案例：今年38岁的金先生，供职于广州某合资公司，现在天河员村二横路有一套120多平方米的电梯楼，楼龄15年。家里还有一辆中高级轿车，无贷款，夫妻年薪约共18万元。每年一家三口在各种保险方面的支出约为2.4万元，目前夫妻两人加父母的存款共有80万元。金先生想在天河区或越秀区买一套名校学位房，该怎样才能实现？纯商贷、公积金及组合贷款哪种更适合他呢？

　　本期专家：满堂红市场部研究员刘镜棠

　　房管家支招：由于学区房基本每年都会微调，一些自以为手持重点学位房的业主被踢出局，房子也因此分分钟掉价。因此，有业内专家建议，为了安全起见，买二手学位房最好先去相关教育部门查看近五到八年该房源与对接学校是否有变动，如有变动，则谨慎入市。

　　针对金先生当前的情况，满堂红市场研究部研究员刘镜棠认为，由于其目前无贷款，现在商业贷款购房可申请3成首付，即贷款7成，建议金先生可选择总价在220万元以下的单位。

　　购房方案：刘镜棠表示，目前市面上有一套耀星华庭62平方米的小两房电梯楼单位，对口华阳小学及47中，总价约为218万元。如果金先生选择公积金或者组合贷款均只可贷4成，而选择纯商业贷款可以贷到7成，所以建议使用纯商业贷款。建议其以80万元作为首付，贷款138万元，则月供为9800元/月（20年期）左右。此外，目前耀星华庭62平方米小两房的平均租金约为4000元/月，而金先生自己居住的120平方米的电梯楼月租金约为4500-5500元/月。考虑到耀星华庭面积较小，可能不够金先生一家人住，因此建议出租耀星华庭的小两房来抵扣月供，则金先生每月需支出5800元的房款及利息。以金先生目前的家庭经济收入来看，应该还能应付，但压力还是有一些。

　　如果确定公积金二套首付为三成，组合贷20年期（等额本息），公积金贷款80万元（前提夫妻双方均有公积金），商业贷58万元，月供约为9100-9200元/月左右，减去月租4000元/月，月支付房款及利息约为5000元多一点。

　　如金先生想减少月供支付，则可考虑购买面积小一点的单位，比如华景新城的学位房。目前华景新城芳满庭园的40平方米左右的小单位，带华景小学学位，单价在32000元/平方米左右，总价约130万。建议可选择公积金或组合贷款，以80万元作为首付款，以家庭为单位申请公积金贷款50万元，月供还款约3100元/月左右。考虑到金先生一家不适合居住在一房单位，建议将该单位出租。目前芳满庭园40平方米左右的小单位月租金约为2000元左右，抵扣月供，金先生每月须支付1000多元的房款及利息。如果是纯商业贷款，月供还款大概3500-3600元/月，以月租金抵扣，每月则须支付1500-1600元的房款和利息。