“这一轮的楼市调整并非由调控政策所致，而是市场内部进行的调整，即改善型需求替代刚需成为主角。”

　　理财周报地产实验室研究员 邵晓/文

　　“改善型需求作为楼市一支重要力量始终存在，始终有其生存和发展的空间，2014年改善型需求存在两个‘阶段性’释放‘窗口期’，即5-6月与9-10月两个市场阶段。”同策房产咨询研究部总监张宏伟早前表示。

　　亚豪机构最新数据显示，2014年上半年北京楼市成交均价为25932元/平米，与去年同期相比上涨17%。虽然上半年楼市存在一定观望情绪，但从上半年各区销冠来看，改善型楼盘依然表现亮眼，并逐步带动整体楼市的回温。

　　“北京楼市正在发生结构性变化。”北京一名资深市场人士指出，从上半年来看，刚需市场受自住房冲击，导致观望情绪浓厚，而高端市场中价格合理、配套齐全的些许项目成交依然乐观，“改善型需求稳定增长，在市场成交中逐渐占据重要地位。以限购陆续松动开场的下半年，改善型需求很有可能再度发力。”

　　改善型需求成为市场绝对主力

　　2014年上半年，诸多改善型产品 “逆市”突围。无论是上半年成交量/价榜单还是各区域板块明星项目，改善型楼盘都是主流。作为上半年北京销售冠军企业，北京万科很大程度上得益于旗下改善型项目的给力表现：在市场观望情绪最为浓厚的2014年1到5月份，京投银泰万科西华府以21.8亿的热销成绩当仁不让地成为北京商品住宅市场销冠。

　　据网易房产统计的2014年上半年住宅销售榜单显示，针对中高端客群的改善型楼盘，在本轮市场起伏过程中，持续稳定地表现出不俗的销量。

　　从成交套数来看，京投银泰万科西华府、西山艺境、兴创·屹墅、山水文园、龙湖·双珑原著的成交量分别达到630套、299套、204套、199套、138套，并呈现持续上升趋势。

　　而从成交金额来看，改善型楼盘更是表现活跃，其中，北京西部销冠京投银泰万科西华府，依然以22.8亿元成为北京西南板块的销冠。

　　“相对于刚需和顶级高端产品，改善型楼盘将是未来北京最为安全的产品线。”一位北京房企高管对理财周报记者说。而他所在的企业，近年来正努力将主要产品线从“刚需盘”调整到“改善盘”。

　　购房窗口期逼近

　　“这一轮的楼市调整与以往不同，并非由调控政策所致，而是市场内部进行的调整，即改善型需求替代刚需成为主角，这个过程中不可避免地会发生供求关系的博弈，导致市场度过一个震荡期，但也将使得成交更加理性和稳定，促使购房窗口期再次打开。”一名业内人士分析。

　　针对近日国家定向降准，市场的资金面也有所放松，央行[微博]也同时喊话支持个人自住房房贷。宏观经济层面的政策变动，必然也将使得银行在刚需、首改需求领域房贷的审批提速。“这将刺激市场短期内需求反弹，甚至可能出现新一轮‘抢房潮’”。

　　而从以往市场回暖的经验来看，位置好、交通便利、性价比高的楼盘将首先获得市场关注。“这类楼盘在市场低迷期都能够保持较好的销售情况，一旦楼市回暖，必将是购房人最先争抢的对象。”一名市场人士表示。

　　作为西南板块销冠，京投银泰万科西华府近日受到业内人士重点关注。该项目位处四环稀缺地段、9号线郭公庄地铁首站，一期推出曾以成交均价39063元/平米成为当时最具性价比的热点楼盘。

　　据透露，京投银泰万科西华府二期产品已经入市，主打改善型三居产品，价格锁定在42000元/平米左右。“同时具备四环、地铁、精装这样优势的楼盘，这个价格确实少见，要知道长辛店五环外楼面价都已经达到4.5万了，预计北京四环沿线房屋均价破10万也就未来两三年的事了。”上述市场人士感叹。