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上半年房企净利下滑明显 去库存成当务之急

  • 发布时间:2014-08-21 17:26:00  来源:钱江晚报  作者:佚名  责任编辑:孙业文

  2014年上半年,备受“双限”考验的房企日子究竟过得怎样?8月份,万科、融创、旭辉等外来房产大腕及绿城、滨江等本地龙头房企纷纷发布了半年报。虽说在不景气的大背景下,外来房企的表现依旧强劲,但本地房企如绿城、滨江的净利润下滑势头却令人担忧。

  据统计,截至目前,已有27家A股房地产上市公司发布2014年半年报,20家企业上半年主营收入实现同比增长,但其中近半数的房企净利润同比都出现了下滑。像嘉凯城上半年的净利润同比大幅下滑716%,本地房企中,滨江的净利润也下降了51.7%。

  7月以来,随着限购政策在多个城市正式放开,楼市宣布进入下半场。但从房企半年报中透露的信息显示,在许多房企未完成公司全年度销售任务一半的情况下,集中“火力”去化库存依旧是下半年众多房企的首要目标。

  半数房企净利润出现下滑,不少房企未完成半年任务

  刚刚出炉的房企半年报,净利润相比去年同期下滑,算是整个半年报中最令人关注的部分。

  两周前,在香港上市的绿城中国控股有限公司发布业绩预警,今年上半年绿城净利润可能较去年同期减少超过65%;滨江集团上半年的业绩和净利润也出现明显下滑,其半年报指出,2014年上半年滨江集团实现签约销售金额60.2亿元,同比减少11%,作为主战场的杭州,上半年实现营业收入达41.54亿元。此外,归属于母公司所有者净利润4.5亿元,比上年同期下降51.7%。

  其他本土房企的净利润下降幅度也令人吃惊:宋都股份上半年营业收入为13.79亿元, 由于东郡国际一期、印象西湖二期项目交付结转,比上年同期增长441.46%;归属上市公司股东的净利润为1626.3万元,比去年同期减少46.53%;嘉凯城集团,其2014年半年报指出,公司今年上半年营业收入26.91亿元,较上年同期增长9.79%,但实现归属于上市公司股东的净利润-1.27亿元,较上年同期下降716.17%,净利润在公布半年报的房企中下滑最为严重。

  在众多房企的半年度报告中,对于利润率下降原因的描述大多是:近期“以价换量”拉低了利润空间,而融资成本过高、土地成本走高以及其他资金成本高企,也不同程度地压缩了利润。在宋都的半年报中,对于净利润下降的主要原因描述就是“本期交付的东郡国际为刚需楼盘,利润空间较窄。”

  出炉的半年报中,与记者最初的预估有所不同,20家企业上半年主营收入实现同比增长,不过却有不少房企仍然未能完成其半年的销售任务。

  2014年旭辉中期业绩报告显示,公司上半年完成合同销售金额102亿元,同比增长42.5%,完成其2014年全年合同销售目标220亿元的46%;本土房企滨江,如果按照年初设定的目标——全年销售130亿元,目前其60.2亿元仍然未能完成一半的量;宋都计划实现营业收入50亿元,上半年宋都股份营业收入为13.79亿元,未到全年目标的三分之一。

  本地大佬难敌外来大鳄,万科半年销售额破千亿

  万科公布的2014年半年报中,其上半年实现销售金额达1009.1亿元,同比去年增长20.6%,也是公布半年报的房企中,唯一半年突破千亿大关销售额的。万科总裁郁亮表示,坚持主流定位和积极销售是万科一贯的策略,这使公司在波动的市场中仍然能取得相对稳定的业绩表现。

  近期,入杭8年的万科联动旗下8盘同日开盘,推盘量高达800余套,可以说,这几乎是杭州楼市史上单日推盘的最大手笔,也是为了万科全年超百亿的销售目标奋力冲刺。同时,上半年杭州主城区无论是销售金额还是销售套数,万科都有两个盘排进前十,这无疑也印证了郁亮所说的积极销售的策略。

  今年上半年,本地房企表现平平。滨江集团实现签约销售金额60.2亿元,同比去年减少11%;根据绿城集团官网公布的相关数据,截至2014年7月31日止七个月里,绿城集团累计合同销售金额约人民币318亿元,除去7月销售金额46亿元,其上半年合同销售金额为272亿元,同比去年上半年325亿元下降了19.5%。

  而从杭州主城区上半年的销售情况来看,武林壹号成交金额达12.05亿元,绿城西溪诚园也收获6.09亿元,都能排进销售金额前十。“这两大本地房企的产品相对比较高端,特别是绿城。相比外来房企主打的跑量刚需产品来说,销售总额肯定相对处于劣势。”一位开发商如此分析。

  滨江的公告称,报告期内仅城市之星和湘湖壹号部分住宅交付,以及绍兴金色家园、绍兴星城大厦、衢州春江月等尾盘交付,因此2014年1~6月公司的营业收入比上年同期下降13.39%。而我们看到,除了万家名城,其在杭州的大部分项目仍为中高端项目,项目拿地和资金成本也相对较高,其净利润下降也在情理之中。

  有专家估计,随着主城区大户型限购放开,二套房贷款认定上有所松动,滨江的中高端项目在下半年将获得更多的去化空间。

  下半年去库存成主基调,房企拿地变得谨慎

  7月29日零时起,杭州限购正式松绑。大家都在关心,下半年楼市成交会否有所起色?对此,各家房企在半年报中的预测较为谨慎。“加速去化库存”的字眼多次被提及。业内人士分析,下半年一二线市场很可能会成为品牌房企降价的主战场,随着万科、雅居乐等第一轮降价战之后,目标完成率低、货量充足的房企很可能也将加入跑量阵营。

  万科年中报显示,由于上半年结算不多,导致营业收入下滑,预计今年将有超过七成的竣工量集中在下半年。对于未来的市场形势,郁亮认为,短期内,那些库存量高、去化周期长的城市,仍然会延续去库存的过程。但目前已经出现了一些积极的因素,预示着下半年的经营环境可能会好于上半年。

  而杭州经历了去年土地市场狂飙之后,2014年上半年的市场行情直转急下,高价拿地的外来大鳄被庞大的库存压力所束缚,谨慎拿地的土地策略也在半年报中频频出现。

  旭辉的半年报显示,截至7月末,旭辉集团仅收购五块土地,拿地总额为29.21亿元,同比大降45%。北京、合肥及镇江各一块,苏州两块,总应占合同代价为人民币19.5亿元。旭辉集团将继续在土地收购方面利用合营策略,以分散其财务承担。“今年上半年房地产市场形势逐渐转弱,市场销售弱化迫使企业的投资开发量大幅下降。旭辉今年上半年拿地比去年审慎,有节制地避免以过高的土地成本进行收购。”

  尽管现金流充裕,但万科在拿地上仍然表现谨慎。中报显示,上半年万科新增项目的权益规划建筑面积约264.1万平方米,低于去年同期。

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