2014年，北京住宅市场整体下滑，高端住宅市场也是竞争的“红海”。来自保利北京的数据显示，2014年保利北京共完成销售额112.6亿元，其中保利海德公园单盘贡献21.91亿元。

　　记者发现，该项目前身是“蓟门桥地王”项目。从拿地到入市历经近4年周折后，开始抢跑高端住宅市场。

　　值得注意的是，去化仍是北京高端住宅面临的最大难题。中原地产首席分析师张大伟表示，在土地价格持续高涨的2014年，单价在5万～8万元、8万～10万元及10万元以上的物业销售并不乐观，同时，2015年顶级住宅市场的竞争将更加激烈。

　　地王项目抢跑

　　保利海德公园项目的历史要追溯到2010年。当年3月北京世博宏业房地产开发有限公司以17.6亿元的总价拿下该地块，折合楼面价30197元/平方米。2010年4月楼市进入调控期，这一地块成为烫手山芋，无法正常开工。2010年8月10日，世博宏业将该地块转手给保利，按照当时出让约定，开工时间为2010年10月30日，然而保利收购后迟迟未动工。

　　2012年7月记者实地走访该项目时，周边中介人员将缓慢开工的原因归结于“地价过高”。彼时，项目周边无新项目在售，售价无可比性。在售二手房源如锦秋知春、太月园等项目，均价约3.5万～3.8万元/平方米。

　　2013年11月上旬，北京出台“单价高于4万元楼盘不予批预售许可证”的政策，“冰封”了高端住宅市场。不过，2014年该项目开始入市。

　　保利北京相关人士表示，海德公园项目推盘时，别的高端楼盘在推迟入市，“别人追求的跟我们不太一样，一年100亿元的(销售)任务放在这里，海德(公园)不开是不行的。”

　　上述人士认为，操盘的过程中，海德公园项目入市赶上高端住宅市场供应还不太充足，反而抢占了顶级住宅的窗口期，如果放在2015年，则会面临白热化的竞争。

　　去库存仍是最大难题

　　根据亚豪攸克联合发布的数据，2014年北京公寓成交金额排行中，前四位均位于海淀区，其中销冠为京投银泰·琨御府项目，销售额为32.16亿元，保利海德公园项目位居第二，销售额为21.91亿元，紧随其后的是华润萬橡府。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，2014年总价3000万元以上的顶级住宅市场成交量增长了21%，成交价格增长17%，从这两点来说，顶级豪宅市场处在供需双旺的局面。一方面跟限价令的解禁有关系，另外开发商合理定价激发了一些需求，2014年高端住宅供应集中在以往供应较稀缺又有教育资源的海淀区，也使得海淀区的项目成交量放开。

　　张大伟认为，到2015年年中，中赫万柳书院、佳兆业广场、远洋刘娘府地块项目以及融创农展馆地块项目、保利首开东坝地块等项目将陆续入市，大量高端项目且主力户型在200平方米以上的项目扎堆入市，将导致顶级住宅市场竞争进一步加剧。

　　保利北京一位营销人士接受记者采访时表示，2015年，单价在10万元以上的顶级住宅项目会大规模入市，但是各开发商都有自己的特点，很难说谁比谁更好，因为客群不一样，区域也不一样，甚至产品也不一样，将是一个百花齐放的阶段。

　　上海易居研究院研究员严跃进表示，对于争相入市的北京高端住宅市场，最大的难题仍是去库存。