——访高盛董事总经理、资深中国经济学家崔历

　　近一两年房地产在很多城市有一个阶段性的过剩而且比较集中，不管其他的基本面怎么变化，房地产行业始终面临一个比较痛苦的调整期。

　　“利率市场化将在未来1-2年内放开，但由于这种‘自由’现已在一些领域存在，比如一些理财产品对于存款的挤出，因此不会对市场产生过于激烈的影响。”日前在接受金融投资报记者采访时，高盛董事总经理、资深中国经济学家崔历如是表示。

　　地产将进入低速增长期

　　在谈到对中国房地产行业最近出现走低态势的现象时，崔历表示，房地产从2007到2013年这段时间那么火，有政策的原因，也有房产行业本身的原因。那段时候人们存款挣的是负利息，所以很多人想把房地产作为一个投资品。而作为投资品来讲，房地产的吸引力说有一个结构性的下降是目前面临的一个难题。“与此同时，近一两年房地产在很多城市有一个阶段性的过剩而且比较集中，这20%-30%的城市不管政策怎么放松，不管是其他的基本面怎么变化，房地产行业始终是面临一个比较痛苦的调整。因此未来一段时间会是个低速增长期。”崔历说道。

　　不过，崔历也指出，毕竟房地产还有很多基本的消费需求，而不是投资的需求，比如升级换房与城市化带来的人口扩张，因此房地产也并不会一蹶不振，而是从一个可能是过快的速度进入一个比较平稳的速度。

　　在崔历看来，目前政府的托底救市思路，或将在某种程度上增加道德风险。比如说房地产政策的放松，会让市场本身有一个房价不会向下调整的错觉，有这样一个感觉后，资源会进一步朝着这个方向去流动，这就可能引起房地产和相关行业的进一步过剩。“我觉得这个短期的经济政策，或者是需求管理的政策常态化，对经济效率和创新的活动是有一定的影响。”

　　此外，崔历还预计，“房地产本身可能也有一些分化，部分高收入者可能去买一些比较高端的房子，我想将来还会持续。”

　　要开辟多元化融资渠道

　　今年以来，银行的中长期利率走高，也引起了对于“是否应全面降低实体经济融资成本”的争议。

　　对此，崔历持否定态度。她认为，稍高一点的长期利率，从中长期来讲，对中国的调整是有利的。“中长期利息上升很大的一个原因是利率自由化，银行现在融资成本在上升，不再是存户的3%，还要去跟理财产品或者其他的一些融资渠道竞争，这就会引起整个利率曲线的上行，这也是利率市场化之后必然产生的现象。而对于企业而言，因为总体资金成本的上升，可以让其未来的投资更为理性，进而淘汰一些靠着低利息来生存的企业，这样就可以让强者胜出，也可以支持创新，可以支持小企业的生存。我认为这对中国长期增长有一定好处。”

　　“以日本为例，其‘失落的二十年’，很大程度就是因为当时的低利率环境为所谓的‘僵尸企业’提供了生存土壤，这些企业会去占据金融资源，无序扩大产能，压低价格，让小的创新的行业或者企业没有办法成长，这就证明这种长期的低利息宽松的环境其实并不能支持企业或者是创新。”崔历举例道。

　　另一方面，崔历认为，现在货币政策并非支持中小企业融资的主要工具，小企业往往风险比较大，靠银行去提供贷款是高成本的途径，解决的途径应该是开辟更多的股权融资与风险投资，以及直接金融，让资本市场更活跃起来，才能够达到让创新行业生存，并从资本上给予支持的目的。