房地产行业大佬博鳌论剑：楼市步入下行通道是伪命题

　　今年，国内房地产市场从最高峰反转，进入新一轮调整周期，以“下行通道中的房地产”为主题的2014年博鳌房地产论坛日前开幕。

　　对“下行通道”的分歧引发了房地产行业大佬级嘉宾的全面辩论，这几乎贯穿了本届博鳌房地产论坛全程及各种内外活动。不管是大会演讲和对话中的各种观点呈现，还是理事博鳌沙龙、经济学家早餐会、博鳌直播间的“刀光剑影”，都显示这是一届无比聚焦和激烈碰撞的大会。

　　有赞成，有反对，争论、交锋，到处是唇枪舌剑，但与会嘉宾在房地产未来发展上的思考与建言，如同一枚枚石子投向了因政策调整而略显兴奋的房地产市场之中，这片涟漪也许影响到的是未来数年的市场。除了政策与行业，商业、产业、金融等方面的话题也是本届博鳌房地产论坛的重要议题，正如多元化与转型中的房地产行业，引入了更多的新元素。

　　调整还会延续

　　“我国的房地产市场进入了增速的换挡期、结构的调整期和政策的完善期。”在8月7日召开的2014年博鳌房地产论坛上，中国房地产业协会名誉副会长朱中一首先做了主旨发言，在他看来，消化存量，是当前和今后一个时期的重要任务。

　　他认为，今年上半年，全国房地产开发投资增速下降，房屋和住宅的新开工面积、商品房和住宅的销售面积、销售额出现了负增长，楼市确实进入了调整期。朱中一说，这是房地产一个退烧阶段，因为去年发烧了。从退烧的阶段来看，现在的市场应该说是比较常态化的。一些供明显大于求的二、三线城市，对限购等阶段性政策作出调整，是迟早的事情，不必大惊小怪。

　　“但限购政策的调整只是解决了一小部分人的购房资格问题，而没有解决更多人的购房能力问题，”朱中一说，这次调整，估计还会延续一段时间，调整时间的长短，城市之间也会有差异性，主要取决于各地存量房的消化速度，“现在限购慢慢放开了，这并不表示在有限度的情况下限购不可能回来。有需要的时候，政府还是会再用一次。”

　　事实上，目前的房地产行业正在为前几年的“大跃进”甚至是盲目开发而“买单”。不少房企表示做好下行态势下的应对准备，告别“蛮荒生长”进入平稳期。

　　“今年整体供大于求的情况还不会逆转，因此各地积极放松限购，这也会在短期释放一些积压的成交和市场需求，但不会改变供求关系，”越秀地产副总经理朱晨如此表示。由于全行业“压力山大”，花样年主席潘军也认为，未来3年行业要淘汰50%-60%投机性的地产企业。

　　恒隆地产董事长陈启宗也在论坛上表示，“中国房地产最好赚钱的时机已经过去。”在他看来，大周期完结的原因在于，第一，库存已经很大，供应非常大；第二，政府的政策问题，这两者加在一起，才把这个大的周期带到一个终点。

　　陈启宗说，短期来说，一般的市场特别是比较成熟的市场都是有上有下的，到了今天，上行的局势可能不在了，“我个人认为，没有人希望它下行，包括政府在内，平行是最好的。平行一段之后，跟着动荡再慢慢上升，那是最好的结果” 。

　　下行通道是伪命题

　　在朱中一演讲后，博鳌地产论坛交流开始。著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松[微博]一出场便将“楼市进入下行通道”主题抛向在座嘉宾。

　　“我们为什么讨论这种小儿科的问题？哪一本经济学有下行通道这个概念？”中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮[微博]接过话题，就开始用犀利的话语来反驳巴曙松。

　　陈淮说，下行通道是个伪命题，“如果说在数学意义上有一个通道的话，那么指的是在一条曲线上，它上下波动的过程中，每一个低点都低于上一个低点，每一个高点都低于上一个高点的时候叫通道，而不是把在一个曲线上有起伏的阶段叫通道。”

　　他以家电业为例，2001年，中国的家电业历经10年辉煌后迎来价格大战，当年中国的彩电厂生产量是4700万台却只卖掉了2100万台，那一年的家电论坛上也有很多人说“下行通道”之类的话题。但是又一个10年过去了，当初辉煌一时的彩电企业死掉一大片，但这没妨碍中国成为世界第一大的彩电大国，到去年，中国生产的彩电不是2100万，不是4700万，是1.2亿台。你说，这10年是上行还是下行？

　　“我们面对的是一个未来10年中国房地产业大发展、大扩张的时期，同时是1/3的企业要被优胜劣汰调整出去。所以你说上行还是下行？开门还是闭门？”陈淮如是说。

　　针对“该不该拯救房地产”的问题，陈淮也用了好几个“我不理解”，表达对看空房地产行业观点的不满。“该不该拯救房地产？我三天三夜没睡觉都没想明白。房地产怎么了，需要拯救？”陈淮表示，需要拯救的是当下的政策体系、金融体系、改革等。

　　一大帮房企代表对此有强烈认同。“所谓下行通道，长期陡降式的下行，这是一个引导性的说法，跟媒体在今年年初大规模的拐点论性质是一样的，”首创置业董事长刘晓光[微博]说，今天的楼市没有面临崩盘的危险，只是面临洗牌的局面。在他看来，房地产业面临一种新的格局，有一些周期性的调整，也有一些分化。100个城市中间有37个城市放开限购了，下一步市场化改革是一个主导方向，政府要逐步放弃行政性的控制手段。

　　“中国城镇化速度势不可挡，城市人口的移动就是需求。再过几年，中国千万级以上人口的城市会增加很多，500万以上人口的城市会更多，你能说房地产市场变成下行通道吗？我觉得没有道理。”华远地产董事长任志强[微博]也一如既往地愤慨道。在他看来，从整个房地产业的角度来说，保障性住房加上非保障性住房，总体量是上升的，“没有任何数据可以证明房地产现在是下行的。”

　　新城控股高级副总裁欧阳捷也表示，房地产行业已经告别高增长的黄金时代，转而进入平稳发展的白银时代。在2014博鳌房地产论坛总裁闭门会上，他做了《白银时代还有三十年》的主题演讲，他认为，未来市场波动会成为常态，但从供求关系的基本面来分析，无论今年下半年，还是从中、长期态势来看，房地产市场仍有比较大的发展空间。

　　路劲集团董事局主席单伟豹也表示，今年房地产市场下跌与2008年相比差异很大，目前只有个别城市跌了20%-30%，全中国真正下跌的城市并不多。尽管销售量比预期要低，但是跟前年相比还上升了。他认为，目前这个市场环境很好，基本条件没变，价格只要下降，房子还是能卖得出去的，刚需永远都存在。

　　众多来自一线的开发商通过切身的项目操盘经验，带来了最新鲜一手的市场讯息。莱蒙国际首席运营官陈风杨就说，在一些二、三线的项目，只要降价，就能保证出货。“买楼的就两种人，一种是投资的，一种是消费的，还没有出现由于降价降到位，房子没人要的情况。”

　　楼市需要新玩法

　　不可置否的是，房地产的游戏规则在今天发生了巨大改变。在今年的博鳌房地产论坛上，房地产“新玩法”更成为热门话题。

　　“先不论房地产是下行还是上行，现在有一个事实，我们不可能像过去那样发展了。”世联行首席技术官黎振伟说，在新一轮的洗牌中，房企纷纷转型，要准备各种新玩法。而在新欧鹏副总裁李战洪看来，所谓的新玩法，就不能一心一意，一心一意这不叫玩了，一定要三心二意，或者是一心二意。未来，房企有一个最重要的把握，就是要主动转型。

　　“在房地产产业链上，房企需要做多元化和轻资产，尤其是轻资产模式，备受资本市场推崇，比重资产的估值高。”第一太平戴维斯华南区投资部董事吴睿也认同说，哪怕现在可能开发业务做得非常好，但是在行业外面，有很多巨人。协信地产总裁刘爱明就建议，现在房企不应该只追求广度而不顾深度，房地产在今天仍然有大把赚钱机会，需要提高经营能力和判断行业格局的眼光。

　　“触电上网”正成为房企的高调新玩法之一。

　　作为走在最前沿的房企老大，近年来，万科大力扩张商业地产、布局海外地产、推小股操盘、合伙人制度、养老服务，大力布局产业地产、物流地产等，今年6月，万科与百度[微博]签约，启动商用地产科技化运营。万达是房企中追求多元化、规模化效应的一个典型代表，它与京东搞联合电商营销。华润置地也与小米联合打造智能家居体验中心等。

　　此外，万科、世茂、花样年等房企还选择将社区服务嫁接互联网，探索从传统物业服务向多功能社区服务的转变路径，社区APP等移动互联网工具被视作创造增值服务、打造体验感的必备武器。

　　眼下，正如一场蓄势已久的变革，房地产金融化也来势汹汹地影响着整个行业。作为中国首只商业地产私募基金及房地产资产管理机构高和投资的创始人，其董事长苏鑫是涉足房地产金融已久的资深人士，苏鑫直言，从国外经验来看，支持商业地产长期稳定发展最好的工具便是REITs。“但要实现真正的REITs还取决于政策环境以及金融环境。”

　　苏鑫说，万科与华润代表了行业未来的趋势。“万科、华润这些行业领头企业已经开始与基金合作，大多属于商业地产开发型基金，但现在更多的开发商还是愿意与信托等合作。如果反过来思考，利用现在行业整合的机会，借助一些股权投资，不但可以分散风险，还能同时扩大规模。”

　　在苏鑫眼中，未来会有部分开发商演变成基金管理人或者是金融大鳄，这时，轻资产便能体现，整个环节由零到最大化，所有的增值过程都收取资产溢价的一部分，风险降低，但利润并没有减少。