楼市火爆背后 却有房企不愿再“玩”了

　　两年间至少30家品牌房企明确退出房地产

　　曾经的土豪行业风光不再。地价上涨较快、资金成本增加、房地产企业的利润平均每年大约以1%的速度下滑……近期房企陆续发布的年度业绩报告，增收不增利的现象愈发明显，地产龙头万科的净利润率和结算毛利率已连续多年下滑。净利润的持续下跌，体现出房地产行业暴利时代消逝。而随着市场分化程度上升，行业内洗牌加速，越来越多的企业选择退出。据2014年以来房企年报和最新监测，包括上市房企在内，至少30家品牌房企明确退出房地产或房地产主营收入占比已经低于50%，其中，至少16家品牌房企计划或已脱离地产主业。专家分析，未来3年四类中小房企仍将会退出楼市或被收购。

　　品牌房企转型“退房”增多

　　今年年初，苏宁环球宣布成为韩国FNC第二个股东，将和FNC在中国成立合资公司进行艺人培养。公司有关负责人透露，目前公司还有3-5年的开发量，“这段时间就给了我们产业转型的缓冲期，未来我们将不再从事房地产开发，而是把目前的现金流用来打造我们的新兴产业”。

　　苏宁环球并非个例。公开资料显示，2014年以来，包括上市房企在内，至少30家品牌房企明确退出房地产或房地产主营收入占比已经低于50%，其中，至少16家品牌房企计划或已经实现彻底转型，脱离地产主业。另外，市北高新、中南建设、陆家嘴等公司的房地产主营收入占比已经低于本公司营业收入的50%。

　　除此之外，潜在退出地产市场的品牌房企仍不在少数。如因为地产业务大整合导致的消失的这类房企，比如中建地产、中信地产(住宅板块)、中渝置地等等，也有因资金链断裂破产清算的，比如曾经的百强房企华光地产。

　　既然本轮已有六次降息六次全面降准，货币政策呈现宽松的特征，为何仍有品牌房企资金紧张，面临被收购的命运？它们为何仍要“退房”？

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，无论是迫于中长期地产业发展局限性，还是企业多元化的需要，品牌房企“跨界”转型(尤其是退出房地产)趋势在2014年下半年以来非常明显。如莱茵置业转型体育产业、华丽家族转型石墨烯、东方银星转型建材贸易、海德股份转型外贸、中体产业转型彩票、证大置业转型投资、浙江广厦转型体育影视文化、宜华地产更名宜华健康将健康医疗服务作为主要发展方向等等。预计2016-2018年，品牌房企在“跨界”转型投资上将有更大动作。

　　“大鱼吃小鱼”导致中小房企减少

　　除了企业跨界转型之外，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”，也是退房企业越来越多的原因之一。

　　从目前行业格局来看，千亿房企的竞争暗潮汹涌，中海系、招商系、保利系、绿地等房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体，争夺未来行业(经营业绩或市值)老大的地位，竞争异常激烈。而对于目前业内的收购机会也不会错过，如恒大55亿元收购中渝置地旗下物业、31亿元收购武汉三江航天地产67.08%股权等就是近期行业内的“大鱼吃小鱼”的并购。

　　另一方面，中小房企面临困境。西南财经大学刘璐教授认为，当下中小房企的困境表现在两个方面，一是土地很贵，开发门槛很高，小房企很难获得地块尤其是优质地块。二是融资困难，很多小房企不得不借助民间借贷等成本高昂的融资方式，很容易资金链断裂。

　　张宏伟认为，在楼市“去库存”的市场背景下，银行等金融机构将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率，甚至停贷等方式对于“风险”房企或项目进行“风险控制”，这些都可能会让占有整个行业绝对数量最多的中小房企资金面紧张，甚至频现中小房企被并购或破产的现象。预计将有更多中小房企甚至品牌房企退房或被收购。

　　观察

　　未来三年四类房企仍将退出

　　张宏伟分析，四类企业最容易在2016年及未来三年被收购，也最容易退出房地产：第一类，产品类型偏高端周转率较慢的企业；第二类，前期拿地过于激进，导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业，或盲目多元化扩张，导致房地产主营业务受到影响的企业；第三类，由于金融机构“风险控制”，一部分资信不太好贷款受限的中小企业，会面临资金面断链的市场风险；第四类，非地产企业跨界进入楼市的企业因为在产品标准化、融资渠道构建、购房者C端客户的把控能力等方面无法实现开发成本的降低，会面临发展的问题。

　　链接

　　至少16家品牌房企计划或已脱离地产主业：上海新梅、浙江广厦、华丽家族、银润投资、铁岭新城、海德股份、绿景控股、宜华地产、东方银星、莱茵置业、证大置业、中渝置地、中体产业、九龙山、大连控股、东湖高新等等。

　　这些房企地产主营收入占比低于营收50%：市北高新、海泰发展、中南建设、中国武夷、大港股份、陆家嘴、亚通股份等。