几乎每个人都清晰地知道，以“二套房”为重要内容的房地产调控已在各地风生水起、或紧或松地实施了十多年；但你却可能至今不知道，到底什么才是“二套房”？

　　从“认贷不认房”，到“认房又认贷”，再到“认房不认贷”……近年来人们发现，二套房的认定标准几经变动，一些地方甚至一年两易，前后标准又截然相反。二套房，俨然成了“任人装扮的小姑娘”。

　　业内人士指出，每一次关于二套房的标准和政策变动，背后都是“利益”的身影，并直接催生出一系列市场反应乃至“假离婚”等怪相。在当前楼市低迷、绝大多数城市退出限购的背景下，二套房认定标准的任意变动尤为值得关注。

　　政策很权威，标准“很不严肃”

　　2009年，全国楼市涨声一片。2010年4月，国务院出台“新国十条”，一些房价过高的城市相继颁布了“限购令”。如北京市提出，对贷款购买第二套房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，金融机构通过房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。

　　作为“新国十条”的配套政策，住建部、央行、银监会等部门于2010年6月联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，要求二套房认定遵循“以家庭为单位、认房又认贷”原则。而此前执行的“无论购房者名下有多少房产，只要没有未偿还完的贷款，到银行申请房贷都视为首套房”的方法行不通了。

　　2011年2月，楼市限购升级，“新国八条”出台，北京等地对本地户籍家庭限购1套房。这意味着，无论原有房屋是否贷款，二套房都不可以买。此举一出，投资投机性购房和恐慌性购房迅速降温，一些地方也仿照北京政策予以跟进，楼市开启降价模式。

　　2013年3月30日，被称为“史上最严厉调控”的房地产市场税收政策出台，非唯一住房交易要征收20％个人所得税。这被业内视为对二套房交易的致命性打击。

　　当前，在楼市持续低迷、限购相继放松之下，关于“二套房认定改为‘认房不认贷’”的传言也愈演愈烈。部分地区已当急先锋，直接或变相松动了认定标准。福州市日前宣布，购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首贷认定。而南京、杭州等地首套房认定标准已按照“只要房贷余额还清，就算首套房”执行了。

　　标准随意变动，楼市和公信“很受伤”

　　频繁变动的“二套房标准”多是地方政府为调控楼市而出的临时性措施。

　　专家表示，当房地产市场过热时，二套房认定不仅“认房也认贷”，甚至限购限贷，而当楼市出现降温时，地方政府又迅速放宽二套房认定标准，希望以此给市场注入更多购买力。“这种标准的急速变化不仅有失公平，也对市场秩序造成不利影响。”

　　另一方面，这种脱离实际的行政性措施也带来一些社会问题。去年初，20％的二手房个税政策出台后，一些急于换房，又不是唯一住房的夫妻，只有选择假离婚来避免出售房屋要缴纳的20％税费。据报道，北京市去年前三季度离婚登记数量达39075对，同比增长40％。

　　记者近日走访武汉多个楼盘销售现场了解到，“认房又认贷”的二套房政策，压抑了大批改善性购房者。若近期出台二套房新政，已还清贷款的二套房将可以享受首套房信贷政策，二套房将会迎来新一轮“购买潮”。中国指数研究院华中市场总监李国政说，在“金九”失色、购买力疲软的当下，出台“认房不认贷”政策，将是“换房族”出手的好时机，必将助推楼市“止跌回升”。

　　先统一认定标准，再谈让市场决定

　　专家表示，“二套房”认定标准是一个严肃的技术性措施，有其内在的科学性，不应随意改变。

　　经济学者马光远认为，“二套房”的定义经过了几个阶段。最初，二套房的认定是“认贷不认房”，只要以前有过贷款，不管是否还清，再购房都认定为第二套；其后演变为“认房不认贷”，不管有没有贷款，只要手头有房产，再购房就认定为第二套；现在又执行的是“认房又认贷”。“这显然违背了住房信贷政策差异化的初衷。”

　　中原地产首席分析师张大伟亦表示，预计未来二套房认定标准的调整方向是名下无房，就可以按照首套购房认定，只要证明名下只有一套，就可以按照二套申请。这样的口径符合目前政府对购房自住的调控思维，也可释放、刺激一些自住和改善型需求。

　　所谓“第二套房”，指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房，其界定标准的宽紧关系着贷款买房人的切身利益，也关系银行房贷优质资产的增长。专家表示，二套房认定标准仍需细化，有关部门应尽快制定详细的、可操作性强的认定标准。

　　李国政说，住房信贷政策的出发点是支持自住、抑制投资投机，具体执行时应从实际出发，考虑合理需求，建议应将完善差别化住房政策提上日程，进一步明确和规范首套房、二套房支持的范围、条件和标准。

　　很多专家表示，严格执行第二套住房的认定标准，不因地方政府的土地财政冲动，或者长官个人意志而随意改动，有利于将差别化住房信贷政策落实到位，更有助于维护政府的公信力，避免朝令夕改影响市场稳定。