,同比减少44%。全国300个城市土地出让金总额为1475亿元,环比减少15%,同比减少49%。但据北京市土地整理储备中心的数据显示,今年前七个月,北京土地市场通过招拍挂公开出让土地97宗,土地出让金总额为1229.4亿元。其中7月份成交土地8宗,土地出让金总额114.2亿元。

  但如今,这股寒流吹到了被认为还算安全的一线城市。8月4日,北京土地市场又成交了4宗土地项目,其中有两宗位于海淀区的中关村翠湖科技园地块,被绿地集团分别以11.02亿元、11.3亿元的底价竞得,平均楼面价均为1.35万元/平方米左右。令人惊心的是,两宗翠湖科技园地块由于一直未收到网络报价,一度被业内猜测将继续孙河乡地块的流拍命运。另外两个位于北京市通州区运河核心区的地块,则由北京中联置地房地产开发有限公司、上海新光齐天投资管理合伙企业(有限合伙)、北京远洋新光商业管理有限公司联合体分别以10.51亿元和6.47亿元的价格竞得。成交过程被业内普遍用“过于冷清”来形容。

  中国指数研究院的报告称:7月份北京虽然加速供地,出让地块中不乏优质宅地,但在楼市趋冷、库存积压的背景下,无论是报价企业数量,竞拍次数及溢价率均跌至较低水平。而来自亿翰智库的统计数据显示,截至7月28日,16家标杆上市房企购地金额为2202.09亿元,相当于去年全年购地金额的35.9%,同比下降20%,且环比逐月下滑,可见房企对新增土地储备的态度逐渐谨慎。

  吴晓君对记者表示:根据我们对全国典型城市土地成交的跟踪研究,今年以来,10 个典型城市年初累计土地成交建筑面积增幅持续处于负增长区间,7月同比下跌15.2%,降幅有继续加剧之势。受商品房市场持续低迷影响,土地市场愈加冷清,预计三季度10 个典型城市年初累计土地成交建筑面积仍将弱于去年同期。

  郭毅也认为:“如果下半年商品房成交量依然低迷,政策也没有放开的话,开发商拿地会更加谨慎。”

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