□金陵晚报记者 张楠

　　今年，全国楼市房价降声一片，楼市的整体成交量疲软，明显不如去年火热。到底全国各个城市的房地产投资风险如何？

　　最近，上海易居房地产研究院发布了一份《2014-2015年度中国35城房地产短周期投资风险识别系统报告》。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，这是预测未来一年（2014年下半年至2015年上半年）的风险排名，在当前市场情况下，也可以说是房价跌幅排名。

　　35城综合指标风险排行榜

　　宁波

　　兰州

　　昆明

　　沈阳

　　太原

　　杭州

　　呼和浩特

　　青岛

　　哈尔滨

　　济南

　　南昌

　　深圳

　　长春

　　贵阳

　　海口

　　福州

　　北京

　　长沙

　　石家庄

　　上海

　　乌鲁木齐

　　银川

　　重庆

　　广州

　　西安

　　南京

　　合肥

　　西宁

　　天津

　　南宁

　　郑州

　　武汉

　　成都

　　大连

　　厦门

　　1.2

　　1

　　0.8

　　0.6

　　0.4

　　0.2

　　0

　　-0.2

　　-0.4

　　-0.6

　　-0.8

　　-1

　　北上广深房价偏离度最高

　　金陵晚报记者发现，在这份报告上提出，影响未来一年市场的核心指标，包括市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离度等4个一级指标，以及14个二级指标。

　　该报告创造性地导入了房价偏离度与房价收入比偏离度，这在国内同类报告中尚属首次尝试。通过标准化和加权平均，得出35城2013年房价偏离情况。得分越高，房价偏离越大，市场风险越大。

　　从房价偏离的综合排名来看：四个一线城市“无悬念”分列一至四位，排名分别是：深圳、北京、上海、广州。报告分析，主要因为其2012-2013年市场回暖期间，房价领涨全国。贵阳、昆明、西安排名后三位，此类城市近些年楼市温度不高，房价涨幅不大，房价偏离度最小。

　　整体而言，在未来一年房地产短周期的下行过程中，房价偏离越大的城市调整幅度可能更明显一些，而偏离相对较小的城市，房价跌幅的空间相对较小。不过，房价短期变化主要由供求关系决定，比如严重供大于求的杭州和宁波，2014年的房价调整幅度会明显大于北上广深。

　　南京风险不高相对稳定

　　报告对35个城市进行了投资风险度的排名，其中得分越高的城市，说明未来一年市场形态较差，预计降价幅度较大，企业进入的风险越大。反之，则风险相对较小。杨红旭提出，2014-2015年度，房企不宜在高风险城市购地，但可以关注一下风险较小的城市。

　　从四个风险指标来看，南京的市场需求风险排在第18位，市场供应风险排在第23位，整体的风险评估度为27.5%，排在全国35个城市的第26位，也就是倒数第十位，属于投资风险较小的城市。

　　综合得分排名前五位的城市：宁波、兰州、昆明、沈阳和太原，也就是说这5个城市房价下降的风险最大。此类城市的共同点在于供求关系失衡，市场供大于求，同时未来市场整体需求较弱。其中宁波2013年商品住宅期货存销比位居35个城市之最，达5.2，说明市场未来1-2年库存去化压力最大，房价上涨的空间小。

　　综合得分排名后五位的城市：厦门、大连、武汉、成都和郑州。此类城市的共同点在于市场需求旺盛，供应规模与压力较小。其中，大连、武汉和成都房价偏离度较低，一方面房价收入比偏离度均低于6%，另一方面房价增幅偏离度均低于2%。市场发展较为健康合理。