经过长达8个月的调整，北京二手房市场开始出现逆转。经过一个多月的密集销售后，城区二手房低总价的高性价比房源迅速消化殆尽，大部分房源议价空间明显受到压缩，部分业主甚至开始试探性提价。本报记者兵分多路，对北京东西城、朝阳、海淀、丰台等主城区进行了深入调查，发现大部分城区二手房目前的成交价格已经走出最低谷，受到市场回暖的影响，买卖双方的心理博弈再次出现新变局。不过值得注意的是，虽然城区二手房市场已经发生变化，但此轮调整重灾区的郊区，二手房市场依然和新房市场保持了同样的节奏，成交稀疏，价格弹性依然存在。

　　据记者了解，从7月份部分购房者出手开始，城区二手房市场中的低价房源被逐步消化，目前正在挂牌销售的房源价格和之前相比均有不同程度上浮。不过，据业内人士观察，二手房市场之所以先于新房市场回温主要原因就在于价格确实有明显的下调，中原地产首席分析师张大伟甚至认为，北京二手房市场价格降幅超过之前市场预料，目前市场在售的二手房房源均价相比年初最高点，跌幅已近超过15%，部分房源甚至超过20%。这种情况下，部分购房者开始考虑入市，从7月开始，成交量开始逐渐筑底。

　　无论是二手房还是新房，对于理性的购房者而言，价格是最有效的杀手锏。在新房市场上，个别实质性降价的楼盘也开始吸引购房者出手。8月17日，合生世界村以毛坯9800元/平米，精装12800元/平米起的均价入市，与三年前房价基本持平的开盘价，以及两居现房的双重优势打破项目销售僵局，开盘当天去化率超90%，而从上周商品住宅成交排行榜上看，合生·世界村以成交273套位居排行榜首位。

　　亚豪机构副总经理任启鑫表示，目前北京刚需住宅市场已进入买方市场，在刚需项目供应集中的区域内，由于产品同质化，价格就成为楼盘能够在淡市突围的重要手段。如合生·世界村、首开熙悦山澜庭等刚需项目，在开盘之初均以较低价格入市，迎合购房需求，进而拉动楼市成交实现项目销量。目前北京市场成交主要集中在少数出现实质性降价或低于预期入市的项目中，大多数楼盘仍处僵局中。

　　让业内担心的是，随着二手房业主预期的扭转和不同程度的提价，购房者是否会再度陷入观望？而这种观望是否会再度冻结本已调头回温的二手房市场？

　　□现象

　　1.低价房源基本沽清

　　“您看这套南北两居，业主在今年5月最早报价380万，一直没能卖出去，后来在6月底调到360万，不到半个月时间就成交了。”在宣武门某二手房中介，中介经纪人小王指着电脑里的周报房源信息向记者表示，随着业主让价，该区域低价房源从7月份以来均保持成交高位，仅宣武门附近一个二手房小区，7月至今已经成交30多套房源。

　　链家劲松门店的小范也表示，最近签单量很大，有同事一周就成交了3套，“最近成交了十几套低总价房源，虽然房龄老点，都是80年代的，但胜在总价低，所以走得特别快。”“您要看房订房得抓紧了，这附近总价低的房源基本都卖差不多了。”

　　在记者此次调查中，牡丹园、北苑、望京、麦子店、劲松、宣武门、苹果园等城区门店几乎都出现了同样的情况。

　　据链家地产苹果园门店的一位销售经理向京华时报记者透露，石景山苹果园附近诸如杨庄中里和海特花园等小区，南北朝向、户型较好而且价格合适的房源已经基本售罄，剩余房源的业主纷纷选择降价来提高房子的关注度。

　　不过，随着低价房源基本沽清，目前在售的房源性价比突出的中低价房源已经开始减少，“这套房子挂了有一段时间了，房子户型不错，唯一的‘缺陷’是顶楼，房龄较老，因此出售周期比较长。”一位宣武门区域的中介经纪人告诉记者。

　　2.议价空间再缩小

　　随着交易的回暖，嗅觉敏感的卖家们纷纷表示房子价格需按挂牌价出售，之前弹性还比较大的议价空间一再被压缩。

　　家住三元桥附近的刘先生正在出售一套三元桥附近的两居，3月份挂出时的挂牌价为260万，刘先生告诉中介的销售人员价格方面可以做10-20万元的让步。但听闻北京房市回暖的消息之后，刘先生赶紧打电话通知中介，自己的房子需要按挂牌价出售，自己不再在价格方面让步。

　　已经在北苑地区从事房屋代理工作3年的小曾告诉记者，一个月前曾有房源以低于最初报价15%的价格成交，“那时的议价空间都比较大，买卖都有诚意的，谈下来5%-10%左右都可以，但现在业主的口风明显紧了，能谈下来三五万就算多的了，更多的业主选择咬死价格不松口。”

　　数据统计也验证了记者的实地调查情况。

　　据链家地产统计，8月第三周链家成交案例的议价空间为3.2%，较上周下降0.4个百分点，连续四周下降，本周议价空间水平为近4个月以来最低值，本周新增房源挂牌价较上周微涨0.6%。近期市场成交较二季度略有好转，受此影响业主预期也有所升温，让利意愿下降。

　　“近期市场成交较二季度略有好转，受此影响业主预期也有所升温，让利意愿下降”。链家地产分析师张旭表示。

　　提价现象扩散

　　3.随着成交回暖、看房人增多，两个月前还火急火燎卖房的业主们态度却发生了变化，暂缓交易、出售转出租，甚至部分业主提高了价格。

　　筹备结婚的孙先生最近一直在看婚房，看中车公庄附近某套开价330万元的小两居室。但经中介约了业主双方见面时，业主却说现在要卖350万元了，因为“近期看房人特别多，不提价就卖亏了”。而记者从中介了解到，此前6月份同样是这套房子，业主降到325万元都没有卖出。

　　“在近期看房、成交增多背景下，像张先生这样涨价的房东也明显增加，买卖双方心态开始发生变化。但是提价的房东大多数都是不着急卖房的，想换房的房东在价格上还是比较诚恳，提价的不多”，中介小李表示。

　　在记者调查中，提价的房源并不是个例。北苑地区的小曾告诉记者，“因为市场回暖了，最近差不多2-3成的房源都出现了提价现象。不过，提价提得太离谱的，买家也不买账。”

　　当购房者对业主提价表示无法理解时，出售方的业主们却有自己的逻辑。

　　陆先生正在出售六里桥首科花园的一套两居室，从今年三月初陆先生的房子就开始挂牌出售，总价320万的两居室每周都有客户来看房，但最终都由于价格原因未能成交。听闻北京房市回暖，陆先生将房子的总价提高了10万元。陆先生向记者表示，自己并不急于将房子出售，所以一直都没有降低房子的价格。“现在房市有所回暖，但丰台并不比市区，所以自己对二手房涨价的事还是理性对待，只是试探性地涨了10万元钱。”

　　4.买卖双方心态扭转

　　“现在买家的心态明显有些着急，但卖家多半都不急了”，在链家劲松门店，已经是A6级别的小姜告诉记者，“性价比优越的房源走得速度越来越快，我上周有几次都刚带了客户去看房，人还没看完，门店就通知说正在看的房源被上一拨客户订了，有的热门的房源能一下交五六家的意向金，但根据最近的情况，意向金交得晚的客户基本没希望。”

　　小姜笑着说：“现在都是买家催着我带看房的，很少有业主催着我赶紧卖的，跟两个月前完全相反。只要不是着急置换的业主，一般都抱着再看看的态度，总觉得晚卖能多卖点。”

　　继7月份、8月初看房量骤升之后，8月中旬的二手房看房量依然在稳步上升。

　　链家地产麦子店门店的业务员小吴向记者表示，仅上周一周(8月18日-8月24日)时间，自己就带了三四十组客户看房，在这之前小吴平均每周只带七八组客户看房。

　　买家频频出手之时，房源的增加却明显滞后。小曾告诉记者，据他们梳理，北苑北部区域挂牌的600套房源中，真正能在短期成交的只有20套，“其余房源不是挂牌价太高，就是业主态度不明，或者有较大幅度的提价现象。”

　　“从我们真正跟买家接触的情况看，买家对价格依然非常敏感，提价较多的房源，普遍不被接受。但是如果目前市面的低价房源都卖完了，买家的热情还不减的话，那么即便提价后的房源也会有人接受的。”

　　□成交数据

　　8月成交量继续回升

　　北京二手房市场在7月份率先回温，随着客源的持续回流，8月北京二手房市场延续了成交回升的态势。根据链家地产统计，截至24日，8月(08.01-08.24)北京市二手住宅共成交5976套，与7月同期相比上升2.3%，工作日日均成交量与7月相比上升12.8%。

　　据记者了解，从7月份开始，北京二手住宅市场下行速度明显放缓，成交量较前三个月出现一定程度的回升，成交均价降幅明显收窄，议价空间缩小，市场在经历了一段时间的快速下行后呈现出一定的恢复迹象。链家地产的统计显示，7月二手住宅共成交8059套，成交量环比上月同期增加24.7%，与去年同期相比下降22.6%，7月日均新增客源量与6月相比增长了13.8%。

　　这样的成交热度在8月份得到了延续，从整月的成交量水平情况来看，8月延续了7月成交量回升的态势。截至目前，8月日均新增客源量较6月和7月分别上升12.5%和3.1%。其中，8月第三周北京市二手住宅共成交2046套，与上周相比增加8%，与7月第一周相比上升13.5%，本周为4月以来单周成交量最高的一周。

　　值得一提的是，新浪乐居二手房数据统计显示，8月第三周内，8月18日与21日二手住宅成交量破400，成交量分别达456套和406套。

　　在成交价格方面，根据链家地产市场研究部统计，8月第三周，北京市二手住宅成交价格为26098元/平方米，较上周微降1%。从成交结构来看，8月第三周近郊区成交占比为29.57%，与上周相比增加1.05个百分点，对成交均价有小幅拉低作用。从近期价格走势情况来看，6月以来成交均价一直处于低位稳定状态。

　　□二手房

　　郊区二手房市场平稳

　　和城区二手房市场已经明显回温不同，郊区的二手房市场仍然处于一个相对低位的平稳状态。记者在新盘供应量相对较大的通州和房山调查时了解到，受新房供应的影响，近郊区域二手房市场的成交量并没有明显的复苏。

　　去年5月份在通州土桥附近买房的王先生郁闷不已，“最近几个月老接到中介电话，问我买房不，我这房子去年买132万，现在中介给我说有130万就卖的业主，这不相当于我赔了吗？早买一年，现在房子还有比我更便宜的。”

　　通州梨园附近的中介经纪人告诉记者，最近几个月通州二手房房价和成交量没有明显的变化，始终在低位徘徊，且还有3万-5万的讨价还价空间。

　　无独有偶，位于房山稻田区域一家房产中介的经理表示，稻田区域前几年受到长阳板块开发的影响，二手房价格涨了很多，虽然目前北京市区二手房价格有所上扬，但对稻田附近的二手房价格影响不大，以长龙苑小区为例，在售的几套二手房价格在近期基本没有变化。

　　新浪乐居的统计数据也显示，城区的二手房关注度更高。在8月第三周关注度最高二手住宅楼盘TOP10中，6个来自于朝阳区，新增1个海淀区楼盘和1个东城区楼盘，在新增的两个楼盘中，位于东城区的Naga上院一跃荣登8月第三周最热楼盘排行榜首位。

　　从各区域成交均价情况来看，7月份中心城区(东城、西城)成交均价环比出现0.8%的上涨，城四区(海淀、朝阳、丰台、石景山)环比降幅为0.9%，而近郊区(大兴、通州、昌平、顺义)二手住宅成交均价环比降幅为2.0%。受地理位置和交通等因素的影响，城区的二手房市场显得更为坚挺。

　　□多方观点

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖

　　成交量将缓步走高

　　从目前的成交情况来看，二手房均价依然处于缓步下行的过程之中，市场成交量的复苏仍然较为明显地受到了议价成交的影响。这表明在目前北京市信贷环境依然未见特别明显松动的情况下，置业人群和卖房业主之间的议价博弈仍在微妙地持续，这一点从市场新增房源和客源不同的增幅即可以看出。受此因素影响，随着楼市传统成交旺季的逐步来临，二手房市场的成交量逐步回升仍将以议价成交为前提，今年的9、10月份很可能会呈现出价格进一步小幅回调、成交量缓步走高的情况。

　　链家地产市场研究部张旭

　　刚需入市拉动成交

　　自5月房价开始出现实质性下调起，套均面积呈现出较为明显的持续下降趋势。8月，北京市二手住宅成交套均面积为86.8平方米，与7月相比下降1.8平方米，与1月相比下降4.6平方米，为今年以来最低水平。套均面积的下降在一定程度上反映了随着房价的下滑，刚需入市的积极性有所提高，对于促进整体市场回暖具有十分积极的作用。近期北京市首套房贷政策松动范围有所扩大，继九折利率重现市场后，交行、建行针对首套房的贷款利率也出现不同程度的下调，这对于改善刚需观望现状，刺激其入市也具有一定作用。若下半年信贷政策出现进一步实质性松动，不排除市场在刚需入市的带动下出现回暖的可能性。

　　21世纪不动产北京区域总经理寇海龙

　　二手房价格上涨空间有限

　　在多数二三线城市限购政策取消的背景下，首套房信贷优惠的消息让部分刚需客户的观望心态有所平复，一些客户在卖掉原有住房后，也抓住购房最佳时机开始入市。而自住型商品房较大比例弃购的消息，也让部分刚需转向二手房市场，推动成交量回升。预计8月份二手房成交量会在7月份基础上继续回升，但价格将基本保持平稳。由于9月份新房供应高峰即将到来，开发商大都会采取低价入市的策略，因此二手房价格上涨的空间也被压制。

　　新浪乐居二手房分析师韦雨舟

　　8月成交量或在10000套左右

　　进入8月份后，二手住宅市场连续多周成交量环比上涨，并且较7月同期相比，增长率均在10%以上，主要得益于多方面的原因。首先，自从7月以来，二手房市场逐渐回暖，量价齐涨，观望情绪渐散。其次，二手房价格自从3月以来就基本以停涨及微降的姿态示人。尤其是在改善型业主以小换大的意愿逐渐增强的情况下，二手房价格逐渐到达购房者的心理预期，使得刚需开始释放。再次，在当前的市场形势下，与自住型商品房相比，普通二手住宅优势凸显，这有助于促进部分购房者回流到普通二手住宅市场。最后，进入8月以来，北京有6家银行不同程度地下调了首套房贷款利率，中信银行和招商银行更是可以申请到首套房贷利率九折的优惠。预计8月成交量或在10000套左右，虽未有任何迹象表明楼市有逆转的可能，但综合数据分析，8月是购房的窗口期，成交量持续上升或为二手住宅市场回暖助力，也为即将到来的“金九银十”预热。

　　-2014年1-7月 北京市区域成交均价环比及年内累计涨幅情况

　　时间 中心城区 外城四区 近郊区

　　1月 -1.8% 0.0% 1.1%

　　2月 6.2% 0.9% 4.2%

　　3月 -3.4% 0.4% -0.9%

　　4月 1.8% -0.5% -2.8%

　　5月 -5.5% -5.8% -3.7%

　　6月 -3.1% -3.3% -3.2%

　　7月 0.8% -0.9% -2.0%

　　年内累计涨幅 -3.5% -9.0% -8.3%

　　数据来源：链家地产市场研究部