继9月29日定调土改方向后，目前由国土资源部等部委牵头落实的土改总体方案已成形提交审议，预计在12月“中央农村经济工作会议”上正式推出，最快在2015年初安排试点，江浙可能会成为土改试点“探路者”。分析人士指出，土地节约集约利用和农地入市有望成为此次改革的重点，预计A股市场土地流转主题将反复活跃。投资者可以从以种植、农机和养殖三个方向来把握土地流转主题投资的主线。

　　土改方案呼之欲出

　　据媒体报道，由国土资源部、农业部等多部委参与制定的土地改革总体方案已成形并提交审议，预计在12月“中央农村经济工作会议”上正式推出，并在2015年初安排试点。此次土改以发展现代农业、保障农民利益为基本目标，以所有权、承包权、经营权三权分置，促进经营权流转为基本思路，“土地节约集约利用”和“农地入市”将成为此次改革重点。

　　土地节约集约利用主要涉及建设用地总量控制、低效用地开发、产业用地结构调整等，在产业用地中，国家扶持的健康和养老服务业、文化产业、旅游业、设施农业、生产性服务业发展用地等将获得政策支持。在农地入市方面，涉及集体经营性建设用地入市和宅基地入市两方面，由于农村集体土地的所有权确权工作已接近完成，因此未来政策突破的重点将体现在征地制度改革上，在符合规划和用途管制的前提下，农村集体经营性建设用地的征地程序或将缩减。

　　此次农地入市方面的改革很大程度上会参照浙江、江苏等地此前的试点经验，加之江浙地区经济水平相对发达、农村集体土地确权完成较早，承担了多项土地改革领域的试点工作，这些区域有可能继续成为未来新土改试点的“探路者”。

　　平安证券指出，城市工业和其他建设用地的集约化利用将是土地改革第一阶段的重要突破口。这包括以往一些废弃的工业园区用地，这部分土地的土地用途存在调整和改善的可能。在国有土地招拍挂制度下，商业用地和居住用地供应不足，价格居高不下，而工业用地和其他用地地价较低，且供应量大，土地利用粗放，未来具有较大的集约化利用的价值。

　　农村集体建设用地及宅基地的流转机制的拓展将是土地改革另一个突破口。农村集体建设用地的确权工作推进速度相对较快，以往中国已有的土地流转中，农村集体建设用地向城市建设用地的流转方式都是存在的。在农村集体建设用地确权完成以后，集体建设用地的入市将给予农民更多的补偿，并可以运用股份占有等方式来运作，增加农民来自土地的收入。

　　三方向布局土改红利

　　土地制度改革的深化将对我国农村和农业的发展产生深刻的影响，农村建设用地流转将主要为农业发展带来土地变革机遇，预计A股市场土地流转主题可能会反复出现。投资者可以从以种植、农机和养殖业三个方向来把握土地流转主题投资的主线。

　　首先，土地改革有利于提高土地利用效率，保障国家粮食安全。对于农产品(行情，问诊)下游产业链来说，将面对更加稳定的市场环境。土地流转助推适度规模经营，利好种植板块。我国农村每户经营只有0.45公顷，不仅大大小于美洲、澳洲、欧洲的经营规模，也小于日本、韩国。土地分散经营，不仅影响土地资源的有效利用，而且制约农业机械化发展。适度规模经营，用企业方式管理农业，可以充分整合和利用有限的耕地资源，实行统一计划、统一指挥、统一控制、统一协调，保证农产品统一标准、统一质量，提高土地的产出率和资源的利用率。此外，在国有、集体一体化的农业用地使用权市场建立后，大型规模化种植企业农地扩张的范围更加广泛，特别对于装备先进、规模化程度高的国有种植企业将面临更加广阔的土地流转来源。

　　其次，农机板块将是新一轮“土改”最大受益者之一。下游需求的极度分散是限制中国农机行业进一步升级发展的最大瓶颈。近年来，随着农机合作社和农机大户在农机消费中占比的提高，农机行业已经显现出高端化、大型化的趋势。往前看，农机合作社等新型经营组织整合土地的政策将进一步放大农机的总体消费能力，而逐渐提高的客户集中度也将加速农机厂商的资源整合，农机市场集中度将进一步提高。农机行业和优势农机厂商有望成为新一轮土地流转改革的最大受益者。而在A股市场上，目前，农机板块的估值较低，农机行业的整体估值水平有望随着政策红利的兑现不断处于上升通道。从中长期看，农机行业的投资机会主要存在于两大方向：一是布局成长性子行业，如玉米收获机、水稻种植机等。二是把握上市公司的外延式扩张、延伸产业链的平台型价值。

　　最后，养殖企业受益于农村土地流转和居民加速转移。畜牧养殖企业也是土地依赖型的行业，发展规模化养殖对土地的需求较为强烈。养殖用地在农业用地的分类中是“其他农用地”，绝大部分位于农村集体土地里面，农村集体土地加快流转有利于养殖企业获得发展用地。从土地制度改革有利于农村人口转移的角度看，可以发现，农村人口数量减少后，农民的副业——畜禽散养量将减少。以生猪养殖为例，散养户在不断退出，为规模化养殖企业留出更大的市场空间。我国生猪养殖行业在1990年以前主要以散养模式为主，年出栏生猪占比达到90%。近年来，我国生猪规模化养殖比例不断上升，到2010年末已经接近65%。在畜牧养殖这一领域的大型养殖企业有望受益。