经过连续近半年的高速放量，楼市疲态已现。虽然以北上广深为代表的重点城市房价依然上涨，但随着一系列利好楼市政策效应的逐步减弱，房价涨幅总体呈回落态势。在住宅、办公楼和商业营业用房待售面积持续增加的背景下，库存过高已成为阻碍楼市发展的主要障碍——

　　11月18日，国家统计局公布了10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。其中，10月新建商品住宅与上月相比价格下降的城市有33个，上涨的城市有27个，持平的城市有10个。环比价格变动中，最高涨幅为上海上涨2.1%，最低为岳阳下降1.0%。二手住宅方面，与上月相比，价格下降的城市有23个，上涨的城市有38个，持平的城市有9个。环比价格变动中，最高涨幅为北京上涨1.1%，最低为遵义下降0.9%。

　　专家表示，虽然一线城市楼市依然高温不减，但全国房价整体已出现降温态势，去库存仍将是中国楼市首要任务。

　　不同城市分化态势延续

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格与上月相比上涨的城市个数分别为27个和38个，分别比上月减少12个和1个。从涨幅看，10月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格与上月相比综合平均涨幅分别比上月回落0.2个和0.3个百分点。其中，与上月相比，一、二线城市房价涨幅回落；三线城市新建商品住宅价格由持平转降，二手住宅价格环比持平。

　　与去年同月相比，70个大中城市中新建商品住宅价格下降的城市有54个，上涨的城市有16个。同比价格变动中，最高涨幅为深圳上涨40.5%，最低为湛江下降6.5%。二手住宅方面，与去年同月相比，价格下降的城市有45个，上涨的城市有24个，持平的城市有1个。同比价格变动中，最高涨幅为深圳上涨36.8%，最低为锦州下降9.5%。

　　刘建伟分析，10月份，新建商品住宅与二手住宅价格与去年同月相比上涨城市个数分别为16个和24个，分别比上月增加4个和9个。70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比综合平均涨幅持续扩大，分别扩大1.5个和1.4个百分点。

　　值得注意的是，不同城市间房价与去年同月相比涨跌差异明显。一线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比均上涨且涨幅相对较大，涨幅分别比上月扩大2.4个和1.1个百分点；二线城市新建商品住宅价格同比下降1.9%，降幅比上月收窄0.9个百分点，二手住宅价格同比则由上月下降0.9%转为持平；三线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比下降，但降幅分别比上月收窄0.7个和1.0个百分点。

　　“地王”风险不容忽视

　　10月份，70个大中城市新建商品住宅与二手住宅价格环比上涨城市个数减少，甚至出现了涨幅回落的状况。不过，近一段时间以来，一些热点城市的土地市场却十分火爆，屡现“地王”。

　　11月18日傍晚，北京门头沟区出让的两地块以及密云区出让的一地块分别觅得买主。3地块分别被万科集团、中交绿城平安联合体以及首创集团拍得。第一块永定镇商业地块的最终纯土地楼面价为每平方米1.8万多元；第二块永定镇住宅地块的最终纯土地楼面价为每平方米2.8万多元；第三块密云地块楼面价为每平方米1.6万多元。剔除保障房后的商品房楼面价更高，特别是第二块，每平方米将达到3万多元。楼面价已如此之高，销售价格更是可想而知。

　　据了解，顺义区近日拍出的两地块商品住宅部分折合楼面价分别为每平方米3.3万元和3.4万元，而附近在售的楼盘销售均价约在2万元至2.3万元。不仅在北京，杭州、福州等地近期都拍出了新地王。特别是南京，前10个月土地出让的平均地价与去年相比已近乎翻倍。

　　不过，市场是瞬息万变的，高地价的潜在风险也不容忽视。业内人士表示，高地价下，开发商往往只做针对改善型需求的大户型或者“豪宅”产品，新盘多呈现高端化的特点。如果不做好总体规划和评估，有可能造成供给与市场需求不相符，从而导致销售难度增大。

　　此外，土地价格过高还将带来开发企业收益偏低的风险。福州大学房地产研究中心主任王阿忠认为，一些房企往往借用基金、信托等各种资本杠杆拿地，再通过高周转的方式对冲前期的融资风险。但未来市场充满不确定性，一旦市场风向转变，房企资金链会受到极大挑战。

　　三四线城市库存高企

　　据国家统计局的数据，截至今年10月底，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。其中，住宅待售面积增加1180万平方米，办公楼待售面积增加56万平方米，商业营业用房待售面积增加709万平方米。

　　从数据上看，各种类商品房的库存都处于上升状态。库存高企，是当前很多城市房地产市场的重要特征。高库存主要集中在三四线城市，这些城市销售量放缓是库存高企的直接原因。

　　今年1月至10月份，非重点城市商品房销售增速回落。国家统计局投资司高级统计师李皎指出，1月至10月，非重点城市商品房销售面积增速比1月至9月回落0.4个百分点，拉动全国销售整体下行。

　　在中国房地产业协会原副会长朱中一看来，目前一些地方过高的库存是前些年过量开发的结果，其源头是一些地方对土地财政和房地产业的过度依赖。此外，部分城市经济内生动力不足、人口聚集能力不足、居民支付能力不足，也是库存过高的重要因素。

　　如何化解高库存？国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，在供给明显大于需求的城市，首先，应尽可能少推地，把土地供应降下来；其次，应该落实中央有关政策，将商品房和保障性住房打通，即将存量商品房在条件允许的情况下转化为保障性住房，或者在实施棚改时，实行货币化安置，鼓励安置居民到市场上购买存量商品房，起到既安置住房困难群众，又消化存量房的作用。

　　朱中一还建议，对已批出去的土地，应按照国土部、住建部今年3月27日《关于优化2015年住房及用地供应的通知》，引导企业调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型用于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。