回首2014年，宁波楼市迎来了一场重要的变革。放开限购、限贷，以及央行降准等利好政策轮番上阵;与此同时，降价潮一波紧接一波地被掀起。

　　在政策和房价的双重催化作用下，购房者的信心得到提振，由观望到入市，踏入了刚需或改善的置业门槛。截至目前，今年宁波市六区的商品房成交量已经超29800套，全年有望冲破三万大关。

　　可是，可观的成交水平背后，是各楼盘贴着成本的吆喝叫卖，开发商们坦言今年都是艰难“熬”过来的。

　　对此，有人悲观唱衰，也有人乐观守候。一起来看看宁波本地的大咖们，是如何总结这一年的宁波楼市的。

　　从2014年的房地产市场走势来看，政府对房地产调控从打压转为鼓励和促进正常的房地产消费。这也使得下半年以来，市场逐步回暖，一步步向好的方向发展。

　　银监会提出放开首套房的利率优惠，改良“认贷”政策，让一部分切实需要买房的群体迈进了首改的门槛。

　　央行宣布降息，银根得到松动，对整个房地产业链条起到了润滑作用。而且从已透露的信息看，明年或再迎来两次降息。

　　对购房者来说，无疑又是一次实实在在降低购房成本的利好。对开发商而言，土地款、税收以及银行贷款也会因此缩减，开发成本也会降低。

　　尽管今年宁波的商品房成交量创下了历史新高，市场是可观的，但是房价一降再降，导致几乎所有开放商今年的利润都岌岌可危。

　　特别是在目前的高库存下，一段时间内宁波的需求热情是锐减的，而且新的可持续增长的需求量又有限。所以明年政府对土地市场的把控就尤为关键了。明年，宁波市场应该还是要以消化库存为主。

　　明后年，是大量期房集中交付，转为现房的时期。个人建议，就是在现有的市场状态下，最好的办法就是立刻实行现房销售。现房销售的好处就是把现在的库存在往后两年内进行消化，而现在供应的土地也刚刚好在那时候接棒进行供应。

　　不过这种销售模式真正操作起来，对开发商来说资金就会成为最大的考验了。

　　楼市调控政策在2014年发生了重大变化，回顾这一年的政策，可以看到政府正在减少对房地产市场的行政干预，行政干预手段已经开始逐步退出，转而通过市场供需去自行调节。

　　2014年初房地产市场一片惨淡，这让不少地方政府火急火燎，纷纷出台救市措施刺激楼市回暖，而对楼市成交抑制作用最大的限购也成为地方政府的“眼中钉”。

　　6月底呼和浩特市率先宣布取消限购后，各地方政府便纷纷跟进，宁波在7月31日有条件放开了楼市限购，二手住房限购全面松绑，一个月后限购政策正式退出，意味着楼市调控告别了“一刀切”。紧接着央行发文取消了限贷政策，宁波马上落地实施，和限购放开相比，限贷解禁“救市”的信号意义已经十分明显，特别是对改善客户而言，能直接降低购房成本，可以直接促进压抑已久的改善型需求入市，取消限贷是今年对楼市影响最大的一个政策。

　　而另外一剂楼市强心剂则属央行的不对称降息。虽然央行出手的本意不是救楼市，但这意味着货币政策的转向，实质上已经从稳健转向适度宽松，对楼市意义十分重大。对于购房者来说，叠加之前的取消限购、限贷政策影响，入市的积极性得到了极大提高，楼市成交量也屡屡刷新历史高位。

　　今年是名副其实的政策年，还有调整公积金使用门槛、大学生的购房补贴等等，这一系列的政策无疑都有利于推进房地产的进一步市场化，楼市也会因此而更为稳健地发展。

　　随着今年年初杭州楼市的降价，降价风潮就像多米诺骨牌似的倒向全国。作为二线城市的宁波在高企的库存压力下也没能幸免。

　　从缔壹城开始，“以价换量”便成为贯穿宁波楼市这一年的关键词，跑量成为了开发商们的共识。

　　在开发商以价换量的刺激下，以及三季度以后利好政策轮番上阵，10月和11月成交创出新高。然而从整体看，高企的库存仍未能明显下降，且政策的刺激延续力也颇显疲软。

　　到如今，宁波仍然有660万平方米之多的库存量，预期到2015年春天这一轮新增供量产生的库存将会达到极大值，后续库存应该会开始下降。就供应结构看，由于整体经济面仍未能好转，由此预计2015年中高端改善性产品的销售压力仍未能很好解除。

　　这一年，压力之下的开发商开始求变，一种变化是类似绿城、万通之类的老牌房企开始退出转让，另外一种则是营销方式上的转变，随着去库存压力的加大，原有的媒体渠道已经无法为开发商加快销售贡献更多，其效果直线下降，开发商意识到寻求在营销模式上寻求突破的重要性，因此越来越多的开发商开始践行“全民营销”“多渠道营销”之路。

　　一时间电商平台、派单、巡展、活动、全民经纪人、call客等等铺天盖地而来，成为2014年甬城楼市的独特风景，也意味着楼市营销就此进入了一个新的时期。

　　今年前11个月市六区二手房交易量是18815套，平均每月仅1700套左右的水平，相比2013年平均每月2600套的成交相比，降幅达到33.7%。

　　均价方面也从去年的10823元/平方米降至今年的9284元/平方米，降幅也有14.2%。

　　整个市场全年呈现“先抑后扬”的走势，尤其是8月份限购接近后，平均20天就有一个利好政策出台。

　　比如限贷松绑、大学生购房补贴、公积金政策调整、降息、棚户区改造等等，这些利好政策效应叠加，引发二手房市场交易从底部转入上升的阶段，平均每个月上升5~10%左右。应该说时至年底，各方对市场的预期都转好，整个市场趋暖。

　　对于二手房市场而言，今后的机会点应该会在危旧房改造上爆发。

　　整个宁波城市区域并不大，棚改也主要针对市中心老小区进行，真正的棚改客户有一个地域性的居住习惯，他们在市中心住惯了，你换给他一套郊区的房子，他不愿意去，多会选择货币安置或去就近买一套二手房，因为他的生活圈子就在这里。

　　很多的危旧房都是年纪大的宁波人住，他的子女都是围绕他置业，房子买在周边区域，这样照顾老人方便。如果老人换一种思维作另一种置业打算，那可是牵一发而动全身的事。所以说，棚户区改造更多的利好会在二手房市场显现。

　　2014年即将过去，让我们把目光投向2015年市场，结合今年楼市的特点，我们来展望一下未来的楼市。总体来说，2015年的宁波房地产市场将会稳中求发展，价格不会有大的起色，成交量预计下半年会好转，刚需型住宅类产品依然会是主流，投资市场则继续不景气。

　　个人预测，2015年市场将向以下几个方面发展:

　　一是住宅供求。据初步统计，2015年楼市新增住宅供应量将约达485万方，其中鄞州区占32%，镇海区占比33%，北仑区占比16%，江东区(含科技园)占比9%，江北区占比6.5%，海曙区占比3.5%。成交量预计390万方左右。

　　宁波市场供大于求的局面明年将持续，市场压力不容小觑。鄞州区、北仑区和镇海区成为了主力供应区域，三大区域内楼盘间竞争压力较大，海曙、江东等稀缺地段商品住宅会较受欢迎，高性价比楼盘依然会是主题。

　　二是市场价格。预计2015年住宅市场价格涨跌幅均控制在5%以内，总体上房价以稳为主，市场将会良性发展。

　　三是各物业走势。预计商品住宅市场供求两端基本与上年持平，而由于今年底积压刚需的爆发，来年需求有减弱的可能;公寓市场供应量将会明显加大(预计90万方左右)，市场需求预计30万方左右，公寓市场压力远大于2014年;办公市场存量会进一步加大，经济不好转的情况下，办公销售现状较难改观;商业市场同样存在较大的库存压力，对于广场类商铺，开发商持有将会占据大头，即招商模式取代销售成为主流。

　　四是户型方面。主力需求户型将会由90-110平方米向120-150平方米缓慢过渡，即改善型市场将会大有好转。