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2014宁波楼市:调控市场化 房企削价求量

  • 发布时间:2014-12-30 10:37:00  来源:钱江晚报  作者:佚名  责任编辑:姚慧婷

  回首2014年,宁波楼市迎来了一场重要的变革。放开限购、限贷,以及央行降准等利好政策轮番上阵;与此同时,降价潮一波紧接一波地被掀起。

  在政策和房价的双重催化作用下,购房者的信心得到提振,由观望到入市,踏入了刚需或改善的置业门槛。截至目前,今年宁波市六区的商品房成交量已经超29800套,全年有望冲破三万大关。

  可是,可观的成交水平背后,是各楼盘贴着成本的吆喝叫卖,开发商们坦言今年都是艰难“熬”过来的。

  对此,有人悲观唱衰,也有人乐观守候。一起来看看宁波本地的大咖们,是如何总结这一年的宁波楼市的。

  从2014年的房地产市场走势来看,政府对房地产调控从打压转为鼓励和促进正常的房地产消费。这也使得下半年以来,市场逐步回暖,一步步向好的方向发展。

  银监会提出放开首套房的利率优惠,改良“认贷”政策,让一部分切实需要买房的群体迈进了首改的门槛。

  央行宣布降息,银根得到松动,对整个房地产业链条起到了润滑作用。而且从已透露的信息看,明年或再迎来两次降息。

  对购房者来说,无疑又是一次实实在在降低购房成本的利好。对开发商而言,土地款、税收以及银行贷款也会因此缩减,开发成本也会降低。

  尽管今年宁波的商品房成交量创下了历史新高,市场是可观的,但是房价一降再降,导致几乎所有开放商今年的利润都岌岌可危。

  特别是在目前的高库存下,一段时间内宁波的需求热情是锐减的,而且新的可持续增长的需求量又有限。所以明年政府对土地市场的把控就尤为关键了。明年,宁波市场应该还是要以消化库存为主。

  明后年,是大量期房集中交付,转为现房的时期。个人建议,就是在现有的市场状态下,最好的办法就是立刻实行现房销售。现房销售的好处就是把现在的库存在往后两年内进行消化,而现在供应的土地也刚刚好在那时候接棒进行供应。

  不过这种销售模式真正操作起来,对开发商来说资金就会成为最大的考验了。

  楼市调控政策在2014年发生了重大变化,回顾这一年的政策,可以看到政府正在减少对房地产市场的行政干预,行政干预手段已经开始逐步退出,转而通过市场供需去自行调节。

  2014年初房地产市场一片惨淡,这让不少地方政府火急火燎,纷纷出台救市措施刺激楼市回暖,而对楼市成交抑制作用最大的限购也成为地方政府的“眼中钉”。

  6月底呼和浩特市率先宣布取消限购后,各地方政府便纷纷跟进,宁波在7月31日有条件放开了楼市限购,二手住房限购全面松绑,一个月后限购政策正式退出,意味着楼市调控告别了“一刀切”。紧接着央行发文取消了限贷政策,宁波马上落地实施,和限购放开相比,限贷解禁“救市”的信号意义已经十分明显,特别是对改善客户而言,能直接降低购房成本,可以直接促进压抑已久的改善型需求入市,取消限贷是今年对楼市影响最大的一个政策。

  而另外一剂楼市强心剂则属央行的不对称降息。虽然央行出手的本意不是救楼市,但这意味着货币政策的转向,实质上已经从稳健转向适度宽松,对楼市意义十分重大。对于购房者来说,叠加之前的取消限购、限贷政策影响,入市的积极性得到了极大提高,楼市成交量也屡屡刷新历史高位。

  今年是名副其实的政策年,还有调整公积金使用门槛、大学生的购房补贴等等,这一系列的政策无疑都有利于推进房地产的进一步市场化,楼市也会因此而更为稳健地发展。

  随着今年年初杭州楼市的降价,降价风潮就像多米诺骨牌似的倒向全国。作为二线城市的宁波在高企的库存压力下也没能幸免。

  从缔壹城开始,“以价换量”便成为贯穿宁波楼市这一年的关键词,跑量成为了开发商们的共识。

  在开发商以价换量的刺激下,以及三季度以后利好政策轮番上阵,10月和11月成交创出新高。然而从整体看,高企的库存仍未能明显下降,且政策的刺激延续力也颇显疲软。

  到如今,宁波仍然有660万平方米之多的库存量,预期到2015年春天这一轮新增供量产生的库存将会达到极大值,后续库存应该会开始下降。就供应结构看,由于整体经济面仍未能好转,由此预计2015年中高端改善性产品的销售压力仍未能很好解除。

  这一年,压力之下的开发商开始求变,一种变化是类似绿城、万通之类的老牌房企开始退出转让,另外一种则是营销方式上的转变,随着去库存压力的加大,原有的媒体渠道已经无法为开发商加快销售贡献更多,其效果直线下降,开发商意识到寻求在营销模式上寻求突破的重要性,因此越来越多的开发商开始践行“全民营销”“多渠道营销”之路。

  一时间电商平台、派单、巡展、活动、全民经纪人、call客等等铺天盖地而来,成为2014年甬城楼市的独特风景,也意味着楼市营销就此进入了一个新的时期。

  今年前11个月市六区二手房交易量是18815套,平均每月仅1700套左右的水平,相比2013年平均每月2600套的成交相比,降幅达到33.7%。

  均价方面也从去年的10823元/平方米降至今年的9284元/平方米,降幅也有14.2%。

  整个市场全年呈现“先抑后扬”的走势,尤其是8月份限购接近后,平均20天就有一个利好政策出台。

  比如限贷松绑、大学生购房补贴、公积金政策调整、降息、棚户区改造等等,这些利好政策效应叠加,引发二手房市场交易从底部转入上升的阶段,平均每个月上升5~10%左右。应该说时至年底,各方对市场的预期都转好,整个市场趋暖。

  对于二手房市场而言,今后的机会点应该会在危旧房改造上爆发。

  整个宁波城市区域并不大,棚改也主要针对市中心老小区进行,真正的棚改客户有一个地域性的居住习惯,他们在市中心住惯了,你换给他一套郊区的房子,他不愿意去,多会选择货币安置或去就近买一套二手房,因为他的生活圈子就在这里。

  很多的危旧房都是年纪大的宁波人住,他的子女都是围绕他置业,房子买在周边区域,这样照顾老人方便。如果老人换一种思维作另一种置业打算,那可是牵一发而动全身的事。所以说,棚户区改造更多的利好会在二手房市场显现。

  2014年即将过去,让我们把目光投向2015年市场,结合今年楼市的特点,我们来展望一下未来的楼市。总体来说,2015年的宁波房地产市场将会稳中求发展,价格不会有大的起色,成交量预计下半年会好转,刚需型住宅类产品依然会是主流,投资市场则继续不景气。

  个人预测,2015年市场将向以下几个方面发展:

  一是住宅供求。据初步统计,2015年楼市新增住宅供应量将约达485万方,其中鄞州区占32%,镇海区占比33%,北仑区占比16%,江东区(含科技园)占比9%,江北区占比6.5%,海曙区占比3.5%。成交量预计390万方左右。

  宁波市场供大于求的局面明年将持续,市场压力不容小觑。鄞州区、北仑区和镇海区成为了主力供应区域,三大区域内楼盘间竞争压力较大,海曙、江东等稀缺地段商品住宅会较受欢迎,高性价比楼盘依然会是主题。

  二是市场价格。预计2015年住宅市场价格涨跌幅均控制在5%以内,总体上房价以稳为主,市场将会良性发展。

  三是各物业走势。预计商品住宅市场供求两端基本与上年持平,而由于今年底积压刚需的爆发,来年需求有减弱的可能;公寓市场供应量将会明显加大(预计90万方左右),市场需求预计30万方左右,公寓市场压力远大于2014年;办公市场存量会进一步加大,经济不好转的情况下,办公销售现状较难改观;商业市场同样存在较大的库存压力,对于广场类商铺,开发商持有将会占据大头,即招商模式取代销售成为主流。

  四是户型方面。主力需求户型将会由90-110平方米向120-150平方米缓慢过渡,即改善型市场将会大有好转。

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