对于未来房价走高的判断，是房企敢于在亦庄新区豪投的关键，在过去的一年多时间里，各大房企轮番入市，地价如击鼓传花式的不断攀升，直至冲至5.9万元/平方米左右。当面粉价格远远超过面包时，处于赌局中的万科、融创、首开、保利、方兴以及城建最为害怕的就是有项目率先跳水，因为这将搅乱整个赌局。

　　搅局者出现

　　“对不起四环”的微信传播语成为酝酿了一年多的中冶德贤公馆亮相语。日前，位于南四环外的中冶德贤公馆以3.6万元/平方米起的价格正式入市，这让想在“9·30”新政后打一个翻身仗的亦庄新区楼市措手不及。

　　从地理位置来看，中冶德贤公馆属于旧宫板块，该块地于2012年7月拿下，当时的楼面价格为1.6万元/平方米，价格略高于当时出让的亦庄地块。如2012年底，融创保利在亦庄拿下的两块地的单价分别为1.4万元/平方米和1.5万元/平方米，但是正如地产大亨李嘉诚所言，楼市竞争的关键是“地段地段还是地段”。横亘在亦庄新区与旧宫板块之间的五环路成为了天然的价格尺度，从目前的价格来看，旧宫板块与亦庄新区的大部分项目价格基本持平，但是旧宫可以算是四环项目，而亦庄新区只能被称为五环项目。

　　“其实中冶德贤公馆的价格并没有那么低，3.6万元/平方米只是一个噱头，大部分房源应该在4万元/平方米左右。”一位同属于该板块的开发商向北京商报记者直言。

　　不光是中冶德贤公馆，与其紧邻的国韵村项目目前在售项目中最低的房源价格可以达到3.5万元/平方米。

　　正如以前远洋望京项目的营销总监牛牧远所言，楼盘销售最为关键的就是把客户吸引到项目售楼处。而在这样的市场环境下，最吸引人的无疑是价格。中冶德贤公馆的“准低价”入市让刚刚见到曙光的亦庄新区迎来了最大挑战者。

　　群起而攻

　　尽管中冶德贤公馆的价格并没有宣传得那么低，但是依然成为截流亦庄新区客户一道强有力的阻碍。

　　“德贤公馆所在的旧宫板块整体区域不行，杂乱差还处于城乡接合部，外来人口多，而且没有什么优质的配套。”枫丹壹号的销售人员向北京商报记者表示。

　　同样，亦庄金茂悦的销售人员也向北京商报记者表示，“那个项目紧邻着德贤路，未来噪音会很大，而且在产品的品质上也无法与亦庄新区相比”。

　　诚然，与亦庄板块的大牌开发商相比，中冶和国奥的确名头没那么响亮，但是对于配套而言，紧邻四环依傍德贤路快速道，整个旧宫板块的交通要优于亦庄新区，同时该区域内规划的世界之花购物中心的面积达到了60万平方米，目前已经封顶。

　　其实，在北京其他区域也发生过类似事件，在2013年那轮疯狂的拿地大战中，被炒作的区域不止亦庄一个。在东坝区域，恒大、城建以及保利首开的联合体一举将地价推高至5万元/平方米的位置，而随后伴随着自住房恒大·御景湾、金隅·汇景苑的入市，作为区域内的惟一商品房首开·常青藤开始跳水，价格从4.2万元/平方米直接调整为了3.2万元/平方米，而后又出现了首开·香溪郡的低价跟进，导致后续高价项目至今尚无声息。

　　同样，亦庄新区板块也面临着这样的压力，在四环内鲁能的限价商品房价格仅为2.2万元/平方米，这个位于石榴庄的项目一旦入市，对于周边项目的价格体系势必形成冲击，而作为这一链条最为远端的亦庄新区楼市将处于更加尴尬的地位。

　　亦庄胜算几何

　　与当年的豪掷几百亿元拿地相比，亦庄新区给开发商带来的回报到底有多高呢？

　　以亦庄新区的第一个入围项目中信新城为例，2010年3月15日，中信地产旗下的北京中信新城房地产有限公司经过64轮的激烈竞价，以52.4亿元的总价击败保利、金融街等多家央企开发商，成功拿下了大兴区亦庄住宅及商业项目(X1-1B)地块，溢价率高达103%，并成为当时北京的总价地王。

　　随后，该项目以2.45万元/平方米的价格入市，并在2011-2013年间一直以这样的价格进行销售，被业内称为难得不见涨价的“熊猫级”项目。的确，该项目的入市前期正是北京限购开始的两年，可谓生不逢时。

　　日前，一位机构人士给北京商报记者统计了一份亦庄新区各大项目的销售数据，时间是截至2014年9月12日。根据数据显示，中信新城商品房和限价房累计入市量为2749套，目前商品房已经签约了1778套，均价为2.4万元/平方米，累计销售额为55.66亿元，如果以拿地成本简单计算，中信新城目前盈利3.26亿元，而这没有考虑到建安成本以及资金成本。诚然，目前中信新城还有不少的存量，即使如此，该项目基本上是个亏本项目。

　　“不仅如此，中信地产作为该区域170万平方米的一级开发商，前期还投入了大量资金，按照此前的计划，中信是要将这170万平方米的土地全部拿下，但是由于项目销售不理想，被融创保利联合体、融创葛洲坝联合体拿走了四块，被首开拿下了一块。”一位熟知该区域的开发商向北京商报记者介绍。

　　其实，在亦庄新区投下巨资的开发商，目前只有融创的销售回款相对理想，目前累计销售最低的是城建、海梓府，至2014年9月12日只销售了4.39亿元。当然后面还有中信、首开、融创、方兴的新项目。