今年,房地产的秋天似乎早就开始了。

　　年初,著名地产预言家、华远地产董事长任志强就提醒同行今年的日子不会很好过;9月中旬,任志强再一次表达对今年行业前景的不乐观,认为经济发展出现下滑时,房地产市场发展一定也会下滑,同时值得担心的还有房企资金到位情况、市场供应压力等。

　　来自全国统计局的数字显示,1-8月,全国商品房销售面积为64987万平方米,同比下降8.3%,其中住宅销售面积下降10.0%。北京作为一直 被认为“最一线”、市场相对最坚挺的城市,在整个楼市下行的趋势中也未能独善其身。无论从统计数据看,还是从市场现象看,2014年的北京楼市鲜见亮点。 不过对于众多买房人而言,楼市下行至此,也已经出现了一个购房窗口期。

　　销售量“降”字当头

　　官方统计显示,1-8月,北京全市商品房销售面积为774.4万平方米,同比下降33%;住宅销售578.6万平方米,同比下降31.7%。

　　北京市统计局的数字表明,全市商品房销售面积同比增速从去年开始进入下行通道,在去年底开始出现销售面积同比下降(去年1-12月同比下降2.1%),今年初(1-2月)悬崖式来到同比下降39.1%的水平,此后一直保持在同比下降30%以上的水平。

　　而在价格方面,国家统计局数字显示,北京8月,新建商品住宅环比下降1.2%,二手住宅价格环比下降0.9%。北京新房价格已经连续3个月下跌,二手房价格则连续5个月下跌。同时,虽然同比价格仍然是上涨,但涨幅已经在收窄。

　　相对于销售数据上的下降,全市房地产开发投资则是上涨的。1-8月,全市完成房地产开发投资2261.8亿元,同比增长13.9%;住宅投资完成1167亿元,同比增长26.8%。

　　从土地市场看,截至9月中旬,全市已经成交120宗土地,土地出让金超过1532亿元,同比增长38.8%。

　　楼市遭遇多重压力

　　对于楼市销量的下行,业内人士认为首先与北京楼市政策压力密不可分。和其他多个城市相继放松或取消限购不同,作为严厉程度首屈一指的北京,限购政策却没有松动。

　　在整个房地产降温的背景下,6月底,呼和浩特在全国率先明文取消限购。随后,越来越多的城市开始跟进。截至9月21日,在南京取消限购后,全国40多个限购城市,只有京沪广深四个一线城市和珠海、三亚未取消限购。

　　北京会不会取消或者适度放松限购?虽然不少业内人士认为限购是迟早要退出的,在今年这种淡市退出,对市场影响不至于太大,但北京还是看不出限购放松的迹象。

　　7月底,北京市市长王安顺在上半年经济形势分析会上表示,北京不会轻易放松限购等措施,否则会削弱结构调整的动力,影响城市可持续发展。

　　不过,相对于限购政策,限贷政策的从紧,更被业内人士视为影响楼市销售的最大因素。

　　华远地产董事长任志强就在最近表示,去年开始出现房地产交易量下滑,而房地产交易量的下滑就在于金融市场的不开放,银行大幅提高了个人消费信贷利率,增加了购房成本。

　　易居中国执行总裁丁祖昱也曾结合全国市场谈到,限购放松只是说买房人可能有了购房资格,但是购买力还是问题,楼市最核心的问题是刚需购买力不足。

　　除限购、限贷政策影响外,北京楼市在今年还面临的一个独有情况是,自住房影响开始蔓延。自住房一方面降低了许多购房人的入市门槛,但同时也分流了普通商品住宅市场的需求,并带来了强烈的观望情绪,最终导致许多楼盘降价促销。

　　自住房冲击区域市场

　　类似金隅汇星苑、汇景苑,一个自住房项目就能锁定20多万买房人,这也间接导致许多楼盘蓄客与可售房源比明显下降。

　　9月中旬,有网站释放了“朝阳东坝精装学区现房均价30000”的消息。这个学区现房就是首开旗下常青藤项目。

　　在今年,首开常青藤成为北京在售老项目降价的代表。6月底,常青藤推出特价房,均价在34000-35000元/平方米,相对于此前一度在42000元/平方米水平的价格下调明显。8月中,根据记者了解,常青藤的现房售价约为33000元/平方米。

　　对于首开常青藤的降价,市场分析人士就谈到,常青藤所在的朝阳东坝板块,本身就有金隅汇景苑等自住房项目竞争。这给常青藤这样的商品住宅楼盘带来不小的压力。

　　自住商品房2013年开始推出,其价格低于周边商品房30%(实际可能更多)的优势,去年底就开始引起其他一些房企人士的担心。北京中原地产首席分析师张大伟还认为,北京两年7万套自住房的供应量,对于年成交量在12万上下的新房市场来说,无疑是个很巨大的数字。

　　而从记者前期采访了解看,众多买房人开始申购自住房,从而暂停在普通商品住宅市场出售,形成了浓重的观望情绪,也间接导致许多楼盘蓄客与可售房源比明显下降。

　　房价出现“点状”松动

　　在上述情况下,包括朝阳东坝、通州台湖、大兴亦庄、房山等区域,均出现了不同程度的降价,房企促销的手段也愈发灵活。

　　例如在通州台湖,东亚旗下印象台湖、尚品台湖均下调了售价。最明显的是在8月中旬,印象台湖办公类产品从每平方米2.1万元降到1.49万元,降幅达6000元/平方米,住宅类产品降价也达4000元/平方米。

　　东亚新华营销总监贾玉鹏曾对记者表示,降价主要是公司为了加速回款、寻求拿地,目前不少地块底价成交,是一个拿地扩张的好时机。

　　但接近东亚新华的人士也透露,印象台湖也感受到自住房分流的市场需求,加上区域其他楼盘竞争压力,因此选择了降价。

　　同在台湖板块,首开万科联合开发的台湖新城·公园里项目,今年上半年入市,成交均价约2.7万元/平方米,相对于去年底预期超过3万元/平方米的售价,实际推盘价格下调了。而这背后也有万科因应市场走势和限价,将精装房改为毛坯房的原因。

　　今年,采取诸如特价房、零首付之类灵活促销手段的房企和项目还有很多,诸如北京城建在亦庄的海梓府,京投万科在丰台的西华府,合景在房山的合景领峰,合生在通州的滨江帝景,等等。

　　万科集团高级副总裁、北京万科总经理毛大庆在接受记者采访时表示,现在是非常典型的市场状态,已经没有或者说找不到太多投资性需求,刚需占非常大的 比重,价格是很重要的决心因素。价格只要合理,定位准确,还是有不少卖得不错的项目。因此,房企平价或者以某种方式促销推盘,已经是常态。

　　土地市场感受“冰桶挑战”

　　9月4日,北京丰台南苑和丽泽商务区各有一宗土地成交,两宗地出让金合计超过43亿元,也将北京今年土地出让金金额拉高到1500亿元。

　　截至9月中旬,北京今年土地出让金达到1532亿元,同比增幅达到38.8%。虽然整体数据很好看,但实际上北京土地市场在今年也经历了一个高峰坠石的变化,不啻于也接受了一次“冰桶挑战”。

　　在今年前4月,北京土地出让金就突破了千亿大关。丰台西局、大兴黄村地块竞争尤为激烈。龙湖、泰禾进驻西局,该区域楼面价涨到6万元/平方米水平,泰禾刚在黄村以2万元/平方米的高价拿地,恒大随后就将黄村土地楼面价推高到3万元/平方米。

　　整体来看,在今年前4月,北京土地市场热闹非凡,房企拿地积极性高涨。在北京接近4年没拿地的远洋地产,在今年1月,8天的时间拿下3宗土地,出让金合计超过73亿元。

　　不过从5月开始,楼市低迷开始影响到土地市场。北京5月、6月两个月没有宅地成交。随后,底价成交、低溢价率成交开始成为土地市场主流。7月底,更 是出现了朝阳区孙河两宗优质宅地流拍。对于优质地块流拍,业内人士认为,一方面由于政府确定的底价太高,另一方面也因为房企在下行楼市中开始谨慎拿地。

　　近几个月,北京土地市场难得一见竞争激烈的地块是西城区华嘉胡同地块,该地块最终以74.6亿元成交,溢价率超过100%。不过该宗地块由于地处金融街核心区域,特殊性较强。

　　对于接下来土地市场的走势,业内预计,北京土地价格依然会处于高位,房企拿地积极性相比之前总体还在降温。

　　8月底,此前流拍的孙河BCDE地块重新挂出,起始价从46亿元降到42.3亿元。有孙河区域开发商预判,该地块应有接手企业,但仍将是低溢价率成交。

　　二手房市场显现复苏迹象

　　虽然二手房在今年上半年同比表现低迷,但从6月开始,二手房市场已经出现些许积极信号。

　　北京中原地产统计显示,从6月到8月,北京二手住宅签约套数从6546套稳步增加到8434套。8月的二手住宅成交量也是近5个月以来的高点。

　　此外,据伟业我爱我家市场研究院数据,9月中上旬,北京二手住宅网签量达到5484套,比上月同期上涨6.9%,28547元/平方米的成交均价比上月小幅增加1.3%。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,9月中上旬,二手住宅市场逐步复苏的特征在继续,二手房价格出现了阶段性企稳、试探性上扬。

　　对于二手房市场的这种新变化,北京中原首席分析师张大伟认为,信贷放宽加速是影响二手房市场的重要原因,加上之前二手房市场的价格降幅超出预料,部分二手房源均价比年初下跌超过15%,吸引了购房者入市。在这种情况下,成交量开始筑底,房价下调的幅度从而也开始放缓。

　　占据北京二手房市场最大份额的链家地产,在8月统计到日均客源量继续回升,环比增加3%。链家预计在需求回流的带动下,未来一段时间成交量仍将保持回升态势。卖家预期也逐渐改变,降价意愿有所下降,但价格上涨房源的市场接受度仍然会很低。

　　高端市场平价开盘低调抢市

　　根据亚豪机构统计,上半年,北京共有13个单价超5万元/平方米的公寓豪宅产品获批入市,新增1888套供给。但成交只有897套,同比下降57%,成交金额仅为92亿元,同比减少105亿元。

　　在今年刚需盘直接受到自住房冲击的同时,高端住宅市场也没能独善其身。

　　亚豪机构副总经理高姗认为,高端楼盘的成交下行,与二手房市场量价齐跌有关系,许多计划“卖一买一”的改善型置业者因为原有房产无法收储,导致延迟购置新房产。

　　在这样的情况下,京城高端楼盘入市姿态也颇为低调。诸如8月中旬首次开盘的琨御府项目,实际开盘价不到7万元/平方米,和周边部分二手房价格相当。这种平价策略为项目带来开盘24亿元的认购额。

　　机构统计也显示,8月,公寓豪宅成交达到180套,环比大增73%。这就和多个项目“低价”入市凸显性价比,吸引大量购房需求有关。诸如清河板块的华润万橡府,以不到6万元/平方米的价格入市,相对于五环外的一些竞品项目,展现了更高的性价比。

　　预测

　　楼市“下行通道”还将走多久?

　　对于接下来的楼市走势,包括任志强等业内人士还是倾向于认为,从政策层面上来看,北京楼市限购政策不可能放开。信贷是否放松,将成为判断未来楼市走势的关键因素。

　　北京中原地产首席分析师张大伟认为,全国政策面的转宽松,对购房者心理出现支撑,入市积极性在增加,但观望依然是主流。对于房企而言,为确保全年销 售,不得不冲刺入市。亚豪机构则分析认为,年底前自住型商品房还将与刚需项目争夺客源,刚需住宅普遍存在竞争压力,或将引发价格肉搏战。

　　一家上市房企北京公司高管也谈到,从下半年开始到现在感觉还是有压力的,从三个季度情况看,年底前楼市很难有井喷式的增长。

　　虽然9月不少楼盘加速供应,成交量也表现平稳,但到10月,预计入市楼盘仅有22个,这也反映出房企推盘心态的纠结。

　　不过多位业内人士也建议,对于购房人来说,楼市下行通道中,购房时机已经出现,虽然房价还可能出现波动,但现在已经是一个相对低点。从长远看,当下出手买房已经是在“抄底过程中”。