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房地产契税优惠新政:来算算能帮你省多少钱

  • 发布时间:2016-02-19 21:38:00  来源:中央电视台  作者:张伟杰  责任编辑:张少雷

  一、新旧政策对比

  政策变化点:

  1.契税方面,以前大多数城市契税征收主要有两个门槛,即90平方米和140平方米。新政以90平米为界的划分契税征收门槛,简化了原有的征税标准。这对于首套购买140平米以上大户型的人群和二线城市的二套购买人群提供了实质性的税费减免。

  2、 营业税方面,则主要体现在满两年的非普住宅营业税征收。

  整体而言,新政鼓励了一、二线城市市场进行大户型改善、换房需求,以及二线城市二套房屋的购买需求。

  219新政前后契税变化情况

  数据整理:链家研究院

契税部分 一线 二线 变化点
新政后 1套 90平米以下 1% 1% 一线城市首套购买140平米以上契税减免50%,二线城市购买二套契税出现最高67%的减免
90平米以上 1.50% 1.50%
2套 90平米以下 3% 1%
90平米以上 2.00%
新政前 1套 90平米以下 1% 1%
90-140平米 1.50% 1.50%
140平米以上 3% 3%
2套 90平米以下 3% 3%
90-140平米
140平米以上

  219新政前后一二线城市营业税对比

  数据来源:链家研究院

营业税 普通住宅 非普通住宅 变化点
新政后 一线 满两年 维持原状 二线城市满两年非普住宅减免全部营业税
未满两年
二线 满两年 免征
未满两年 5.5%全额
新政前 一线 满两年 免征 5.5%差额
未满两年 5.5%全额
二线 满两年 免征 5.5%差额
未满两年 5.5%全额

  根据税率的调整,我们也计算了在新政前后购房者所缴纳的契税额,以一个非北京、上海、广州和深圳的购房者为例:

  

面积(平米) 总价(万元) 新政前(万) 新政后(万) 节省(万)
150 (首套房) 300 9 4.5 4.5
80(二套房) 160 4.8 1.6 3.2
100(二套房) 200 6 4 2

  若以购买150平米、总价300万元的首套住房为例,按照旧税率需要缴纳契税9万元,而按照新税率仅需缴纳4.5万元。

  若是购买二套房90平米以下契税仅为原先的三分之一,90平米以上为原先的三分之二。

  以80平米总价160万元住房为例,按照旧税率需要缴纳契税4.8万元,而按照新税率仅需缴纳1.6万元;

  以100平米总价200万元住房为例,按照旧税率需要缴纳契税6万元,而按照新税率仅需缴纳4万元。

  市场人士观点:

  链家研究院院长杨现领:

  一.盘活城市存量房市场,我国房地产市场逐渐进入存量房主导的时代,但是目前存量房税种依然集中于交易环节,在税费转嫁背景下,高成本税费是阻碍二手房流通的主要因素之一。因此,三部委进一步降低契税、营业税,降低交易成本,有利于盘活城市存量房市场。

  二.去库存仍是主要目的:目前,除一线城市和部分二线城市之外,我国房地产市场整体面临较为严重的去库存问题。这些城市购房意愿不足,房地产市场低迷。本次税费调整适用的城市,既降低了首套刚需的购房成本,同时鼓励居民换房改善,特别是非一线城市二套购房,这其中会有一定数量的需求流向新房市场。

  三.政策的手段还会持续平衡供需:房地产市场大起大落或持续低迷等不正常现象的根本还在于供需的不平衡。目前,在一线城市,市场表现出供不应求的问题,而非一线城市供应过剩、需求不足。从政策角度来看,无论是之前的降低首付比例,还是本次税费调整,都旨在于平衡城市房地产市场供需。

  四.放松有限,对二线城市相对明显:一线城市房地产市场目前处于过热状态,因此本次税费调整没有涉及。对其他城市,特别是二线城市来说,政策有利于二套特别是大面积改善户型交易。从整体上,因为尚未涉及个税,契税、营业税的调整节省的成本比较有限,对于预期改善有一定作用,但整体上看,在短时间对市场的影响有限。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖:

  针对非一线城市的契税和营业税的减免,将有利于降低购房成本,增加购房需求,加快房产流通,加快库存去化,降低库存量较大的三四线城市的楼市风险,促进楼市繁荣,进而提振宏观经济。这一政策是非常积极正向的。但是,我们也认为:1,一线城市虽不存在去新房库存问题,但也应促进二手房流转,也应减税。2,除了契税,营业税,个税也应减免。所以,未来减税还有空间。3.原则上应该增加持有环节税收,特别是空置房产,尽可能减少交易环节税收,促进房产流通。从2015年330新政之后,一系列利好楼市的政策全部都是货币政策,但是从去年四季度开始,货币政策对楼市刺激的边际效应在逐步减弱,市场也在逐步降温,所以2016年初,中央重启财税政策,可以预见:未来财税政策和货币政策,双管齐下,将成为促进房产流通,加快结构调整,加速库存去化,促进楼市繁荣的主要政策方向。

  长富汇银基金:

  契税和营业税的降低减少了房产交易成本,有助于降低购房者负担,刺激潜在需求入市,加快房地产市场库存的去化。本次调整房地产交易环节契税主要是降低了90平米以上住房和二套房的契税税率,对于大户型的销售将带来直接利好,同时有助于进一步刺激改善性需求的释放。

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