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专家谈收购商品房用于保障房:需防止权力寻租可能

  • 发布时间:2014-11-24 16:02:00  来源:中国广播网  作者:佚名  责任编辑:陈晶

  【导读】媒体报道,住建部计划出台收购商品房用于保障性住房指导意见,去库存化成为楼市当务之急。经济之声《央广财经评论》本期观点:化解库存压力、保“保障性住房”,新政“一箭多雕”未必无望。

  据经济之声《央广财经评论》报道,尽管随着国家统计局10月份房价数据的发布,房价再次被证明还没有止跌企稳,购房好时机依然存在,但是楼市去库存前景不容乐观。部分城市二手房市场再次呈现出成交放缓的趋势。以北京为例,伟业我爱我家市场研究院的统计显示,11月上半月,北京市二手住宅网签量环比10月下半月回落31.5%,与9月相比回落幅度达到21.7%。广州的情况也不乐观,每周新入市的产品源源不断,而且每周新增住宅供应量往往大于成交量,广州去库存依然“压力山大”。

  媒体最新报道,住房和城乡建设部计划出台收购商品房用于保障性住房指导意见,具体对地方政府回购或回租普通商品房分类做出具体要求。

  一面是低收入人群的住房需求,一面是地方日渐高企的房地产库存压力;一面是地方政府捉襟见肘的财政,一面是中小房企的资金回款需求。在各种矛盾交织中,被认为是“一箭多雕”的地方政府收购商品房用作保障性住房政策有望落地,引发热议。也有人对此抱有疑问:市场不振,政府接盘,如此这般,泡沫岂不是越吹越大?有这种疑问并不奇怪,当然,结果如何取决于政策的制定和具体执行。如何既实现保障房目标,同时化解库存过高对经济带来的负面影响?决策者开动脑筋、集思广益,新政“一箭多雕”未必无望。

  浙报传媒地产研究院院长丁建刚对此解读。

  经济之声:去库存化成为楼市当务之急,收购商品房用于保障性住房,可能吗?可行吗?会怎样?这一条政策、这一条消息,它的可能新大不大?它的真实性你怎么判断?

  丁建刚:可能性非常大。从总体来说,这确实是一种资源的节约,我倒更愿意把它看成是应该叫收购,而不应该叫回购,回购就有托底的意思。或者叫采购可能更合适。因为我们的政府很多项目、或者服务实际上都是向社会采购的,在这个阶段,向开发商采购是可以的。但回顾一下,商品房现在如此高的库存是怎么造成的?实际上一个重要的原因,就是过去四年的限购限贷的政策,这是对过去几年政策的一个反思、一个修正。

  经济之声:这是您可能性还是很大的,这是第一个问题,第二个问题可行吗?政府的钱从哪来?

  丁建刚:如果一定要去造保障性住房,同样是要花钱。因为现在保障性住房,主要物业类型是公租房,公租房实际上是不能卖给个人的,产权仍然是政府的。所以,去造要花钱,去购也同样是花钱。如果购没有钱,造也没有钱,也要把新的地方、新的土地拆迁出来,然后还要建造。实际上,现在我们的保障房操作很多都是让开发商去操作,然后政府再回购的。当然,这是没有土地出让金的,开发商拿建完成本的3%左右的利润。

   经济之声:您觉得有哪些看点?

  丁建刚:如果事先是约定的,就是回购给政府,开发商不用去卖,就3%的利润。但现在比比皆是的库存,开发商到处都是,可能等着收购的项目嗷嗷待哺。政府怎么收购,用什么价格来收购,确定收购谁,这是一个大问题。这里面确实存在着巨大的问号,怎么定价格,收购谁的,那这里很可能至少人们有这样的疑问,存在权力寻租的可能。

  经济之声:到底谁买谁家的?毕竟库存量这么大的时候,以什么样的价格买什么样的量,买谁家,这都是很大的疑问。

  丁建刚:很多开发商可能都说,比如他所在的杭州,大概有100个以上的项目,现在都在亏损卖房。开发商说亏了,这个价格卖给政府已经是不赚钱了,另一个说亏更多,收谁的是挺难的。

  经济之声:而且有一个标准,房子的地位不同,地段不同,这个房价的差距也是很大的。

  丁建刚:理论上来讲,没有一套系统这样的规则,而且在事先制定的规则,保障房的操作就是事先制定的。但是现在等于是我们在已经成品的市场上去采购,采购的时候,有一套系统的标准。如果没有标准的话,确实值得质疑。

  经济之声:从目前这个迹象来看的话,如果真正变化真实的话,至少说明政府在对房地产市场还是比较担心的。

  丁建刚:救市,再什么说,再遮遮掩掩其实就是救市。

  经济之声:那我们说再从大的宏观经济来看,这种行为之后,这种政策之后,对于房地产投资的这样一些经济数据的拉动,能有多大效果?

  丁建刚:也同样是看量,现在房地产投资开发投资还在持续下行之中,说明人们的预期,包括行业对未来的预期还是非常弱的,短期之内,不会有太大的拉动。

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