中国网财经8月1日(记者 沈华)近日，上海锦和商业经营管理股份有限公司(下称“锦和商业”)进入预披露名单，公司主要经营创意园区，业务独特颇受投资者关注。

　　锦和商业将其主要经营模式概括为：“以租赁方式取得具有租赁价值提升空间的既有建筑(群)经营权，通过改建配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部装修，从而提升既有建筑(群)使用价值，通过招商和后续运营获得租金收入和物业管理收入等。”

　　招股书显示，2012年-2013年锦和商业营业收入分别为1.83亿元、 2.60亿元及3.37亿元；归属于母公司所有者的净利润分别为5876.93万元、7724.36万元及8938.71万元，收入和利润稳步增长趋势。

　　然而，随着公司的进一步扩张，锦和商业成熟项目毛利率趋降、资金不足、盈利风险等慢慢“浮出水面”。

　　2011年-2013年，锦和商业的主营业务毛利率分别为52.46%、51.40%和47.41%，出现了三连降。

　　锦和商业表示：“2013年，公司成熟运营园区的毛利率继续保持稳定，航天大厦、越界•乐平方等项目均处于投入运营的初期，平均入住率水平较低，毛利为负数，受此影响当期毛利率水平略有下降。”

　　事实上，除了运营初期项目毛利为负，锦和商业成熟运营的园区随着投入运营时间的增长也出现毛利率下滑、出租率下降的危机。

　　目前，锦和商业运营着17个创意园区项目，其中“越界”品牌主要有8个运营较成熟的项目，记者查看招股书发现，较早投入运营的项目比如越界创意园项目、越界•智造局II、越界•X2创意空间及越界•X2创意街区等项目均出现毛利趋降的现象，并且大多期末出租率有所下滑。

　　此外，在这8个项目中，运营时间最长的越界•X2创意街区项目， 2013年毛利率降至23.27%，较其他项目40%-60%左右的毛利率差距甚大。而2010年以后投入运营的项目尚处于毛利增长期。

　　不论毛利率是否会随着投入运营时间的增长呈现先升后降的特点，对于单个项目经营期限不超过20年的锦和商业而言，缺乏核心竞争力和需要扩大新项目“补血”正是其面临的困局。

　　有相关分析师此前就曾称：“这类创意园区的最大问题就是缺少主导产业和知识产权，难免沦为一种小型的商业社区，主要收入来源就靠物业管理费。”

　　而就扩大新项目来说，锦和商业面临最直接的问题就是资金匮乏。

　　锦和商业董秘办工作人员对中国网财经记者表示：“公司计划承租及受托运营多家园区项目，因此有大量的资金投入和支出计划，公司现有运营资金已无法满足未来业务开拓的需要。”

　　不过上述分析师称：“采用承租改造方式运营园区项目，由于公司不拥有物业产权，不能将其作为银行贷款的抵押资产，一定程度上制约了这类公司的融资渠道。”

　　此次锦和商业上市拟募资9亿，其中约3.83亿元用于补充流动资金，其他剩余资金主要用于越界•智汇园、航天大厦园区功能提升项目及南翔智地园三期项目。锦和商业表示将根据自身实际情况对部分投资项目以自筹资金先行建设，并在募集资金到位后予以置换。

　　对于募资近半用于补充流动性，锦和商业称：“随着公司业务规模的扩大，如果没有大量稳定持续的流动资金进行补充，将对公司的后续发展造成不利影响。”

　　上市募集资金或能解一时之需，公司商业模式和盈利能力是否具有持续性还有待观察。