一份不明出处的所谓“沪上某大行刚刚下发的房贷新政文件”，自上周六晚间开始流传于网络，昨天更是持续发酵。因为其中对首套房认定条件的放宽定义，被引申理解成“上海在一线城市中首个尝试放松限贷”。记者多方了解，截至发稿前，没有任何银行官方证实与该网传房贷文件有关。

　　沪上各大银行纷纷否认传闻

　　众所周知，前几年国内房地产市场过热，管理部门、地方政府和银行，通过“限购”和“限贷”进行调控。随着近来房地产市场降温，国内有部分城市松绑“限购”，但上海未在其中。不过，上周末流传的这份“某银行文件”，则引发市场猜想：上海市场是否会另辟蹊径，不放松限购令，而是选择在“限贷”上由银行松一松，以稳定楼市？

　　记者多方求证，沪上各大银行纷纷否认该文件出自本行。从网传文件看，该文件更像是一个内部流转文件而非正式文件。另外，文件上写着，“主送大客户一部、浦东分行、自贸区分行、各城区行、县支行、营业部”。哪家大银行同时拥有这些部门？建行被认为最接近上述情况。不过，建行上海分行相关人士明确否认。

　　随后，工、农、中、建、交，以及上海银行、浦发银行等各大银行，都否定与自己有关。有银行人士还指出疑点，认为该文件格式有问题，非常不规范。另一名大银行人士也认同此说法。

　　然而，尽管各银行一再对此否认，一些房产中介则说得信誓旦旦，称“这是一份银行内部流转文件，还只是草稿，和正式文件不同”，但实际操作上会作为依据，略有放松。

　　网传“松贷范围“其实很小

　　且不说网传文件真假，先推敲其中的内容，不难发现，该“文件”真正的适用范围非常有限。

　　记者研究这份流传甚广的“文件”发现，之所以让市场“激动”了一下，是因为该网传文件中对首套房的认定条件有所变化，这也是一些舆论认为是对“限购”松绑的所谓依据。对于首套房认定，该网传文件中至少涉及两条：一是对于因公调动工作单位而迁居本市的，原所在地住房贷款已结清，现具备本市购房资格，在本市首次购房申请贷款可认定为首套。二是对于本市户籍居民，现家庭名下无自有住房，且在2011年1月房地产调控政策出台前发放的购房贷款（2笔及以下）现已全部结清的，现具备本市购房资格，在本市首次购买自有住房申请贷款可认定为首套房贷款。另外，对于居民家庭仅有一套自有住房或无住房，名下购房贷款已全部结清的，现具备本市购房资格，在本市购房申请贷款可认定为二套房贷款。

　　逐条仔细分析，第一条针对的根本不是上海的主体购房群体，而是少数因公调任上海、且外地购房贷款已结清的人士，更何况还要具备本市购房资格，则要再参照相关的在本市居住、就业、交税、缴金等指标，这一类人本来就是少数。第二条虽针对在2011年调控政策出台前有过2笔及以下贷款的本市户籍居民，是市场解读“认房不认贷”的重要依据，但其前提是此前贷款全部结清，而且目前家庭名下无房，且在本市首次购房，这在实际中数量也是很少的。大部分此前有过两次及以上贷款记录的本市居民家庭，很少会已将所有房产出售。

　　网传文件中，对于首套房可享受的利率优惠也有苛刻的前提：首套房最低可享基准利率的八折，而享受八折要求客户在该行金融资产必须大于等于贷款总额的80%。根据这种表述，假设你符合在上海购买首套房的条件，购买一套总价为200万的房子，首付三成即60万，贷款140万，享受优惠利率的前提是，在该银行拥有至少112万的金融资产。正巧符合上述所有条件的购房者实在为数不多。

　　可见，即便网传文件是真，实际操作中真正可以享受该政策的适用人群也非常小，现在说上海限贷松绑为时过早。

　　值得注意的是，网传文件在事由说明中提到，此次明确个人房贷首套、二套认定标准，是主要适用于经“一楼一策”差别化信贷政策准入的该行个人房贷“合作楼盘”。可见，并非所有购房需求都适用于这种认定范围，而只是少数购买特定楼盘（即与该银行有合作的楼盘）的客户，又恰好符合上述所有条件的，才能享受首次购房相关政策优惠。有业内人士因此分析，与其说是放松限购，不如说是银行助力合作楼盘开发商促进新房销售量，以回笼资金。因为相比于不良率较低的个人房贷，在另一头，开发商与银行之间的开发贷，则是在楼市下行时银行更大的违约风险压力所在。