近日，北京房地产圈内传出这样一则消息，“2014年，北京仅有三座顶级豪宅”。而据《证券日报》记者调查获悉，这三个项目中有两个是曾经的地王，另一个则是龙头房企万科旗下与故宫为邻的高端住宅项目。

　　值得一提的是，据本报记者了解，中赫·万柳书院、保利·海德公园以及万科甲柒拾柒号上述三个项目都将在今年年底前入市，且单套总价都将超过2500万元。

　　事实上，此前有消息人士曾向记者透露，北京楼市有放开高端住宅市场限购令的迹象。不过，该消息至今未获得相关部门证实。

　　鉴于此，北京万科副总经理肖劲向记者直言，“我认为，北京的限购在部分情况下应该松开，尤其是一定档次以上的项目。比如说再具体一点，单价5万元／平方米以上，总价800万元以上的(房产)，干脆放开”。

　　单价15万元豪宅将入市

　　事实上，有业内人士曾向记者表示，今年上半年，在刚需市场“以价换量”之际，北京总价2000万元以上的高端住宅项目销量同比大增，这在某种程度上也给今年入市的豪宅项目增加了一些信心。

　　记者获悉，2014年下半年，北京将有三大顶级豪宅项目销售。而对于所谓的“顶级豪宅”的定位，业内众说纷纭，但从单价上来看，10万元／平方米左右是一个标准，总价则一般指超过2500万元。

　　据记者了解，从万科、保利以及中赫置业旗下的三个豪宅项目来看，万科北河沿甲柒拾柒号的签约价格，在10万元/平方米左右，主力户型300平方米，同时存在部分大面积楼王户型，单套总价起点超过3000万元；保利海德公园以9.5万元/平方米的价格取得预售许可证，将在9月份中旬集中销售，户型面积为170平方米至460平方米，主力户型产品单套总价在2500万元至3000万元左右；万柳书院则被业界认为将以15万元/平方米左右的价格现房销售，总价起点为3500万元。

　　“万柳书院项目，我们预计在年底前以现房入市。”记者从中赫置地CEO孙鹏处获得了确切消息。据记者了解，该项目曾是北京楼市2012年的地王项目。

　　而对于另一个蓟门桥地王来说，其经历比较曲折。“其实我们是四年前被动成为业主的，国资委要求退出主业时，我们从中国兵器集团手中收购了这块地，当时楼面地价约3万元／平方米。”保利北京公司总经理李晶向本报记者透露，但当时周边的二手房也就是3万元／平方米左右，因此在收购时，引发了较大争议。

　　不过，时隔四年之后，海淀区北三环蓟门桥北的位置成为其杀手锏，该项目也成了保利地产布局高端住宅项目的标杆项目。

　　事实上，除了中赫置业这种专门做豪宅项目的房企，保利、万科都在寻求拓展高端物业产品路线。而万科更是收购了北河沿的甲柒拾柒号项目，并开始计划在年底前推出北京首个别墅项目，甚至成立高端事业部做高端项目。

　　做高端比做刚需有发展？

　　值得一提的是，万科、保利等多家房企高层对于今年楼市下半场多抱有“谨慎乐观”态度，尤其是高端市场。

　　孙鹏认为，“若说‘北上广深’是一线城市，我个人则认为，北京和上海就是特级城市，在这两个城市里，不能用平常的房地产去判断市场。此外，高端市场是一个市场的细分，在这样的细分之下，不是笼统的来说北京的房价涨多少，跌多少，这个对我们的影响不是很大”。

　　李晶也表示，“大家都说全国的市场非常困难，也说北京的市场非常困难，但与其它市场的情况相比，北京并不困难”。

　　值得注意的是，肖劲则直接表示，北京这种城市跟其它城市不太一样，外地全面放开限购，是为了把库存消化掉，或者把房价提升起来，卖更多的土地。但北京市场比较特别，可以更精细化的制定政策，比如放开部分高端项目的限购。

　　事实上，近日，融创中国董事长孙宏斌以“哥们儿”身份来绿城中国中期业绩发布会时曾表示，“为什么我特别看好绿城，因为我坚信将来做高端，做改善性住宅的一定比做刚需产品的有发展，将来的房地产市场是有钱人去推动的。另外，做刚需产品的开发商太多了，供应量大，竞争会越来越激烈。很多城市放开限购后，也没有什么起色。从这一点看，我坚信，北京、上海的一线城市房价降价的可能性还是很低的”。

　　而据记者了解，绿城中国目前在北京的在售高端项目是位于通州区的京杭府项目。记者实地探访绿城在北京通州的京杭府项目获悉，该项目总计约260套房源，都是180平方米以上的户型，目前销售均价接近3万元／平方米，基本相当于北京市通州区最高价。

　　而对于高端住宅物业这类产品的销售前景，北京市房地产协会秘书长陈志与上述房企高层的观点有着相似之处。

　　陈志认为：“在当前楼市前景未明背景下，房价仍然存在下行风险，相比刚需，改善型购房需求的表现更为稳定。而正是在中高端购房需求的支撑下，开发商才推出符合当前购房需求特点的中高端产品，这或将成为开发商下半年逆市突围的主力军。”