【导读】媒体报道，住建部计划出台收购商品房用于保障性住房指导意见，去库存化成为楼市当务之急。经济之声《央广财经评论》本期观点：化解库存压力、保“保障性住房”，新政“一箭多雕”未必无望。

　　据经济之声《央广财经评论》报道，尽管随着国家统计局10月份房价数据的发布，房价再次被证明还没有止跌企稳，购房好时机依然存在，但是楼市去库存前景不容乐观。部分城市二手房市场再次呈现出成交放缓的趋势。以北京为例，伟业我爱我家市场研究院的统计显示，11月上半月，北京市二手住宅网签量环比10月下半月回落31.5%，与9月相比回落幅度达到21.7%。广州的情况也不乐观，每周新入市的产品源源不断，而且每周新增住宅供应量往往大于成交量，广州去库存依然“压力山大”。

　　媒体最新报道，住房和城乡建设部计划出台收购商品房用于保障性住房指导意见，具体对地方政府回购或回租普通商品房分类做出具体要求。

　　一面是低收入人群的住房需求，一面是地方日渐高企的房地产库存压力；一面是地方政府捉襟见肘的财政，一面是中小房企的资金回款需求。在各种矛盾交织中，被认为是“一箭多雕”的地方政府收购商品房用作保障性住房政策有望落地，引发热议。也有人对此抱有疑问：市场不振，政府接盘，如此这般，泡沫岂不是越吹越大？有这种疑问并不奇怪，当然，结果如何取决于政策的制定和具体执行。如何既实现保障房目标，同时化解库存过高对经济带来的负面影响？决策者开动脑筋、集思广益，新政“一箭多雕”未必无望。

　　浙报传媒地产研究院院长丁建刚对此解读。

　　经济之声：去库存化成为楼市当务之急，收购商品房用于保障性住房，可能吗？可行吗？会怎样？这一条政策、这一条消息，它的可能新大不大？它的真实性你怎么判断？

　　丁建刚：可能性非常大。从总体来说，这确实是一种资源的节约，我倒更愿意把它看成是应该叫收购，而不应该叫回购，回购就有托底的意思。或者叫采购可能更合适。因为我们的政府很多项目、或者服务实际上都是向社会采购的，在这个阶段，向开发商采购是可以的。但回顾一下，商品房现在如此高的库存是怎么造成的？实际上一个重要的原因，就是过去四年的限购限贷的政策，这是对过去几年政策的一个反思、一个修正。

　　经济之声：这是您可能性还是很大的，这是第一个问题，第二个问题可行吗？政府的钱从哪来？

　　丁建刚：如果一定要去造保障性住房，同样是要花钱。因为现在保障性住房，主要物业类型是公租房，公租房实际上是不能卖给个人的，产权仍然是政府的。所以，去造要花钱，去购也同样是花钱。如果购没有钱，造也没有钱，也要把新的地方、新的土地拆迁出来，然后还要建造。实际上，现在我们的保障房操作很多都是让开发商去操作，然后政府再回购的。当然，这是没有土地出让金的，开发商拿建完成本的3%左右的利润。

　　 经济之声：您觉得有哪些看点？

　　丁建刚：如果事先是约定的，就是回购给政府，开发商不用去卖，就3%的利润。但现在比比皆是的库存，开发商到处都是，可能等着收购的项目嗷嗷待哺。政府怎么收购，用什么价格来收购，确定收购谁，这是一个大问题。这里面确实存在着巨大的问号，怎么定价格，收购谁的，那这里很可能至少人们有这样的疑问，存在权力寻租的可能。

　　经济之声：到底谁买谁家的？毕竟库存量这么大的时候，以什么样的价格买什么样的量，买谁家，这都是很大的疑问。

　　丁建刚：很多开发商可能都说，比如他所在的杭州，大概有100个以上的项目，现在都在亏损卖房。开发商说亏了，这个价格卖给政府已经是不赚钱了，另一个说亏更多，收谁的是挺难的。

　　经济之声：而且有一个标准，房子的地位不同，地段不同，这个房价的差距也是很大的。

　　丁建刚：理论上来讲，没有一套系统这样的规则，而且在事先制定的规则，保障房的操作就是事先制定的。但是现在等于是我们在已经成品的市场上去采购，采购的时候，有一套系统的标准。如果没有标准的话，确实值得质疑。

　　经济之声：从目前这个迹象来看的话，如果真正变化真实的话，至少说明政府在对房地产市场还是比较担心的。

　　丁建刚：救市，再什么说，再遮遮掩掩其实就是救市。

　　经济之声：那我们说再从大的宏观经济来看，这种行为之后，这种政策之后，对于房地产投资的这样一些经济数据的拉动，能有多大效果？

　　丁建刚：也同样是看量，现在房地产投资开发投资还在持续下行之中，说明人们的预期，包括行业对未来的预期还是非常弱的，短期之内，不会有太大的拉动。