北京一名购房者为改善居住条件，卖小房换大房，链家地产力推“连环单”，让业主先买后卖，并保证买大房后，小房可限时卖出。结果签约几个月后，小房迟迟无法卖出，大房房主不得不将房另卖他人，购房者钱房两空。现在业主准备起中介，中介也说要反诉业主。签定“连环单”后，小房卖不掉，大房没买成，交易无法继续，中介费到底该不该退？

　　在政策出现松绑苗头、房价下跌等多重因素影响下，换房人开始出手了。在刚刚过去的8月份，北京市二手房市场延续了7月份成交量回升的势头，成交量环比增加4.65%。在这些购房者当中，有相当一部分人是“先卖后买”或者“先买后卖”的换房群体。换房群体已成为购房者群体中重要的组成部分，而现在选择签订“连环单”换房的人数也越来越多。

　　向我们本期节目投诉的业主，并不是7、8月份换房群体中的一员，他今年3月就计划换房，当时在中介公司的力荐下签订了“连环单”，选择了先买后卖，但签订连环单后，小房迟迟无法卖出，大房房主不得不将房另卖他人，业主现在是钱房两空，还有可能被中介公司告上法庭。她的经历可以提醒准备签订连环单换房的业主注意，签“连环单”时，注意合同内容，别听中介忽悠。

　　我们一起来了解具体是怎么回事。北京业主小莹(化名)今年3月份计划换房，当时房价下行迹象还不明显。

　　小莹：我是从去年下半年开始就看房子，因为我父母要来北京这边住，我房子太小，北京限购嘛，就想卖了小的换个大的，一直找的链家来看。今年3月份的时候看中一套房子，去这个房子里面看的当天，经纪人就说下午咱们约房主见个面，我说我刚看第一个房，家人还没商量，他说也不是要谈买卖，有了买家，我们才能把卖家约过来，显得我们有诚意，你们可以做下来聊一聊。我就答应了，见面的时候，就聊这个房子的情况，又聊了价格，下午一直聊到晚上天都黑了，饿着肚子聊了很久，到最后中介费也摆出来聊了，就差不多这个事就要成，然后我就说，我说以小换大，我因为单身，是北京限购的对象，所以我不能名下同时有两套房，我名下这个小房子怎么办？然后链家的经纪人跟我说，你的房子小，而且总价低，以我做了10多年的经验来看，我给你一个多月，满打满算两三个月肯定能卖出去，咱们先把这个大的房子签下来，然后再走大房子的手续的过程中，我们就给你卖这个小房子。

　　中介公司经纪人保证小房可限时卖出，并且还能多卖5万元。为了尽可能节约成本，小莹同意先买后卖。

　　小莹：我如果卖了小的，再去买大的，中间有可能卖了小的找不到合适的大的，或者说这中间必须得租房子有一段时间。而且我们在看房子的时候，经纪人也提醒我说，你最好先定下这套房子，他说这套房子好多人都在谈，估计今天晚上这房子就出手了，就谈成了，最好先把这套订下，你如果不定下的话，等你的房子卖完了之后，你找不到这样合适的房子了。当时我还由于谈一些的细节的时候，我说万一我这房子卖不出去怎么办，卖家人也特别好，房主就说我们之间交易这个房子的流程，时间我给你留的长一点，中介那边就说全北京链家有多少家店，全都挂你这个房子，给你往外推，当天中午看了房子，当天下午约了房主见面，当天晚上就把合同签了，中介费五万，房主那边订金两万，第二天就给房主打了两万块钱。

　　新房已经“下定”，却迟迟等不到旧房的买家，小莹赶紧联系北京链家地产管庄东一时区店的店长仲店长，商量对策，这时仲店长还是信心满满，说旧房肯定可以卖出。

　　仲店长：你看我们现在就是成交的，这两天我们一直在成交房子，真的，不骗你，我现在有两个单子还在手上呢，还没报合同呢。

　　小莹：也是像我这样，被你们说服的，没有购房资格先签了，是吗？

　　仲店长：因为换房都是这样，换房都是同一资质，但是你必须得看好哪个，你得先买，先买完之后，然后自己那个都在我们那卖。你看我们刚签了那个，他是月季园的一个业主，他也是外地人，天津人，在北京就买一套房子，然后买的那两居室给签了，然后买了，之后就卖了武夷花园那个房子，也是刚签了没有一周的时间。确实是，还有一个南北通透的房子，业主在城里边换学区房，就是现在已经签完了，就等着卖这边的房子，它只能是这样，先把自己的看好的房子定下来，先把那个房子固定住，等于这房子已经选好了，然后自己再去腾往出卖，现在换房子都是这样，不光是咱们这一单，不管怎么样都得按程序走，因为换房只能这样才能换成功。

　　小莹：反正我没换过什么房子，我也没什么经验。

　　工作人员：你要是不先订下来，你要先把你房子卖完之后，在买的过程当中，你住哪？

　　仲店长：还有一个就是在买的过程当中，你不敢保证，虽然现在咱们的市场秩序比较平稳，或者说走下行趋势，但是你先卖完之后，然后之后再去买，咱们不一定说市场到底什么样子，万一卖不出去对你来讲也是一个损失，所以我们觉得您这边首先是时间的问题，第二也得有信心。这刚刚过去一个月。

　　旧房一直到现在都还没有卖出，好在小莹早已和大房房主协商好应对办法，现在大房房主已经将房屋另卖他人。

　　小莹：房子到现在也没有卖出，到后来一进5月份，楼市就开始不好了，一开始我们签完合同的时候，4月份他们还常常来带人来看房子，一进了5月份之后，楼市转不好了之后，就是一周一周的没人来看，我们心里就毛了，因为按合同执行的话，我们如果不能如期完成过户，时间在那卡着，我们得交20%的违约金，20%差不多是大概算了一下是40多万。直接就没人来看了，我们心里没有底了，就赶紧约房主，最后我们提出来一个方案，合同刚刚签了一个月左右的时间，我们说这个时候房主的房子也挂出来卖，因为房主说他也是着急用钱，他给孩子换学区房，他等着这一大笔钱，我们说那你就抓紧时间也挂出来卖，如果说你们的房子能卖掉的话，我们的订金也不要了，我们说这期间我们也抓紧时间卖，积极的卖，只要我们的房子一卖掉，我们马上回来优先买你们的房子，保留我们的购买权，房主也不大乐意，但是之后也没再表现过异议，这期间我们就是努力卖房子，你都想象不到，我晚上睡觉，我做梦梦见我房子卖出去了，大概到8月中旬之间我接到链家一个电话，说房主那边来电话了，说是他的房子卖掉了。

　　小莹在和房主协商好，同时售卖房屋，但保留自己的优先购买权后，然后就开始疯狂地在各大二手房交易网站及论坛里发布卖房信息，做梦都在卖房子。遗憾的是，经过努力后，旧房到现在都没有卖出，大房房主也已经将房子另卖他人，现在小莹只能接受现实。交易无法继续，小莹以为链家地产会退回她买房时支付的中介费，但迟迟没人联系她，后来她主动向链家地产提出退回中介费的要求，但被对方一口回绝。沟通多次后，北京链家地产管庄东一时区店的店长同意退还小莹3600元，并称是看女人家家的可怜，才同意退回部分钱款。

　　小莹：我说这些服务都还没开始，你一分不退不合适吧，然后店长说链家没有这个规矩，就是一分不退，后来我说有一部分是房屋评估费，这个还没有发生应该退给我，一共只有600块钱，说那行这个可以退给你，我说那你其他的服务也没发生，为什么不退呢。我打了链家总部的投诉电话，后来店长给我打电话说，我们商量了再退你三千，我说这个是什么依据呢？店长说，这个钱就是情分钱，看你女人家家的可怜，所以退你3600，我说那我不能接受。我就又跟总部投诉那边给它反馈，他说我给你区域经理的电话，跟他沟通的时候，我说因为他知道我无购房资格，我也知道我无购房资格，但是他的承诺促使我签了这个合同，我觉得我们责任分担吧，你们退我一半的中介费。这话说了以后，我很意外的，通过链家其他的店面拿到了一张链家的服务承诺书，我拿到这个是一个复印件，编号是00610000000001，全称是链家地产签约服务承诺书，看到这个的承诺书我有点不淡定了，第五条写的清清楚楚交易不成功承诺，然后后边是用红线把后面整个一句话，标出来的，是这么写：在交易过程中，任何原因造成的交易不成功，我们承诺退还您所交纳的中介服务费，括号不包含实际发生的代收评估费、担保费、及支付给业主的购房订金客户括弧。我就拿着这个承诺书，你们对外有这么一个文件，所以我主张退还我们所有的中介费5万，他说这个事没法谈了，我说中介也很不容易，你们可以留个几千块钱作为他们的劳务费，我这可以接受，比如说你退我4万5行不行，然后他们说面谈。

　　接到投诉后，记者拨通了链家地产区域经理黄经理的电话，让人意外的是，他说现在链家地产准备起诉客户小莹。

　　经理：因为是买卖双方和我们三方之间一个事，因为现在我们也正在处理，我们也在等网签，现在有可能她不起诉我们，我们通过法院起诉她，现在走这么一个流程。

　　记者：第三方不是已经跟她解约了吗？

　　经理：没有，谁跟他们解约了，根本就没有。

　　记者：是这样，那个房主已经跟她解约了。

　　经理：没有，这个我们是不知道这事的，因为我们签的合同是签的三方合同，我们三方合同现在根本解约呢，所以到现在也谈不上解约呢？

　　记者：您这边为什么要起诉呢？

　　经理：因为业主涉及到一房二卖，她也涉及到一些问题。我们现在这边也递交法务，她现在不起诉我们，我们现在也正要着手起诉她呢。

　　当记者再询问其他问题时，黄经理回复，媒体没有权利核实这些事。

　　黄经理：现在所有的事都要经过区法院去处理，现在你也没权利去核实这些事，因为我跟您说完了之后您也做不了主，你不可能说我对还是她对，因为你是一个新闻部门。这个事到底是谁对，谁也不知道，所以我们只能通过法院去解决。

　　媒体在报道前，有义务向各事件相关方核实清楚事实，确保报道内容客观公正。黄经理在刚接到记者电话时强调，“你们报道要客观公正”，但是记者向他询问相关问题时，黄经理又提到，媒体没有权利核实。我们想问这位黄经理，您不妨说说，我们的记者应该怎么做？

　　现在业主准备起中介，中介也说要反诉业主。签定“连环单”后，小房卖不掉，大房没买成，交易无法继续，中介费到底该不该退？记者后来又以业主的身份拨通了北京链家地产管庄东一时区店的电话，门店客服人员说可以签连环单，没有主动提示风险，只是多次提到现在市场挺好的，房子不会卖不出去。

　　记者：大的已经买了，小的卖不出去怎么办？

　　客服：现在市场挺好的，而且这种连环单挺多的，您小的卖出去，再换一个比较大的房子都有，两居换三居的都有。

　　记者：现在这种签连环单的人比较多是吗？

　　客服：对，现在也是自己也房子了都。

　　记者：如果说我这边大房买了，订金交了，小房这边没卖出去，订金和中介费你还能退给我吗？

　　客服：一般房子不错的话，就是成交周期长短，不会说卖不出去。

　　记者：万一没卖出去的话，怎么办？中介费能退吗？

　　客服：这个肯定不行。

　　后来记者又以业主身份拨通了链家地产另一位区域经理的电话。这位区域经理提示，如果单子没有操作完，可以退费。

　　经理：连环单在整个操作过程当中或多或少是有风险的，就是不太可能保证您买完房子之后，100%到哪天，什么价格能帮您卖出去，所以您在买房和卖房的过程当中你或多或少要考虑一下。

　　记者：交完订金，交完中介费，如果我这边自己的房卖出去，押金和中介费还能退吗？

　　经理：正常情况下，单子没有操作完代理费是可以退，但是前提如果你那时候签了买卖合同，你得需要把那头解了约之后这个中介费才能退，因为这涉及到三方一个单子。

　　记者：如果是解约的话，解约之后是可以退的是吧？

　　经理：可以，如果说我们没有操作下去，是可退的。

　　专家点评：

　　记者看到小莹提供的投诉资料中，有一份链家地产签约服务承诺书和一份解约通知书，承诺书没有填写内容，小莹说这是其他门店提供给她的，承诺书中第5条为“交易不成功承诺：在交易过程中，任何原因造成的交易不成功，我们承诺，退还您所缴纳的中介服务费(不含实际发生的代收评估费、担保费及支付给业主的购房定金)”。记者向链家地产区域经理询问过，这个承诺书每个门店都有，一般在和业主签约时，都会提供给业主一份。不知小莹签约的门店，为何没有让业主填写的承诺书。解约通知书上写着，现通知乙方小莹，丙方北京链家房地产经纪公司解约。既然已经解约，中介公司是否就应该退回小莹缴纳的5万元中介费？

　　今天参与节目的嘉宾：经济之声特约评论员包华、北京潮阳律师事务所律师邵桐，一起来讨论相关问题。中介的后期服务，包括资审、网签、过户等等什么都没有启动，现在第三方也已经解约，中介公司是否就应该退回小莹缴纳的5万元中介费？

　　包华：就现实这个案例而言，很难退，因为中介公司所收费它是分项目的，这5万块钱可能分在不同的项目上，比如说居间费用，这笔费用在中介服务的费用里面占大头的，它一般相当于购房款的1.5-2%。在这种情况下，如果双方已经交易达成，往往中介公司不会再去退居间服务费用了，而这个可能是现在业主购房人损失最大的一块。至于后边所说的，比如说代为办理抵押、代为办理担保、代为办理贷款等，这些手续费用不是太高，可能就是几千块钱而已，如果是确实没有操作的话，这笔费用是能退出来的，但是在整个5万块钱中介费里这是一个非常小的比例，所以我觉得就目前这个案例来说，购房人想去全额退回款项是非常困难的，尤其是在承诺书没有签署的情况之下。

　　经济之声：您刚才提到了承诺说没有签署，我们假定说它承诺书签署了，承诺书第五条当中提到，交易不成功承诺在交易过程中任何原因造成的交易不成功，我们承诺退还您所缴纳的中介服务费，那么刚才您刚才所说的那个理由，我们跟这条承诺放在一起的话，作何理解呢？

　　包华：承诺书应该是我们中介公司在草拟的示范性文本，在交易过程中为了帮助客户打消交易顾虑，提高中介公司的信任度作出的承诺，承诺的范围也只是针对中介费用而言。所以我觉得如果这份承诺如果签署的话，那么对于购房人来退还费用是非常有利的，但是很遗憾的是，这个案例里没有签署这个承诺书，所以也不能把它作为一个三方来判定权利义务的依据。

　　经济之声：而且甚至小莹就没有听说过有这样一个承诺书，她手里这份承诺说是其他门店所提供给她的，这一条我们要特别注意一下。我们现在看到小莹的手上还有一个解约通知书，上来写的是通知乙方小莹，丙方北京链家房地产经纪公司解约，那么现在我们听到我们的记者在和我们的中介进行沟通的时候，中介公司也就是链家地产方面说还没有解约，它不知情第三方已经解约一事，邵桐律师从法律层面上来说，第三方出具的节约通知书，是不是可以证明三方都已经的知道了解约的事情，它是否有法律效率？

　　邵桐：我认为如果是链家这方出具的解约通知书，而且盖了章了我认为可能是有法律效益的，双方之间的合同也就不复存在了。那么双方之间的权利义务还是要根据合同当中的约定，比如说仲裁条款、比如说相应的责任，肯定还是要按照合同当中约定来执行的。

　　经济之声：换句话来说，既然链家地产方面已经出具了解约通知书，他们的区域经理也好，门店经理也好，就不能说他们不知道这个合同已经解约了。

　　邵桐：只要有相应的证据可以证实他们出具了解约通知书，就可以证明这个合同已经解除了。

　　经济之声：小莹说，中介承诺小房子一定能速销卖出，他们才敢签约，购买大房子，而小房子始终没有卖出，这也是现在无法执行大房子合同的关键原因，中介是否也应该为交易无法继续，承担责任？包华从你的专业角度房产交易专业角度来说，链家地产方面在这桩三方交易当中是否也存在着一些责任？

　　包华：不仅是存在责任的问题，而且是存在一个重大的过错，也就是说在选取一种交易模式的时候，一定要告诉自己的客户，这个交易模式中存在的风险是什么，这个案件中明显是中介公司在撮合双方交易，并且在说服购房人采用连环单方式来卖方的情况下，并没有对购房人做出风险提示。而且记者在进行暗访的时候，我们也听到，链家公司的工作人员，也没有做任何的风险提示，在这种情况下，作为一个的专业的中介机构，其实本身也是的失职的。另外，这种交易模式中，链家公司不仅是一个咨询方，更多的它还是一个具体的操作方，它给客户提供这样的交易模式，同时说服客户相信这种交易模式的可靠性，而且代为履行这种交易模式，所以它的责任是非常重大的，所以如果没有做任何的风险提示，如果在履行过程中，依然没有给客户其他的一些建议，避免客户发生损失的话，我认为中介机构它的责任非常大，需要承担一定的责任。

　　经济之声：小莹后来登陆北京市建委网站查询，经纪人杨梅、店长仲维超都没有经纪人资质备案，合同上，中介签的是完全陌生的2个经纪人的名字，这是否在掩藏杨、仲二人无资质的事实？

　　包华：这种做法在中介机构我所了解到的情况，都是非常常见的，您具体沟通的这个人可能没有经纪资质，那么有经纪资质的人，最多是在合同当中做一个署名，这种情况在经济行业非常普遍，我并不是说一定要强调这个经纪人通过考试，他的水平一定能通过大家满意，不是这个意思，我是想说，如果这个人确实没有经纪资质，你告诉我们的客户，让我们的客户能有所了解，对于他提供的服务能有所的判断，这个是最起码的诚信程度，如联诚信都没有的话，中介公司它的作用也荡然无存了。

　　经济之声：邵桐律师，有一个法律方面事情，我想向您做一个的简单的咨询，就是我们在向链家来资讯或者核实相关事实的时候，链家方面的黄经理给我们强调你们的报道要客观公正，但是我们的记者向他询问相关的问题的时候，又提到媒体没有权利进行核实。那么从相关的法律规定上来说，我们记者应该做什么，不应该做什么？

　　邵桐：我认为记者核实相关的事件的真实性，以及相关问题的细节的时候，我觉得链家公司的负责人员应当如实的答复。但是我们国家对于新闻报道是有相关规定的，对方当事人或者不特定的人员在拒绝新闻核实的情况下，法律没有一个规定的强制的义务，说他必须配合，所以这就造成了我们在核实新闻报道细节的时候遭到拒绝，但是没有法律依据来强制约束的这种情况出现。

　　经济之声：最后一个问题请教包华，现在中介公司现在在大力推行“连环单”，这个连环单出现的背景就是现在限购的政策，我们刚才也说了中国挺有意思，它总是上有政策、下有对策，中国人总是能相处各种各样的办法，来规避某些政策的制约，这是不是会扰乱正常的房屋交易的秩序，会带来多大的影响？

　　包华：连环单本身这种交易模式，其实是可以理解的，因为两边都是一个合理住房更新或升级的需求，那这种合理需求存在的情况下，才会有这样的交易模式出现。关键这种交易模式有它天生的弊病就在于它的不确定性，只要我们在设计我们的产品，在设计我们服务类型的时候，我们可以把这些不确定性告知我们的购房人或者卖房人，而且得到他们的理解支持，同时能够设立相应的一些条件或者一些模板，能够回避这样一些责任就可以了。我们现在出现的问题并不是连环单本身的它自己客观模式和合理需求的问题，而是我们现在在使用这种交易模式是，没有尽到一个审慎义务，没有尽到一个尽职尽责的义务，在这方面出现了问题，所以我认为这种交易模式可以再进一步的提高和更新，以满足买卖双方的要求。