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粤商品房库存 同比增逾两成

  • 发布时间:2014-10-28 14:30:27  来源:南方日报  作者:佚名  责任编辑:陈晶

  27日,省房协发布了《2014年前3季度广东房地产市场分析报告》。报告显示,1—9月全省商品房销售面积、销售额同比分别下降10.4%和10.7%。但随着受信贷等政策环境的逐渐宽松,下降趋势已有所收窄。值得注意的是,截至9月末,全省商品房待售面积5091.40万平方米,同比增长22.7%,创下历史新高。显示当前供求关系仍较宽松,房企去库存压力仍较大,后期加速去化仍是主流。

  销量降中趋稳 供求关系宽松

  1—9月,全省商品房销售面积、销售额分别为5927.54万平方米和5483.38亿元,同比分别下降10.4%和10.7%。商品住宅市场方面,前3季度销售面积5206.02万平方米,同比下降12.7%;销售额4464.23亿元,同比下降13.5%;销售均价8575元/平方米,同比下降1.0%。

  尽管降幅明显,但从单月数据来看,受信贷等政策环境的趋于宽松,1—9月全省商品房销售面积、销售额的降幅已较1—8月分别收窄1.4个和1.5个百分点,下降趋势有所缓解。而9月份销售面积742.62万平方米,同比下降5.3%,环比则大幅增长37.4%,销量仅低于6月水平,显示市场成交量趋于回升。

  尽管销量降中趋稳,但从新增供应、库存、供求关系等指标来看,后市潜在供应量大,供求关系宽松,去库存压力依然严峻。

  数据显示,前3季度全省商品房批准预售面积5818.49万平方米,同比下降4.0%;其中商品住宅批准预售面积5025.97万平方米,同比下降7.4%。虽然同比降幅均呈持续收窄,但随着政策利好的逐步释放,预计企业还将进一步加速推盘,年内批准预售量可能超过去年水平。而从库存来看,截至9月期末,广东商品房待售面积5091.40万平方米,同比增长22.7%。其中,商品住宅待售面积3322.32万平方米,同比增长26.4%,均创下历史新高。

  从供求关系看,若将当期新增批准预售面积和期末待售面积视为供应量(不计算当期之前已批准预售但尚未销售且未竣工部分),则1—9月全省商品房可供销售面积至少有10909.89万平方米。若将实际销售面积(同期实现销售5927.54万平方米)视为需求量,则供求比为1.84:1。其中,商品住宅供求比为1.60:1。而若按今年月均销售速度,完全消化可售未售的商品房库存至少需要7.6个月。

  资金整体偏紧 房企拿地谨慎

  从房企到位资金来看,1—9月到位资金8175.21亿元,同比增长11.5%。其中,国内贷款1847.05亿元,同比增长19.8%;利用外资27.30亿元,同比下降3.4%;自筹资金2718.97亿元,同比增长48.5%;其他资金来源(销售回笼资金)3581.91亿元,同比下降8.8%。

  从资金结构看,国内贷款占到位资金比重为22.6%,较去年同期提高1.6个百分点;利用外资占比0.3%,同比下降0.1个百分点;自筹资金占比33.3%,同比提高8.3个百分点;其他资金来源占比43.8%,同比下降9.8个百分点。作为最主要资金来源的销售回笼资金,今年前3季度所占比重仅高于2008年,是2005年以来资金较为紧张的一年。

  此外,1—9月,全省商品房完成投资5278.42亿元,同比增长18.8%,增速持续稳定。但其中前3季度新开工面积9334.70万平方米,同比下降10.0%;竣工面积3705.87万平方米,同比下降1.0%。而土地市场方面,全省土地购置面积1331.34万平方米,同比下降9.4%,购置面积位于近6年的次低水平,仅高于2010年同期。反映出当前房企现金流紧张程度日益加剧,房企对新开工和拿地的态度趋于谨慎。

  值得注意的是,尽管土地购置面积同比下降,但同期土地成交价款同比大幅增长27.4%,反映出地价仍处于高位。报告指出,在销售市场回归常态的背景之下,地价的上涨一方面将制约企业入市竞拍土地的积极性;另一方面,后市恐难再现房价大涨行情,高地价将加大市场风险。

  ■解读积极促销谨慎定价仍是主流

  从以上数据可以看出,随着信贷等政策环境趋于宽松,当前市场活跃度高于上半年,市场需求也可能进一步释放。省房协预测,第四季度将成为企业加速销售回笼的关键阶段,且当前政策环境较为有利,销售量预计将有所回升;但由于供应充足,积极促销、谨慎定价仍是主流,预计房价将保持平稳运行。

  世联行市场研究部分析,政策的刺激和按揭利率的下行,叠加开发商积极推盘和价格上的适度让利,乐观情况下,四季度广东房地产市场成交量将有所好转。但四季度仍以去化库存为主,价格仍将稳中趋降,预计9.5折将是市场的主流。

  不过报告指出,从销售额与投资额的比值情况看,第3季度的比值为0.96,较第2季度的1.03进一步回落,为2009年以来最低水平,这意味着房企的现金流入不敷出,资金压力突出,因此,后市房地产投资增速缺乏有力支撑,继续维持当前的投资增速较为困难。

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