去年以来，房地产市场进入调整期，交易量下降，区域性差异加剧。昨日，国土资源部与住房建设部联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。通知主要提出了四大措施：一是有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；二是优化住房供应套型，促进用地结构调整；三是多措并举，统筹保障性安居工程建设；四是部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。

　　在受访专家看来，此次的政策“有松有紧”，意在稳住供应端，即“土地市场”，规范土地新增供应以及盘活存量土地，以此引导供应过剩城市控制和消化库存。专家分析，此举无疑是在经济下行压力大、房地产行业存量大的现状下，政府采取的“托市”政策。此次两部委发布的具体政策都可在今年政府工作报告的表述中找到依据，今后仍需地方政府出台配套细则方可真正落实。

　　焦点1

　　热点城市可增加住宅用地供应

　　通知要求，对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量，直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

　　长期以来，一些地方政府依赖土地出让金平衡财政收入的做法，备受外界质疑。中国房地产业协会原副会长朱中一认为，此政策是对长期依赖“土地财政”等不合理现象的纠偏。

　　中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春则认为，这是政府希望通过减少土地供应，来缓解土地价格急剧下滑和流标的现象。

　　据刘元春介绍，一些地方政府没有合理的土地供应规划，在实践中出现“寅吃卯粮”的现象，忽视土地市场的平衡。而当土地供应过多，市场就会形成地价下跌的预期，那么大家就不再买地，因此产生土地市场可能崩溃的看法。这也将波及房地产市场，因此政府希望先稳住土地市场，即稳住供应端。

　　有舆论认为，此举将减少地方土地财政收入，势必将在执行中面对来自地方的阻力。对此，朱中一认为，在推行的过程中，各地政府需适应经济新常态下的转型，应出台细则落实。而中央必须要确定这个原则，该政策无疑体现了“因地制宜、分类调控”的思想。

　　焦点2

　　未开发房地产用地可“转型利用”

　　通知提出，房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案。通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其他产业投资。

　　刘元春表示，此举无疑是对土地和房产的资源再配置，是盘活土地资源的重要举措。养老产业等新兴产业的发展需要大量的基础设施和住房设施，而这都与土地起到的作用密切相关。目前，一些地方存在过剩的房源，如养老基金和保险基金可进行收购，能在相应的核价方法后消化过剩的房源。

　　刘元春同时指出，该政策目前只是政府“托市”的一种方式，以前并未有规模性的开展，因此在具体操作层面仍需探索。

　　焦点3

　　政府可购买商品房作保障房

　　今年的政府工作报告明确提出，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。这一精神在通知中得到了贯彻。根据通知，市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公租房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公租房用地的，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构，并完善配套用地手续。

　　刘元春表示，目前房地产市场萎靡，尤其是三四线城市的商品房存量过大。此举把保障房的建设与商品房过剩的现状相联系，起到了明显的“托底”作用。此前个别地方已经尝试了保障房货币化的做法，但该做法在全国范围内进行指引，这对于预期的引导作用非常强烈。

　　当前，一些地区存量住宅积压严重，由此引发一些开发商“破产跑路”的情况。该政策无疑将缓解一些开发商的资金压力。

　　由于区域性差异较大的现状，刘元春认为，该政策在执行时将贯彻“因地施策”的精神。这意味着，不是所有的地方政府都需要收购商品房做保障房。比如北京在前两个月的房价没有降，土地拍卖向好，政府就不用启动这种程序。