在“9·30房贷新政”、三部委下发“公积金贷款新政”及北京市调整普通住宅标准等多重利好的综合影响下，可以说北京二手房市场的回暖模式已经正式开启。

　　记者近日通过调查发现，信贷环境发生的大变化，是使得北京市二手房市场环境有较大改观的主因，“二套变首套”的政策利好改善型购房者，大致有一半的二套房需求借由新政减轻了首付的负担，因此从整个10月份到现在，换房客群与二次置业的涌入致使现在市场上改善型需求的客群已成为交易中的主体，达到近八成。

　　新政后 “改善”需求占比近八成

　　记者走访新政后的市场发现，目前二手房市场中成交最为活跃的莫过于二次置业的购房人群。

　　“调整二套房认定标准后，更多改善型需求的人符合了贷款要求，一下子到门店咨询的人就多了。”置业顾问小张告诉记者，这一点在数据上也得到验证，根据链家地产市场研究部进行的调研，10月有67%的经纪人表示市场以换房需求为主，其余有11%的经纪人认为以二套房交易为主，这样算下来，新政后的二手房市场改善客群已经达到将近八成。

　　“这个在上个月的表现很突出。从我爱我家成交看，10月份，改善型的整体占比增长1成左右。”伟业我爱我家市场研究院分析师宋辉表示。

　　二次置业 直接带动房贷市场

　　随着下半年二次置业人群的入市，贷款的额度与以往相比也有所增加。目前大部分换房人群所需求的贷款额度主要集中在200万-250万元左右。

　　从贷款数据来看，也可体现出改善型需求以及二套房需求的增加。根据链家地产市场研究部统计，新政出台以后的10月份商业贷款单占比较9月份上升18.7个百分点，达到51%，是2012年以来的最高值。

　　伟嘉安捷分析师吴昊认为，今年初，由于去年末银行额度紧张而造成大量批单积压，占用了大部分信贷额度，导致银行在今年上半年贷款投放比较谨慎。下半年随着成交价格下降，尤其限贷松绑以来，购房需求上升，反而让银行下半年的信贷额度有所放松。房贷政策松绑，一定程度上会刺激改善购房。

　　记者计算，以200万元20年期购房贷款计算，如果按基准利率计算，月还款金额为14971元，利息总额为159.3万元；但如果享受9折利率，则月还款将降至14208元，月还款节省763元，累计可节省利息支出18万元左右。

　　近CBD、南城二手房源走俏

　　由于北京地铁调价在即，有经济能力的改善族开始把眼光放在生活配套设施、教育资源丰富、通勤更为方便的城区内，因而促进了近CBD房源的走俏。

　　在双井社区，记者看了首城国际、华腾园、百环家园几个项目的挂牌价，直观感受比三个月前提升了10%以上。

　　小张告诉记者，他们门店这几天把原来的报价牌全换了一遍，主要原因是和业主沟通后，业主普遍都想上调价格。“市场一好，特价房也就越来越少。”整体来看，因为咨询变多了，业主也担心房子卖亏了，或多或少减少了议价空间，部分甚至上调了挂牌价。“北京大多数业主都不急着卖房用钱，如果能够多卖10万-20万，他们认为值得等等看。”

　　但记者同时发现，本轮释放出的购房者们对于置业的把控十分理性，一些年轻的首次置换族们，由于难以支付三环内高额的房价，因此将选房的重心南移。据凯成永泰大兴南区经理张卿云介绍，目前分布在大兴线枣园、清源路等地铁站附近的小区较为热门，由于均价仅为2.2万-2.3万元/平方米，且四周生活设施配套齐全，交通便捷，因此吸引许多年轻置换一族来此置业。

　　后市预测

　　长期回暖势头

　　还看信贷优惠

　　根据北京市住建委公布数据显示，11月第二周(11月10日-11月16日)北京市二手住宅网签1797套，环比上周下降30.4%。 二手房成交出现下滑，业内人士一致认为，这主要是由于目前北京二手楼市正处于10月份改善型需求集中入市、成交爆发期的尾声。虽然9月末以来关于楼市的利好信息不断，但其实际效用相对有限。比如，9·30新政关于银行信贷优惠利率执行情况的标准，明确由银行依据自身情况来实行。

　　“由于成交量过好，近期我们接到的单子批贷时间大概比10月慢上一周左右，10月的单子贷款大都要一个月才能批下来。从这个信号看，房贷新政后，银行受额度限制，批贷慢、审核严格的情况现在依然较为明显。”伟业我爱我家市场研究院分析师宋辉表示。

　　此外，二手房的挂牌价格以及成交价格也悄然上升。例如朝阳区安华西里小区的二手房均价相比6、7月每平方米已经上涨了3000元左右。

　　“此轮救市潮中利好群体有限，当市场逐渐消化掉这部分购房需求后，二手住宅的交易量会归于平淡，并一直持续到明年春节前。如果春节后没有新的信贷优惠政策出台，那么二手住宅市场可能会进入新一轮的观望期。”新浪二手房分析师韦雨舟坦言。文/孔令薇