内城寸土寸金，海淀市场逐渐豪宅化，刚改客群迁入昌平，北京商品住宅市场加速分化。亚豪机构数据显示，6月前两周，昌平新建商品住宅均价达每平方米28903元，上半年房价涨幅27%，与大兴、房山、通州及顺义等主力刚需区域相比，均价及涨幅均居第一，而昌平的刚需产品中大户型产品更受追捧。

　　海淀刚改需求“被外溢”

　　两个月前，海淀北部的中关村永丰产业基地地块被首创以56.4亿收入囊中，溢价率达48.93%，平均楼面价达每平方米3.9万，住宅部分楼面价高达每平方米4.3万。据悉，该地块在五环之外，与昌平在售项目保利紫荆香谷相距仅约6公里，而后者售价每平方米不到3万元。据中原地产数据显示，海淀已多年供不应求，当前整体库存接近为零，而房价持续走高，四环周边成交均价已破7万。

　　而与海淀同位于上风上水的北部区域的昌平，一直为北京城市的发展引擎，是承接海淀刚需刚改需求的首选之地。北京房协秘书长陈志指出，昌平在住宅土地供应中，60%以上是自住房用地，类似保利·紫荆香谷的刚改产品短期内会出现供不应求，产品价格可能会调整。

　　昌平半年房价涨近三成

　　亚豪机构数据显示，上半年，昌平房价涨幅高达27%，高出大兴、房山、顺义和通州区域均价涨幅。这一现象与昌平供需关系联系紧密。据悉，昌平区自2013年来共计成交13宗住宅类土地，除自住房和其他政策性住房用地，昌平未来实际可提供商品房住宅仅约8000套，只够市场一年半的销售。

　　据中原数据统计，昌平六环以内住宅成交均价已达每平方米27416元，同比涨幅近三成，是所有主力刚需区域中整体最快突破此价格水平的区域。中原地产首席分析师张大伟认为，昌平的市场需求也在逐渐外溢。

　　市场分化加速刚需升级

　　据了解，通州、大兴、顺义、房山、昌平五大热点区域6月入市的刚需新盘屈指可数。业内人士指出，许多刚需项目受困于土地成本，位置较自住房并无明显优势，但价格高使得诸多刚性需求被分流。

　　为抓住部分改善型客户，刚需项目普遍采取升级产品策略。据中原地产数据显示，过去三年昌平在售项目中，60至70平方米一居、80至100平方米两居、120至140平方米三居、160平方米四居市场需求最大，而未来两年，80至100平方米两至三居及110至130平方米三至四居将成区域内供应主力。

　　其中，6月上旬入市的保利紫荆香谷大户型开盘售罄。据悉，紫荆香谷在罗兰香谷项目基础上，对产品线、建筑规划、户型设计及外立面选材等方面进行优化，引进昌平名校昌平实验小学。保利罗紫荆香谷项目负责人认为，未来昌平有望成为刚改产品主力战场。