央妈的刺激和调控手段持续加码，与此同时，购房者也在降息中直接获利。随着本周一央行下调人民币贷款和存款基准利率各0.25个百分点，经过今年第二次降息，住房公积金贷款利率跌至历史最低点。根据当前惠城区房价，在惠城区买一套120平方米的三房，用公积金贷款，月供最少要2315元。

　　贷款利息连续下降 房价保持平稳

　　本周一降息后，按目前的基准利率，商业贷款购房利率为5.65%，住房公积金利率贷款利率为3 .75%，从最近20次房贷利率变化来看，已双双跌破2009年历史最宽松时期执行的5.94%与3.87%的最低历史记录。

　　尽管近期刺激楼市回暖的利好政策接连出台，但库存量高企的惠州房价仍保持平稳状态。据惠州市房管局数据显示，上月惠城区(含仲恺)新房成交2048套，成交均价6034.31元/平方米。贷款利息连续下降，房价却保持平稳，这对购房者而言无疑是极大利好。

　　从最近市场成交情况看，120平方米左右的改善型购房需求已成为市场购买主力且呈持续增加趋势。如果是在惠城区购买一套120平方米的三房，按4月份6034.31元/平方米的均价，总价为72.4万元，首付三成约22万元，需贷款约50万元。

　　公积金贷款月供比商贷省570 .6元

　　房贷利息降至历史最低点，购房者将获得多大好处？南都记者为此专门算了笔账。如果用商业贷款，贷30年，等额本息还款方式，每月还款额度为2886.18元。

　　如果用公积金贷款，根据目前惠州公积金现行政策规定，个人贷款额度最高为30万元，夫妻合贷最高为50万元，贷款最长年限不超过30年。

　　考虑到个人贷款额度不足，需要做组合贷，如此一来，公积金只能贷30万元，剩下20万元做商业贷款。如此组合，贷款30年，等额本息还款，每月还款额度为2543.82元。

　　因公积金贷款利率明显低于商业贷款利率，因此选择夫妻合贷方式无疑利息最少，最省钱。夫妻合贷50万元，贷30年，每月还款额则可低至2315.58元/平方米。月供比商业贷款少了570 .6元之多，比组合贷款少了228.24元，这也是当前在惠城区购买一套120平方米的三房，利用公积金贷款，理论上可达到的最低月供额度(平均值)。

　　公积金虽好，不过惠州的受益人群却仍有待扩大。惠州市住房公积金管理中心负责人多次指出，惠州很多企业，甚至一些大型事业单位都不给员工缴存公积金，这一方面导致受益群体非常有限；另一方面由于惠州住房公积金个贷率高达83%，已逼近85%的警戒线，一旦贷款人数大幅增加，将有可能导致钱荒乃至断贷。

　　房贷利率优惠或再等10多天

　　100万总价的房子月供少100元，业界称对惠州楼市维稳有利刺激有限

　　南都讯 记者陈博 降准余震还未完全消停，降息的重拳已再一次迅猛出击。半年之内央行第三次放“大招”，宣布降息，金融机构一年期贷款基准利率下调至5 .1%，一年期存款基准利率下调至2 .25%。银行界相关人士称，惠州银行房贷利率的优惠滞后10多天或能实现。地产观察人士解读，降息更多是提振市场信心，其心理影响大于实际成交影响。

　　降息可减轻房企融资压力

　　惠州一位商业银行负责人告诉南都记者，降息政策从昨天起已在惠州各大银行落地。这次降息也是利率市场化发展的一个提示，接下来惠州银行的货币政策还是以宽松为导向。“目前惠州开发企业的融资成本相对较高，利率下调可减轻房企融资压力。但房贷利率的优惠须等上级的最终通知，起码需要滞后10多天。”

　　降息恐难成惠州楼市强心针

　　上年11月底与今年3月，央行降息的靴子两度不期而至，但落地到惠州楼市的时间则相对滞后。相关数据反馈显示，降息难以对成交全面提振带来立竿见影的作用，其对惠州楼市刺激作用有限。

　　惠州地产观察人士范忠洲认为，降息实际上是金融市场的放松，对整个宏观环境有积极促进作用。降息落实之后，利率下调与近期公积金利好政策叠加，将对惠州楼市产生利好影响。但经过前两次降息，惠州的成交量价仍没完全好转，因此降息并不能成为一剂强心针，只是对楼市起到维稳作用，触动客户的入市心理，其心理影响大于实际成交影响。

　　“降息要说影响很大倒也没有，而且本次降息的力度相对3月份那次要稍弱一点。”大隆集团营销总监裴杏枢同样指出，降息更多是提振市场信心，开发商与购房者的利息负担都有所降低，两者的贷款压力也相应减轻。相比改善型客户，刚需客购房者更在乎购房支出与未来利息成本，降息对他们的触动作用更大，但这种触动不会一下子爆发出来。

　　库存高企 开发商提价空间小

　　裴杏枢同时表示，惠州楼市供过于求的矛盾十分突出，开发商提价空间比较小，不排除部分尾盘或开发商资金链较为宽松，而采取提价行为，但就整体大环境而言，提价的市场因素还未达到，今年上半年惠州楼市还是以快速出货为主。

　　以购买一套总价100万元的房子为例，首套房贷款70万元。若以20年偿还期、等额本息还款的方式，降息之前，5年期以上贷款基准利率为5 .90%，购房者每月还款金额为4974.72元，20年利息总额约为49.40万元。降息之后，5年期以上贷款基准利率调整为5 .65%，购房者月供额为4874 .71元，20年利息总额约为47万元。这意味着，每月月供减少100 .01元，总利息额约减少2.4万元。