3月1日，一篇《中国最大“鬼城”逆袭郑州新区房价超1万5》的文章引发轰动。曾被认为是“中国最大鬼城”的郑东新区，仿佛在一夜之间“复活”，也让忧心二三线城市楼市前景的人们看到了希望。然而在郑州当地，很多人却认为“鬼城”“复活”是个伪概念。“(郑东新区)在郑州以外的人眼里是‘鬼城’，但我们眼里不是。”郑州当地一位房地产业内人士这样对记者表示。

　　截至2013年底，郑东新区100平方公里左右的建成区内，共有人口103万，在郑州市16个县区中，仅次于金水区。“买鸡蛋都比别的地方贵，这是河南省的富裕人群聚集区。”郑州永威置业副总经理马水旺说，由于房价带动地价，该区域地价也是郑州市最高的。

　　首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池在接受记者采访时表示，郑东新区的例子说明，“鬼城”的概念也是相对的。随着时间的推移，“鬼城”可以变为富有活力的新城。其他“鬼城”也一样，这需要根据当地实际，结合当地资源优势，以居业联动、产城融合为基点去规划、设计，制定相应的政策来促使“鬼城”的转变。

　　“鬼城”是一个误会

　　2010年底，美国一家名为“商业内幕”的网站公布了若干幅郑东新区的卫星图片，称其可能是中国最大的“鬼城”。这一报道遭到郑州官方强烈反弹，新区管委会发布数据称，郑东新区CBD入住率达到90%。

　　克而瑞郑州机构的研报指出，2014年，郑州市各区域成交土地价格波动相对较大。从具体区域来看，郑东新区土地单价最高，为10678.26元/平方米。

　　上述研报称，进入2014年，郑州市土地市场延续之前的火热态势，土地市场价格持续走高，“地王”频出，普通住宅溢价率达到21.77%。其中金水区、郑东新区居于全市前两位，分别为100.96%和62.29%。2014年全市出了4块地王，金水区1宗，郑东新区龙湖板块3宗。

　　上述郑州当地房地产业内人士表示，郑州属刚需性城市，但郑东新区属于河南省的高端住宅片区，价格在郑州也处于第一梯度。“前几年因为是新发展区域，在认知度方面都相对低，再加上郑州老城区为二七区和中原区，客户地缘性比较强，郑东形成了‘鬼城’的误区。外地的金融机构来郑了解过，但后来发现不是(鬼城)。”

　　中国城市经济学会副会长牛凤瑞在接受记者采访时表示，郑东新区原来也不是真“鬼城”。郑东新区发展到今天，是河南省乃至中原经济区发展的缩影，也是郑州市发展的一个必经阶段。“不去进行房地产的开发、基础设施的建设，不会有今天城市的承载力。”

　　赵秀池认为，郑东新区“鬼城”的复活并不奇怪，也不乏前例。前些年的上海浦东也是一个例子。当初人们流传的“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的说法，早已成为过去。

　　1亿人口的金融中心

　　一个区域的经济扩张，诚然离不开房地产业的发展，但也需要产业的支撑。

　　2008年前后，郑东新区的产业定位为8个方向，其中金融业尤为重要。早在2003年，时任河南省委书记的李克强对郑东新区未来发展提出了“城市建设与产业发展必须协调一致，实现双轮驱动”的要求。随着郑东新区完成“三年出形象，五年成规模”的目标任务，到2008年，3.45平方公里的CBD区域已吸引了多家金融机构聚集。

　　2011年，《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》(国发〔2011〕32号)明确提出“加快推进郑东新区金融集聚核心功能区建设，适时申请开展电子商务国际结算业务”。

　　据了解，郑东新区目前已累计入驻各类金融机构226家，人民银行、河南证监局等机构，汇丰、渣打、东亚等多家外资银行，中行、农行、工行、民生、广发等12家全国性银行省级分行，中国人寿、中国人保等20余家保险机构以及中原证券、中原信托、郑州银行等本地法人金融机构均汇聚于此。

　　牛凤瑞认为，对河南来说，郑州是中原地区的中心，河南本身有1亿人口，欧洲任何大国都没那么多人口。人口的支撑和政策的支持下，郑东新区作为中原地区的区域金融中心，快速摘去“鬼城”帽子，也是顺理成章的。

　　赵秀池表示，郑东新区的“复活”，经验就在于政府主导，规划在先，通过打造中原经济区的金融中心，吸引多家知名企业入驻，使城市具有了产业生命力，加之郑州作为省会城市，人口不断增加，随着郑东新区交通、教育、医疗等优质公共资源的不断改善，郑东新区“筑巢引凤”才逐渐成为现实。

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　　记者观察

　　哪些“鬼城”有望“复活”?

　　在郑东新区“复活”的同时，其他一些“鬼城”也慢慢有复苏迹象。

　　首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池认为，城市的发展是有一定规律的，有自发的过程，也有人为因素。城市本身就是人口与产业的集合体，尤其是第二、第三产业的集合。有人口聚集、有产业带动，城市才有活力，城市规模才会不断扩大。宜居宜业是城市发展的动力。

　　在中国城市经济学会副会长牛凤瑞看来，新区建设起来，也不能立刻住人，配套设施、产业跟进、产城融合等一系列客观条件，都需要时间。郑东新区的今天，恰恰说明某些地方“鬼城论”的破产。

　　如何给鬼城纠偏?

　　有观点指出，“空城”、“鬼城”的出现，反映了当前城镇化流于房地产化的倾向，城镇化的核心是人的城镇化，目前的做法方向偏了。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟在接受记者采访时表示，对城市的定位，不能轻易冠以“鬼城”的说法。比如说，短期内一定数量的空置，是为城市建设做出的提前量，这一类算不上“鬼城”。

　　他认为，确实有一些地方，违背了经济规律，本来应该容纳10万人，结果造出了容纳100万人的规模，这就是名副其实的“鬼城”了。

　　对于如何给“鬼城”纠偏，上海易居研究院研究员严跃进认为，首先，要给房地产去“功利”，既要防范“GDP第一”的政绩观的出现，也要防范地方政府借机大肆卖地的行为;其次，要有一个新常态的意识，比如要从“造城”转变到提供宜居生活空间的思路上;最后，需要有务实的精神，比如在城产融合过程中，通过落户政策、社会福利保障制度等，引导人口流入此类新城。

　　此外，严跃进认为，培育新市民任重道远。举例来说，部分进城农民的文化素质和技能都不高，对于此类新城的居住也缺乏较好的市场需求。通过提高此类群体的素质，提高此类群体的收入等，能够加快此类新城居住社区的气氛形成。

　　鬼城如何复活?

　　据《投资时报》报道，“鬼城”的出现与我国城市过去五年来的扩城有关。国土资源部2013年的一项调查显示，全国391个城市的新区规划，人均城市建设用地197平方米，已建成区人均城市建设用地达到161平方米，远远超过人均100平方米的国家标准。

　　去年4月21日，据国家发改委城市和小城镇改革发展中心调查显示，90%的中国地级市正在规划新城新区，部分城市新城总面积已达建成区的七、八倍，“空城”、“睡城”、“死城”等现象频现。

　　牛凤瑞表示，“鬼城”往往是指二三线城市的新区。

　　究竟什么样的“鬼城”会率先改变面貌?牛凤瑞给出了一个公式:鬼城改变面貌的时间，等于其依附的主城区的发展势头，除以主城区与鬼城的距离。换句话说，主城区发展势头越强劲，依附于主城区越近的“鬼城”，越容易“摘帽”。

　　严跃进分析，鬼城能否复活，要看几类“鬼城”出现的原因和要素供给能否跟进。第一类是土地资源供给规模大的城市，此类城市出现“鬼城”，在于资源供给过度，忽视了市场需求。此类城市“鬼城”阴影的消失可以做到，关键在于控制土地出让规模。

　　第二类是资金供给规模大的城市，比如一些滨海城市“忽悠”外地购房者买房，结果产生了大量空置房。第三类是城市重心转移背景下的城市，比如郑东新区就逐渐承担了老城区人口的转移，此类新城未来出现繁荣，是必然的。

　　那么，具体哪些鬼城正在“复活”，或者已经“复活”?开发商和个人购房者能否抓住机遇“拣漏”?将制作《“鬼城”“复活”白皮书》，供投资者参考。