新闻源 财富源

2020年05月25日 星期一

财经 > 新闻 > 调查报告 > 正文

字号:  

三四线城市空置房真相调查

  • 发布时间:2015-05-19 09:31:53  来源:福州晚报  作者:佚名  责任编辑:王斌

  4月以来,在3·30楼市新政助推下,北京、上海、广州等一线城市楼市成交量环比、同比均出现大涨。与此同时,受库存高企、市场低迷影响,三四线城市成交难现起色,楼市不对称回暖明显。不仅如此,尽管官方并没有明确的空置率数据,但三四线城市的“空城”危机仍在发酵。那么,三四线城市为啥会出现大量房屋空置情况呢?

  分化的数据 一二线城市住宅升幅明显

  今年初以来,全国楼市分化更为明显。在各项救市政策刺激下,一线城市以及部分需求较大的二线城市,房企的库存以及销售回款各方压力将会有所减轻,部分一线城市甚至出现日光盘,但是,库存压力较大的三四线城市,成交依旧难现起色。

  据亚豪机构统计数据显示,4月北京新增供应2464套商品住宅,而当月成交量则高达9218套,使得一直处于高位的库存量开始明显下滑。

  在楼市升温之后,消失已久的日光盘也在北上广深四大一线城市和厦门、武汉等部分二线城市重现。比如,4月25日~26日,北京共有6盘入市,分别是泰禾拾景园、旭辉御锦、合生悦上城、恒大领寓、首开常青藤以及首地浣溪谷。其中泰禾拾景园、旭辉御锦以及合生悦上城在开盘当天便实现了日光。

  相比一二线城市楼市的迅速升温,三四线城市的表现要暗淡不少。4月份以来,一二线城市住宅成交提升幅度明显,成交量环比上涨了27%。而三四线城市对新政刺激反应冷淡,成交量不增反降,下跌约为26%。若按东中西部划分,东部城市的同比增幅由3月份的15.4%上升为40.1%,中部城市由3月份的6.4%上升为27.9%,而西部城市由3月份的-10.8%上升为3.4%。

  “东中西部的分化跟城市之间的分化在某种程度上是吻合的。”上海易居房地产研究员严跃进表示,一线城市主要集中在东部沿海,所以东部的表现要好过中西部。在3·30新政后,像四个一线城市和杭州、南京等准一线城市的购房者出于担心房价上涨等各种因素,入市节奏加快。相比之下,经济一般的三四线城市由于供大于求,对于政策的强力刺激反应冷淡。

  此外,中国社科院发布的《房地产蓝皮书》显示,今年全国楼市区域分化将十分明显,人口聚集能力强的一线城市和部分热点二线城市房价有回暖、上涨趋势,而人口聚集能力差、库存大的部分二线城市或三四线城市房价会延续下跌态势。

  不仅如此,库存高企,已经成为三四线城市面临的严峻现实。“过去几年房地产企业迫于一二线城市开发压力,转向三四线城市进行造城运动,新建了很多楼盘,但之后实体经济增速减慢,导致楼盘销售困难。三四线城市出现空城化不可避免。”国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群表示。

  以江苏南通为例,公开数据显示,过去几年南通的土地累计成交量超过7500万平方米,以目前的去化速度,消化时间需要近15年,其人均住房建筑面积达40.9平方米,远超过北京、上海等地。

  三四线城市 10亿平方米空置房触目惊心

  “三四线城市之前的积压库存量巨大,而需求有限,因此这些区域酝酿着非常巨大的泡沫破灭风险。”中原地产市场研究部总监张大伟说。

  张大伟认为,自2013年以来三四线城市的新房成交量一直处于低位,新的楼市危机随时可能出现。之前,由于楼市投资资金撤出、房价大跌,温州与鄂尔多斯出现了崩盘。这样的案例在未来一段时间内也可能会再次上演。

  国际货币基金组织(IMF)副总裁朱民在IMF2015春季年会期间表示,目前中国楼市的首要问题是空置率太高,空置面积达10亿平方米,要将地产开工率维持在中等水平,还要进一步提高销售率。这意味着中国的房价还是太高,房价水平还要继续调整。

  朱民提供的10亿平方米的空置面积数据,令人触目惊心。在朱民提供上述数据之前,西南财大教授甘犁关于“中国家庭金融调查项目(CHFS)”的调查数据显示,全国城镇地区住房空置率为22.4%,约为4900万套住房。但这一数据却遭到华远地产前董事长任志强的质疑。

  尽管有关“空置率高企”的话题多次引发业内激烈争论,但空置率始终没有权威数据。国家统计局曾公开回应称,由于对空置率及空置的概念不明晰,还不能计算出空置率这样的指标。

  此前,多地住建部门或房管部门也曾组织清查城市房屋的情况,但最终因人力、经费不足等因素难以落实。

  民间也曾尝试多种办法统计相关数据,包括最原始的“数黑灯”方式。国家电网公司2010年曾公布全国660个城市的调查结果,有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零。但现有的各种算法都被业内评价为“不具有代表性”,数据统计“不够权威”。

  2014年底,标准排名机构曾发布了“中国大陆城市‘鬼城’指数排行榜(2014)”。其中,“鬼城”指数位居前十位的城市是二连浩特、钦州、拉萨、嘉峪关、井冈山、威海、锡林浩特、嘉兴、石嘴山、三亚。榜单预测,中国未来可能会出现近50座“鬼城”。

  这一排名的依据为,住建部的占用地标准为每平方公里建成区容纳1万人口。据此标准,以城区人口与建成区面积的占比来计算一个城市成为“鬼城”或“空城”的可能性,并将这一数值称为“鬼城指数”。

  不过这一数据并不能令人信服。上海交通大学城市科学研究院院长刘士林指出,根据我国城市规划编制,基本上以20年为一个周期,再加上新城建成后居民迁入也需要几年的时间,所以该报告选取的5年数据显得太短了,不足以得出客观且符合城市发展规律的结论。

  北京市房协一位负责人表示,“对于空置的概念,各界目前也没有统一,这也影响了这方面数据的调查和统计。”他认为,出于各种原因,有些住宅数据是政府不愿意公开的,但这部分信息却至关重要,不动产登记制度出台后,大部分数据都有望得到公开,这对房地产行业各个环节的主体都可以提供有意义的数据参考,也有利于地方政府针对当地实际情况调整政策。

  空置的理由 农民工并未在城市安居

  早在2005年,索罗斯就曾预言,美国的房地产泡沫一两年内会破裂,中国也挺不过三年。他猜对了美国,却猜错了中国。

  索罗斯、吉姆·查诺斯、罗杰斯等全球投资大师并不看好中国房地产市场。是投资大师们错了还是中国的富豪们错了?或许,他们的最大分歧并不在于中国房地产市场是否存在泡沫,而是泡沫将在何时破灭。

  中国房地产市场泡沫何时破灭仍需时间检验,但中国部分城市的房地产市场出现空置率危机却是不争的事实,作为房地产泡沫的“终极产物”,“鬼城”危机正在三四线城市蔓延——内蒙古鄂尔多斯及二连浩特、江苏常州、湖北十堰等均在名单之列。

  据同策机构的数据显示,从2015年3月份36个大中城市存销比指标来看,库存压力较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市。

  比如厦门、青岛、武汉、西安、长沙、宁波、大连等二线城市,无锡、温州、芜湖、徐州等大部分三、四线城市仍然面临较大的市场“去库存”压力,起码在上半年不可能出现大规模涨价,甚至在年内也难以大规模涨价。

  需要指出的是,以房地产作为主要产业来拉动经济增长是地方政府的普遍选择,但这里面存在陷阱。

  进入21世纪以来,中国城市化速度大大加快,大量农民工进城务工经商。农村剩余劳动力进城务工经商,这些务工经商的农民被统计进入城市化人口,因此就有了城市化率的快速提高。

  不过,当前的中国城市化与一般国家的城市化有很大差异,主要有两点:一是进城务工经商的农民工大多只是个人进城了,他们的父母、子女仍留在村里;二是进城农民工并未在城市安居,而可能会返回农村。

  相对来说,沿海发达地区和大中城市有更多高收入就业机会,农民工也多到这些地区务工经商。但沿海发达地区和大中城市因为经济发达,房价很高,农民工几乎不可能在这些发达地区买得起房。

  中西部地区的县城,因为县域经济不够发达,县城很难提供较高收入的就业机会,县城就不是农民工进城务工经商的首选地。但这些商品房相对于沿海地区和大中城市要便宜很多,农民工举全家之力还是有可能在县城买得起房子的。

  因此我们经常看到的现象是:中西部出来的农民工在沿海地区或者大中城市就业,而在他们的家乡——中西部县城买房。他们务工经商的地点与买房的地点之间出现了错位。

  中西部地区的这些县级政府当然非常鼓励具有一定经济实力的外出务工的农民工买房,县域经济发展的第一步就是搞土地开发,招商引资搞房地产,建商品房,然后卖给有购买能力的农民工。只要建了商品房卖得出去,开发商就可以赚钱,地方政府就可以卖地、就可以收税,就有土地财政收入。

  因此当地地方政府宣传鼓励农民工返乡创业,买房置业。在县城买了房置了业找不着合适工作怎么办?虽然你现在买了房子不住,却可以作为将来的产业置办在那里,既可以涨价又可以将来自住。前些年房价确实在不断上涨,这就鼓励了更多农民工在县城买房置业。注意,是置业而不是居住。

  除农民工买房置业外,农村婚姻市场中女少男多,女方希望借谈婚论嫁来完成城市化,她们对男方的要求过去是在农村建有新房,现在则是要在县城买一套住房。借婚嫁,农村年轻人往往将男方父母一辈子的积蓄甚至预期收入一次性用于在县城买房。

  因为最近十多年来房价一直在涨,在县城置业的农民工,或为子女买婚房的农民家庭,倾全部积蓄在县城所买商品房虽然没有住,其市场价却一直在涨,买房就成了最好的保值手段。因此有更多农民家庭为子女在县城买房。地方政府受此鼓励,也加速土地开发,更多开发商加入进来,建造更多商品房。形成循环。

  于是相对于经济本身的发展,中西部县城普遍出现了房地产一枝独秀的奇观。县城快速扩大,然而产业却未跟上,没有产业就没有就业,尤其缺少较高收入的就业。因此在县城置办了商品房的农民工却大多在大中城市工作,渐渐地,地方政府和开发商加速建造的大量商品房终于出现供过于求的现象,房价开始出现下跌。农民家庭买房积极性下降,大量商品房就更卖不出去。由此形成恶性循环。

  卖不出去和卖出去后没有人住的商品房,就这样一片片耸立在县城边上。之前靠房地产一枝独秀的县域经济现在陷入萧条,一些房地产老板因此出现资金链断裂,地方政府土地财政锐减,地方经济发展陷入困境。

  发展了产业 才可能有好的城市化

  之所以农民要进城买房,是因为他们在城市有就业,可以在城市体面安居。没有高收入的就业机会,就没有人可以在城市住得下来。只有发展了产业才可能有好的城市化。一个国家,不可能产业没有发展,却可以让所有人都体面地在城市安居。不仅农民买了房会住不下去,即使政府提供廉租房,农民仍然安居不下去。

  本质上,房地产及土地财政收入是经济发展之后,附着在土地上的非农使用增值收益归公的产物。先有产业的成长、经济的发展,才有城市的扩张,城市扩张就能自然带动城郊土地非农使用的需要,也才会有土地非农使用的增值收益,这些土地非农使用的增值收益通过土地财政形式自然而然归地方政府占有。地方政府如果只想获得土地财政收入,只搞土地开发,而不考虑产业成长,则即使县城房地产开发一时成功,最终也注定不可持续,而致后患无穷。

热图一览

  • 股票名称 最新价 涨跌幅