从8月中旬开始，国家审计署掀起全国首次土地财政大审计，直击土地出让金收支、土地征收、储备、供应等领域，而高达15万亿元的土地出让金将成为严格审查对象。其中，土地领域的权力寻租和腐败现象也将在两个月后的审计报告中披露。

　　“现在在其他系统中，审计工作

　　组把‘桌底下的账’都翻出来了，估计土地审计也不会轻易放过去。”接近国土部门的官员李志(化名)向《华夏时报》记者表示，财政查账只有查“底账”才能动真格，如果此次审计能够摸清真底细，再严肃追查起来，不少地方官员会受到影响。

　　此前，中央巡视组在巡视的21个省份中，发现20个省份存在房地产腐败现象，占比高达95%，而19名省部级官员在中央巡视组进驻后落马，其中不少高官落马与房地产业密不可分，土地领域为腐败重灾区。

　　清查“桌底下的账”？

　　“审计土地出让金，估计不少官员晚上要睡不着觉了。”华南某市国土系统一位人士章华(化名)向记者直言，房地产一直是政府官员涉案最多的领域，尤其是国土和规划部门，手里直接掌管着土地出让和规划大权。

　　据李志透露，中央审计工作组此前已经陆续对金融机构、监管单位进行“摸底式”审查。与以往常规的审查不同，本次审计工作人员业务水平更高、抓得更细致。

　　“工作组对很多数字都保持着敏感度，经常要求受审单位拿出更详实的数据，不像以往常规的审核那样‘走走形式’。”李志感叹道，有些机构被审计组一查再查，三番五次被要求拿出数据的明细。很多受审计的机构部分“桌底下的账”逐步被清查。

　　李志还告诉记者，在以往的审计工作中，金融、税务以及国土资源等系统常为审计的盲区，在常规审查中，“很难揪出大问题。”

　　本报在以往调查中发现，动辄成百上千亿的土地出让金已经成为地方政府盯紧的“肥肉”，地方政府不仅在财政上对土地出让收入依赖度较高，对这笔收入的使用也经常“遮遮掩掩”。

　　公开数据显示，2013年，地方政府土地出让金收入创历史新高，达到4.1万亿元，同比增长约45%。

　　“这部分收入的使用情况难以在公开的账上看出来，向上级提交的账本也很难发现。”广东某地级市一位审计系统人士张超(化名)指出，这类账目通常被审计部门称为“桌底下的账”。

　　“土地出让金未专款专用的现象最为泛滥，常规的账面上肯定查不出来。”长三角某地级市审计局的一位官员曾向上反映常规审查中发现土地出让金收支问题，他表示，比如有些地方账面上写明土地出让金已经达到一定数额，实际上，却将这里面大部分的土地出让收入暗地里转入亏损的国有企业中，国有企业年后将部分结余收入向财政上缴，其他结余则转用至支出的渠道。

　　他认为，土地出让金审计从专款专用的节点，就能顺藤摸瓜查出不少问题。

　　此前，本报在对万科广州大元帅府“地王”地块被收回的调查中发现，该地块被政府收回之后，广州市政府曾公开许诺收回该地块后将支付7亿元“赎金”，但历经3年，这一承诺仍未兑现。而有关该项目改建规划和资金花费的官方文件中，并未明确指出有关退款信息。对此，外界纷纷质疑土地出让金“有进无出”。

　　“这笔土地出让金花在了哪里，相关部门心里是有数的，但要再筹集回来，估计就不那么容易了。”当时受访的广州市财政局一位内部人士向记者透露。

　　此前，审计署分别于2007年、2009年、2011年对部分地区的土地资金做了审计工作。地方政府违规、变相减免土地出让金、用地单位拖欠土地出让金、部分土地出让金未纳入基金预算管理等问题屡屡出现。不过，全面审查以及整改、追究的力度却陷入“雷声大雨点小”的尴尬中。

　　值得注意的是，今年的政府工作报告首次提出，对土地出让金收支和耕地保护情况进行全面审计，审计署也将国土资源审计纳入重点工作中。

　　据媒体报道，具体审计工作由各省(区)当地(审计署)特派办牵头，审计组成员则由特派办和各地审计部门抽调的工作人员组成，审计直接对象是各市县政府，审计方式为异地交叉审计，工作时间或截止到10月末。

　　上述受访政府各系统人士分析，这次审计风暴的力度预计远远超过以往的常规审查。

　　对此，地方政府开始早做准备，一些未被纳入试点的省份，在前两月中已开展自查自纠工作。比如广东省政府发通知，要求各单位做好9项自查自纠工作，并确保在7月15日前完成整改。

　　寻租空间巨大

　　土地出让金审查风暴，不仅触及地方政府在土地出让金使用环节上的利益，还剑指相关官员在土地交易环节隐藏很深的腐败问题。

　　今年以来，中央巡视组巡视后，多名高官因房地产领域违规违纪问题落马，在土地出让过程中，存在较大暗箱操作的空间，权力寻租现象普遍。

　　章华指出，一线城市土地出让不少是旧改项目，只需象征性地补缴少量土地款，开发商在拿到项目后，往往会提出增加容积率，或更改建筑规划的要求，由于旧改的开发成本较高，政府确实有更改的理由，外界对中间所牵涉的权钱交易便不得而知。

　　“深圳土地稀缺，目前政府对土地利用的趋势是要提高容积率，扩大土地利用空间效率，所以现在更改容积率也比较常见。”深圳某区规土委管理局一位人士指出。

　　不过，涉及规划和容积率的更改公告里，从未提到补缴地价问题，提高容积率该补缴多少地价，外界都无从得知。

　　“招拍挂作假也很容易，政府与企业事先已经谈好，然后拍卖时再找几个陪标的做做样子，这其中就存在权钱交易。”湖南某市一位房企负责人对记者说，此前，很多市中心的小宗地块屡被实力较弱的开发商拍得，这些开发商实际上都有政府背景。

　　此外，上述房企负责人向记者透露，政府为了抬高区域地块的价值，表面上会以高地价成交，通过暗箱操作，将土地卖给事先约定好的开发商之后，再返还部分土地款。

　　中部某省会城市一位房企营销负责人此前曾在一家房企负责过土地拓展工作，熟悉土地买卖流程。

　　“每个区都有政府专门负责土地储备的城投公司，如果好地段土地就转至市城投公司，出让需要市长拍板。而区里负责洽谈的土地，至少需要打通2个人的关系，即区长和分管土地规划的常务副局长。”该房企营销负责人对记者说，国土局只是执行部门，其实决策权力主要是市里的主管领导。他所在的城市，每年好土地出让均是由市长亲自拍板。

　　该房企营销负责人说，尤其是土地行情火爆时，很多项目出让都是暗箱操作。“优质地块抢地的人多，我们需要提前半年到一年与城投公司沟通，肯定需要打点关系。有些土地项目早卖给了政府官员的关系户，囤一段时间再转手。”

　　“肯定不是几十万能搞定的，至少上百万，以前给现金和房产居多，近两年反腐败盯得紧，官员不敢收现金，一般是其它形式，比如分股份，项目建完后再利润分成，由中间熟人牵线担保，有的等官员退休之后再付款。”该房企营销负责人说。

　　此外，该房企营销负责人还透露，在诸多“违规”中，更改土地性质的难度最大，需要强硬的背景，某商业地产龙头就曾将湖南某市的住宅用地成功改为商业用地，建写字楼和商业物业的售价无疑要比住宅高。