“你知道的啦，只是炒作而已。”

　　国庆长假里，朋友圈里流传着多家地产商的涨价通知，其中包括绿城、碧桂园、绿地、新城等行业龙头企业，原因就是节前央行、银监会对我国房贷政策进行了调整。但随后，这些企业都向每经网旗下的公众号——邦地产否认了涨价消息。

　　经过记者再三追问，上述地产商中的一家品牌负责人终于道出了真相，原来网上所谓的“涨价通知”，仅仅是部分房地产项目为了推动成交而做的营销炒作。

　　对于开发商的“假涨价，真促销”，上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍说，以目前的趋势看，务实的开发商仍然需要更多下调价格，以价换量。

　　炒作涨价只为刺激成交

　　9月30日，央行、银监会发布通知，对我国房贷政策作出调整，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策；首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。

　　第二天，一份名为《绿城集团浙东区域公司文件》的文件在微信朋友圈中广为流传，文件中提到绿城集团浙东区域公司要从11月1日开始对现有在售楼盘提价5%~10%。

　　记者通过短信向绿城集团浙东部门负责人求证文件的真实性，后者回应称，部分消息确实属实，目前正在“根据不同项目及成本关系逐一梳理（价格）”。

　　但记者昨日采访绿城的品宣部门时却被告知，上述文件并没有通过绿城集团营销部门批准。按照规定，所有涉及价格上调的文件，必须经过集团营销部门的批准才能正式生效。

　　和绿城的情况相似，微信朋友圈内也曾流传出的绿地、碧桂园、新城等地产公司部分项目上调售价的文件。但上述房企的品宣部门无一不否认文件的真实性，强调文件和集团固有的文件格式不同，是伪造的。

　　在记者的再三追问下，一家地产企业的品牌负责人最终透露出上述“冒牌”涨价文件的真相。他告诉记者，有项目想借上调售价事件炒作，刺激购房者赶快下单，核心目的仍然是为了拉动成交。

　　去库存压力仍大

　　事实上，和涨价相比，大部分开发商目前更关注的是如何去库存。根据亿翰智库预估发布的今年1~9月典型房企销售业绩榜单，前20强房地产商中仅有4家完成了全年销售目标的70%，个别企业的完成率甚至不到50%。

　　在这样的背景下，开发商目前更重要的任务应是积极提高成交量、降低库存，而不是提升销售价格。

　　央行的房贷新政能否刺激楼市成交量是个未知数。兰德咨询总裁宋延庆说，尽管新政规定了首套房的购房者最多可享受七折贷款利率，但真正能以七折利率买房的购房者非常少。而对购房者和开发商来说，贷款有无优惠利率，也不是刺激成交量上升的关键性因素。

　　亿翰智库上市房地产研究中心副主任张化东说，真正因为房贷新政入市的，应该是改善性需求的购房者。但目前多数房地产商的库存中，符合此类需求的产品占比并不高。

　　宋会雍表示，即使有部分改善性需求会因为房贷松绑入市，比重也不会很大，因为改善性需求购房者通常只会因为房屋价格预期上涨才会入市，但目前市场没有房价即将大涨的迹象。

　　宋延庆进一步表示，各家商业银行执行央行房贷新政的力度也有待进一步观察：他曾和建行的一位行长就房贷新政有过交流，得知该行目前执行的仍是旧的房贷政策。主要因为央行给各家商业银行的四季度新增贷款额度并没有随着房贷新政的出台而上调。

　　房地产分析师薛建雄说，从目前的情况看，市场的成交反弹顶多只能维持一季，到明年一季度市场仍将出现成交下滑。张化东甚至担心，后市的成交情况可能会进一步恶化。因为从松绑限购，到松绑限贷，各级政府几乎已取消了2010年以来的所有调控政策。但楼市的情况并没有明显好转。

　　宋会雍认为，以目前的趋势看，务实的开发商仍然需要更多下调价格，以价换量，在下一步市场上保持主动。如房贷松绑仍然无法刺激市场彻底回暖，接下去等待开发商的，一定是残酷的行业整合和淘汰。“只有20%的企业能活下来。”张化东说。