近期以来，北京楼市回暖明显。相关数据显示，9月1-15日北京商品住宅(不含自住房)共实现成交2702套，成交面积27.5万平方米，与上月同期基本持平，这一数据也创造了4月以来同期的新高。即将到来的“银十”，也因此承载了更多的期望。

　　“虽然目前北京的调控压力依然存在，但8月连续有改善型项目的‘日光、售罄’，都证明市场改善需求购买力的旺盛。现在北京楼市已经进入了旺季抢收模式，重头戏不在于大家议论得更多的价格调整，而是产品升级。”北京房地产业协会副会长陈志说。

　　“金九”旺季开局

　　亚豪机构数据统计显示，9月1-15日，北京商品住宅市场共有15个项目(其中包括两个自住房)入市，这在年内同期也处于较高水平。其中包括首开香溪郡、保利海德公园、东亚尚品台湖等9个纯新盘，以及泰禾1号公馆、通州万达广场、首开常青藤等6个老项目后期。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析，目前入市项目定价呈现出两类鲜明特点，一是刚需项目以价换量，像通州万达广场9月开盘，均价为27000元/平方米，因开盘价格低于预期因而当天“日光”；另一类则是高端项目价格坚挺，基于前期高端市场放松限购的预期，上半月多个高端项目集中入市，其中臻园报价52000元/平方米，相比上期开盘涨价4000元/平方米。不过，9月9日北京发布了以“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市场有调控”为主基调的调控新思路，对高端市场的限购未像此前一些专家预料的那些轻言退出。受此调控新思路影响，原本预计下半年入市的部分项目将不得不推迟入市，10月份将会出现短期供应断档。

　　这对市场上正在热销的老项目或许是个利好，尤其是没有受到自住房冲击的高端项目。就今年前八个月热销的高端项目而言，五矿万科如园、望京金茂府、泰禾北京院子、国瑞城、华润橡树湾、润泽庄园等多个项目名列前茅。更有亚奥金茂悦、银泰琨御府、华润橡树湾三个项目开盘实现了“日光”。亚豪机构分析，受调控新思路影响，项目本身已经比较成熟，拥有资源优势或产品领先的楼盘，从价格到成交或将持续坚挺，反之可能出现些许波动。

　　房企比拼抢“房票”

　　为了抢夺“房票”，大家都使出了浑身解数。但是面对不能再错过的销售旺季，不少项目的重点并非调整价格，而是千方百计升级产品。尤其是一些已经形成了品牌效应的高端项目。

　　五矿万科如园和金茂府系产品就是典型的案例。他们都抓住了雾霾对人体健康影响的“痛点”，在产品自身的“微环境”不断升级，获得了市场的高度认可，被很多业内人士称为“东府西园”。而面对回暖态势明显的“金九”，高期待值的银十，加推楼王、产品升级成为了“东府西园”的共同选择。8月30日，望京金茂府推出了中央楼王产品的实楼样板间，全面展示了高舒适度、低能耗、低排放的第三代绿色健康科持人居样本。据介绍，此次推出的中央楼王产品配备了第三代生态空调系统，通过天棚毛细网辐射制冷采暖，同时辅以地缘热泵技术与置换式全新风系统等12大绿色科技体系，创造出全年恒温恒湿恒氧的室内绿色“微气候”，使室内全年维持24-26℃的恒定温度、40%-60%的宜居湿度、全年低于45分贝的声环境。

　　五矿万科如园则于9月17日举办了全新楼王紫碧山房样板间开放仪式。宣布意大利R BM顶级科技环境系统将选择紫碧山房作为北京的首个合作项目。意大利R BM中国区技术总监郑鸿宇介绍，意大利R BM科技环境系统以前是欧洲不少总统别墅的“御用”环境系统，以恒温、恒湿、恒氧，纯新风，可开窗，全自控，低成本为特色。对于PM 2.5过滤到90%以上，能将制冷与置换新风相互配合，达到对温湿度及空气品质完美控制。同时高科技膜技术的全热新风交换器，使得室内65%的湿度被保留下来，既达到了室内的换气效果，又保持了室内的湿度，更加节能。

　　“银十”倒逼全力出货

　　在“金九”火热开局之后，“银十”的成色和后劲，各方观点不一，这也倒逼开发商纷纷亮出底牌，全力出货。

　　10月预计入市项目中，既有像通泰国际公馆、住总万科金域华府、首开国风美唐朗观等这类刚需盘，也有像泛海国际、紫玉公馆这样的中高端项目，而五矿万科如园、望京金茂府这样的热销项目后期，也已经用楼王亮相，宣告了自己在银十发力的决心。“一是可能会让一部分本来准备出手的购房者回归观望，二是在项目的选择上会更加慎重，那些产品成熟，拥有优质资源的项目，会更受市场青睐。”陈志表示。

　　目前望京金茂府在售主力户型为220平方米舒阔三居和270平方米奢雅四居，以全精装成品住宅、中国首个双优教育地产和超五星级金钥匙服务与金茂幸福卡等多重优势，成为望京区域高端项目标杆。而五矿万科如园紧邻好望山森林公园，颐和园等皇家园林近在咫尺，百望山、香山贴身享受。而且拥有国家学府区，北大、清华，配套首师大附中，中关村二小等名校教育。“10月可称之为开发商抢收的最后时机，但今年来看，10月仅22盘预计入市，供应意愿降至年内冰点。因此，无论低端还是中高端项目均压力重重，年底前或将出现价格肉搏战。”亚豪机构副总经理任启鑫分析认为。