专家称北京楼市“回暖论”言之过早

　　记者获悉，8月份以来，多个高端项目颇有“日光”迹象，周转速度和成交量都超过市场预期；不过，多位分析人士认为，以此判定北京楼市回暖还言之过早？

　　今年以来，北京千万元级高端楼市一直较为冷淡。然而，进入8月份以后，市场反应出现了明显变化。

　　对此，有业内分析人士向《证券日报》记者直言，高端项目逆市有所突破，除了受刚需市场波动影响较小的特点外，项目入市价格低于预期则是主要因素，以京投银泰的琨御府项目为例，其入市价格甚至比此前市场预期的售价低近7000元∕平方米。

　　高端项目销售速度加快

　　实际上，今年以来，北京楼市千万元级高端项目的成交一直较为低迷。从统计数据来看，除3月份之外，其余6个月成交量均在200套以内。而去年同期，别墅月度成交量基本都在200套以上，甚至少数月份超过了300套。

　　然而，进入8月份以来，高端市场开始有回暖迹象。

　　据亚豪机构数据统计显示，今年8月份，北京别墅市场共实现成交246套，成交面积6.68万平方米，环比分别增长了41%、6%，并且创造了近5个月以来的新高。不过，与去年同期相比，即使8月份成交量小幅冲顶之后，仍有一定差距。与此同时，8月份别墅市场成交均价为36584元/平方米，环比上涨7%。

　　“保利·海德公园开盘当日认购110多套，销售金额达25亿元。” 保利地产北京公司营销公司总经理牛毅向《证券日报》记者透露，目前项目货值仅剩下15亿元左右。

　　值得一提的是， 2014年上半年，北京楼市总价1500万元以上的高端项目总销售额约为28亿元。显然，这意味着保利·海德公园一个项目开盘当天的认购总额相当于北京楼市上半年总价1500万元以上所有豪宅的成交水平。

　　此外，海德公园项目快销不是个案。7月份以来，北京楼市陆续有高端项目大卖。7月中旬，华润万橡府开盘当天实现认购金额15.7亿元，180套房源5小时即宣告售罄；8月中旬，京投银泰琨御府开盘推225套房源，当天认购率超过95%，认购金额达24亿元。

　　“事实上，自7月份开放以来，保利 ·海德公园的来电来访量就一直在攀升，在开盘之前，项目的认筹客户量已经很高。”牛毅告诉记者。

　　另据亚豪机构的统计数据显示，8月份，北京在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目共售出180套房源，销售总面积达3.16万平方米，环比上月，成交套数、面积分别上涨了73%和62%。

　　“回暖论”言之过早

　　“回升趋势主要是受到市场预期变化和供应量增加的影响。”亚豪机构副总经理高姗分析认为，从供应情况来看，8月份北京别墅市场共有5个项目入市，相比上月增加1个，新增别墅产品248套，环比增加18%。而9月份则有5个项目将陆续开盘。

　　“目前别墅市场项目入市积极性仍处于高位。” 高姗表示，与去年相比，今年别墅市场供应一直处于较为充裕状态，这主要受高端项目预售禁令逐步放开后，项目集中入市的影响。

　　事实上，《证券日报》记者也了解到，一些高端老项目的后期也在加紧筹备入市，包括五矿万科·如园等夺得2014年上半年北京高端物业销冠的项目。据悉，为了抢得市场份额，该项目不但引入首师大附中，中关村二小等名校教育资源，更是引进RBM系统，将户型面积也扩大至300平方米以上。

　　不过，尽管多个高端项目“摩拳擦掌”，以期待入市遭抢，但实际入市成交情况仍有待观察。

　　“现在说市场回暖还言之过早，保利·海德公园的热销目前来说只能算是个案。”亚豪机构市场研究总监郭毅表示：“目前已知的几个热销项目，或是开发商的降价推盘策略起效，或是真正拥有稀缺地段资源，而除这些‘捷报’以外，还有更多的高端项目，蓄客和销售情况并不好。”

　　据了解，京投银泰琨御府项目，此前市场预计其销售均价至少在8万元/平方米以上，而8月中旬，其开盘均价为73000元/平方米，且包含了8000元/平方米的精装修，价格优势明显。

　　此外，记者走访发现，在四环和五环区域，出现多个高端项目因蓄客不佳，一再推迟开盘时间的现象。不过，多数业内分析人士认为，四环内的高端项目由于项目本身拥有的稀缺资源，价格仍会保持稳定。

　　对此，保利代理北京公司总经理杜平向《证券日报》记者表示，关于市场回暖，可能业内对其的理解都不太一样。从数据上来看，现在北京楼市处在“量升价跌”阶段，这释放出市场慢慢走出低谷的信号，有一点点回暖迹象。“现在判断市场是否回暖尚不好断定，但四季度市场应该会向好的方向发展”。