宽松政策提升市场信心 业主谨慎报价利于成交

　　随着10月信贷宽松和11月货币宽松政策提升了市场信心，二手楼市回暖迹象初显，但整体成交依然不如去年同期。中原地产分析指出，从新增客户量分析，在10月份客户上门量在第4周环比上升高达30%后，进入11月又现回落的态势，可见信贷政策的效应持续性有限。央行在11月21日又宣布实施宽松的货币政策，又有一成左右的客源上升。总体来看，二手楼市成交量环比9月大涨六成。

　　据中原地产监测“阳光家缘”中介二手住宅网签宗数显示，在广州主要成交的六区中成交量都上涨，就连10月上涨幅度最低的番禺也在11月迎头赶上，上涨幅度接近五成，其次是海珠区，上涨也超过四成。而荔湾和海珠成交价格环比结构性下降，其他区域均环比结构性上升。

　　央行降息促商贷比例提升

　　数据显示，一次性付款的二手房客户8月所占比例最高，在9~10月逐渐回落。这是由于9月之前，市场各方力量僵持，首次置业客户入市犹豫，改善型客户入市增多，很多改善型客户在首付七成的情况下，索性全额付款。而10、11两月按揭难度和利息也有所降低，因此更多客户选择了按揭方式。此外，广州公积金额度一度偏紧，而商业贷款相对宽松下，纯公积金和组合贷款由年初的六成下降到两成，而商业贷款比例由三成增长到七成。

　　央行两大宽松政策实施，二次置业客户是受益最大群体：除首付比例减少外，贷款利息也相对减少。相对6月份，二次置业客户大约增长了一成左右，目前占比约为五成：其中改善型客户占比约三成、学位房客户占比约为1.5成，投资客户占比约为0.5成。

　　降息后业主让价立现“缩水”

　　11月22日，央行开启近28个月以来的首度降息，市场利好放大，购房者对市场的预期明显转好，入市积极性继续提高。据合富置业成交数据统计，11月广州二手住宅市场交投活跃度比10月有一成左右的增幅。不过，11月二手住宅成交均价受一手市场分流影响而令成交结构出现变化，尤其是中高端住宅成交受一手分流明显，单价3万元/m2以上的中高端住宅成交占比由10月两成多下降到11月的不足两成，整体市场成交以中低价二手楼居多，因而拉低整体成交均价。数据显示，11月广州地区二手住宅成交均价为24568元/m2，环比10月结构性下降9%，同比去年11月上升约一成。

　　合富置业成交数据显示，11月按揭买二手住宅平均贷款额为92万元/套。对购房者来说，降息意味着减轻购房成本。以92万元15年期房贷为例，如果执行的是基准利率，按照等额本息还款方式还款，降息后每月月供减少约201.26元。

　　合富置业市场经理梁燕明表示，降息在一定程度上降低了按揭购房成本，对促进购房者入市积极性存在正面的影响，不过，从11月22日降息首日至11月底，广州二手住宅市场按揭购房并未马上出现明显增长，反而是个别业主在降息利好消息下，放盘价较降息前强硬了，让价空间有所缩窄。统计数据显示，11月二手住宅市场平均让价空间已收窄到7.2%，与9月一度高达9%的让价空间相比下降明显。

　　在“9·30”房贷新政和降息利好叠加的影响下，不但自住型买家预期发生转变，就连投资型买家亦开始出手。数据显示，11月投资型购房需求占一成，明显高于10月5%的占比，其中不少买家是一次性付款抄底“笋盘”人士，偏好低总价的小户型和市中心有学位、区位等优势的“笋盘”。

　　荔湾一手价低影响二手业主报价

　　11月份，荔湾区中原地产二手住宅成交均价为18064元/m2，环比结构性下降27.97%，“阳光家缘”中介网签成交量环比增长约29.52%。11月成交量上涨多源于二次置业客户，一部分是想在市中心购房的番禺等近郊客户；另一方面是由于孩子上学需买学位房的买家。如周门路附近的楼梯楼价格较低且带有西关外国语实验小学学位，受到家长族的青睐。

　　荔湾区近几个月一手价较低，如花语水岸电梯楼均价为23000~24000元/m2，而老西关楼梯楼价格在20000元/m2左右，严重分流二手客户，导致二手业主不敢贸然涨价，因此，11月荔湾区呈现量升价跌的局面。

　　积压严重 越秀学位房业主不敢贸然涨价

　　越秀区11月中原地产二手住宅成交均价为31238元/m2，环比上涨10.34%，“阳光家缘”中介网签成交量环比增长约30.43%。据中原地产研究部调研，越秀区约九成是二次置业，这部分客户经济实力较为雄厚，三口之家居多，孩子都在适龄学童阶段；其中大约有50%直接买学位房，另有大约30%是购买学位房兼改善自住目的，客户较青睐于拥有省一级东风东路小学学位房的锦城花园和东风广场以及广铁省一级小学的富力东堤湾。由于前期积压的盘源较多，目前业主不敢贸然涨价，仍有1%~5%的议价空间。

　　海珠区“卖一买一”型业主放盘量增多

　　11月份，海珠区二手住宅成交均价22982元/m2，环比下降3.5%，“阳光家缘”中介网签成交量环比增长约44.95%。本月海珠区各板块成交都明显好于上月，看房客户、放盘量和成交量都增多。“9·30”政策出台后海珠区业主放盘量增多，大多都是“卖一买一”型的业主，这部分业主趁着政策利好加快了改善置业的步伐。本区域江南大道南板块的保利花园和富力顺意花园受改善型客户的青睐，由于海珠区较高的房价，较多客户分流到周边价位相对较低的一手楼盘。

　　白云大道板块受“首置”和家长客青睐

　　白云区11月二手住宅成交均价为19556元/m2，环比上涨了66.63%，本月“阳光家缘”网签成交量环比大涨25%。中原地产分析，由于11月靠近市区的广州大道北板块成交量激增，物业均价相对较高，拉升了白云区的成交价格。

　　11月成交较为活跃的区域是白云大道板块，该板块属于老城区生活便利，以楼龄较长的楼梯楼居多，由于该板块有省一级广园小学和景泰小学，因此较受首次置业的家长族青睐。目前放盘量较多，房价同比去年同期下降10%~15%。

　　中海康城八成客户抄底入市

　　11月，天河区中原地产成交均价为28897元/m2，环比上升1.52%，“阳光家缘”中介网签成交量环比大涨27.95%。11月成交活跃的板块为天河北板块，成交环比上涨1倍，主要是“9·30”政策和央行降息使改善型客户积极入市。目前临近年底业主放盘量有所增多，而业主心态并不强势，基本上可议价。如东圃板块的中海康城，本月成交量环比上月涨60%~70%，其中八成是改善型客户抄底入市。

　　番禺优质小区吸引城区改善型买家

　　11月番禺区中原地产二手成交均价为16656元/m2，环比下降5.34%，“阳光家缘”中介网签成交量环比上升46.77%。由于前三季度积压的盘源仍然较多且临近年底急需资金周转的业主开始放盘，导致11月番禺区总体放盘量增多。由于番禺区交通较为方便，且优质楼盘价格相对于市中心较低，不仅吸引本区域的买家，也吸引来自海珠、越秀、荔湾的改善型买家，而番禺优质的盘源如华南碧桂园、雅居乐和锦绣香江等，均价在17000~20000元/m2。

　　预测：年关将至料二手成交量升价难涨

　　在“9·30”政策和央行降息政策下，11月二手住宅成交量继续升高，这是在前三季度跌到历史“冰点”后的初步恢复。预计随着年关将至，暂未购房但急需买房的客户会在宽松政策环境下逐渐入市，但由于“9·30”政策的逐渐消化以及降息政策非结构性的调整，对客户量的提升作用有限，市场仍因限购所限，因此成交量预计仍然会环比提升两三成左右。

　　从价格走势看，二手市场前期盘源依然积压较多，一手开发商本年度目标完成率都不高，以平价走量为主调，成交价格以稳定为主调。因此目前价格还在低位，建议仍在犹豫的客户不妨可趁年底前处在价格低位抄底入市。