房贷新政满月

　　距离9月30日央行房贷新政发布已满一个月，首套房“认贷不认房”政策在不少银行落地执行，但备受购房者期待的七折利率并未现身，一线城市利率仅止步9折。

　　尽管如此，房贷新政仍然成为房地产市场的一剂强心针。进入10月，全国楼市普遍出现回暖迹象，其中北、上、广、深二手房市场明显反弹。同时，房企“抄底”拿地数量也渐增，土地市场随之升温。

　　报告称3成银行落实新政7折利率未现身

　　房贷新政出台一个月内，中国建设银行、中国银行、中国工商银行、中国农业银行等相继跟进，宣布开始执行房地产贷款新政。

　　不过，据融360平台《2014年中国房贷市场10月报告》显示，在23个重点城市近400家银行中，目前仅约3成银行落实央行新政，即执行首套房“认贷不认房”的认定标准，

　　房贷新政中最受购房者关注度的“7折扣利率”，在房贷新政落地一个月后并未现身。中新网房产频道调查发现，截止10月29日，北京、上海、深圳、广州四大一线城市商业银行首套房贷利率最低多为9折，且均设置了缴纳保证金、抵押房产证、针对特定房源等优惠利率门槛，实际申请难度较大。

　　而在杭州、南京、天津等二三线城市，商业银行首套房贷利率最低额甚至更高。多数最低利率在9—9.5折左右，部分仍保持基准利率。

　　业内人士认为，在商业银行存贷比考核不放松、房地产行业风险压力持续、央行坚持流动性定向释放等多重因素影响下，施行7折房贷利率将使商业银行亏本。“如果银行执行7折房贷利率，将做一单赔一单。”某国有银行支行负责人表示。

　　楼市普遍回暖 多地二手房市场量升价涨

　　虽然房贷新政出台后落地银行尚不足半数，但上述报告也显示，相比9月份，10月份房贷环境已大幅宽松。

　　在此影响下，全国房地产市场已呈现出普遍回暖势头。上海易居房地产研究院对20个典型城市进行监测发现，10月前20天新建商品住宅成交面积约671万平方米，环比增长约12%。一线城市环比增幅较大，10月中旬成交量反弹明显。

　　从市场表现看来，房贷新政对二手房市场影响更加突出。以北京为例，据多家二手房机构数据，10月份北京二手房交易量环比上涨了约1倍。杭州、南京等二线城市二手房市场也明显升温。相关数据显示，在房贷等政策放松后，杭州二手房看房者比之前涨幅达四成以上，且下单速度加快。

　　另外，因市场转暖，个别业主甚至涨价出售二手房源。北京一中介公司透露，随着成交量在短期上涨，二手房价表现出小幅上涨的趋势，但目前涨幅尚不明显。

　　在房贷新政放宽首套房认定标准后，二手房市场购房人群也出现了分化。链家地产市场研究部分析员张旭表示，房贷新政下改善型需求客户占比加大，而对于刚需来说，并没有实质上的利好。

　　一二线土地市场升温更多房企入市“抄底”

　　在房贷新政落地之后，不仅一二手房成交量回升，之前几乎冻结的土地市场也暖风渐起，其中，一二线城市升温显著。

　　中原地产市场研究部统计数据显示，截止10月27日，一线城市土地成交22宗，平均成交楼面价每平米达到了9787.5元，成为近半年最高点。今年以来，这一成交楼面均价仅次于1月份。同时，平均溢价率达33%，创今年4月以来新高。

　　较高的成交价背后，是房企拿地热情的提升。从9月开始，万科、远洋已陆续进入土地市场，而进入10月，保利、首开等更多标杆房企纷纷出手拿地。

　　中原地产首席分析师张大伟分析称，信贷政策松绑后，一线楼市出现企稳迹象，房企投资信心得到增强，再次开始进入土地市场。相比三四线城市较大的风险，房企更愿意扎堆一线城市，这种情况下，一线城市土地市场竞争依然激烈。

　　张大伟预测，随着各类救市政策的出现，四季度更多房地产企业可能进入土地市场，期待在土地市场低位运行时“抄底”。

　　房贷新政影响下市场如何走？ 业内说法不一

　　对于房贷新政影响下未来楼市走向，有观点认为，前九月走低趋势将逆转，四季度楼市会呈现“量增价稳”，也有业内指出，房地产调整将持续更长时间。

　　素有“任大炮”之称的华远地产董事长任志强认为，在救市政策出台后，楼市最低点已经过去，如果房企再融资松口、房贷优惠等政策落实到位，10月或将逆转楼市今年前九月走低的趋势。不过，任志强强调，基于库存较高，楼市会U型缓慢回升而不是V型迅猛反弹。

　　张大伟也表示，房贷新政释放了大量需求，起码可以增加30%的可购房人群，这一政策的松绑效果相当于限购松绑影响的5倍以上。他预测，整体4季度依然会是量增价稳的市场形态。

　　经济学家李稻葵则认为，房地产市场调整还将持续很长时间，“预计这次房地产调整还需要2年以上，楼市的成交量和成交价格才能稳定并向上。”