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标杆房企业绩亮相 “大数据”不够靓

  • 发布时间:2014-09-05 10:39:00  来源:新京报  作者:佚名  责任编辑:陈晶

  2014年上半年,下行,是国内房地产市场的主基调。在现象层面,最直观的下行表现为楼盘降价、土地流拍;在联动影响方面,下行开始推动众多城市放松限购,开始救市。

  而作为市场中的一大主体,房地产企业在2014年上半年的表现究竟怎样,给自己、给股东交上一份怎样的答卷?当各大上市房企公布半年业绩后,可以发现这份答卷并不是那么令人满意。

  过半企业净利润率低于10%

  本周,新京报记者统计了万科、恒大等20家在国内排名靠前的上市房企(万达、绿地因未整体上市,未计算在内)的主要经营指标,包括营收、净利润、净利率、净负债率、持有现金等财务指标,以及销售额和新增土地储备情况。许多房企的业绩指标表现出一些引人注意的倾向。

  增收不增利,或者净利增幅明显低于营收增幅是不少房企面临的实际问题。比较明显的包括净利水平处于行业领军地位的中海,上半年净利率下滑了8个百分点,净利增幅比营收增幅低了约20个百分点。

  兰德咨询在一份覆盖202家上市房企的统计中表示,53%的企业净利润已触及10%红线,预计明年房地产业就将成为中利行业。

  房企销售业绩分化明显

  与此同时,20家标杆房企中,多数负债水平上升,这其中包括恒大、保利、金地等13家企业。某去年频繁拿地的福建企业的负债率更是达到482.7%。兰德咨询总裁宋延庆还对记者表示,一些企业名义负债率虽然不高,但实际负债率却很高,这背后有企业玩弄假股真债、变种信托等花招的原因。

  在房企之间的横向比较上,从最直观的销售业绩来看,增长与下跌互见。有分析认为房企之间的分化趋势也在加大。不少企业也已经从分化中看到机会。如金地就表示,部分过度加杠杆的中小企业可能在今年遭遇比较严重的偿付危机,这为财务稳健的一线企业带来较好的并购机会。

  当然,值得注意的还有,上半年,万科、恒大等龙头房企继续转型的步骤,开拓更多的业绩增长点,这为企业的持续发展提供了更多动力源泉。

  【解读·营收】

  大房企增收仍是主流

  在新京报统计的20家较大的A股和H股上市房企中,16家企业上半年营收出现增长,其中远洋地产涨幅最大,达到96%。4家房企营收出现下降,包括龙头房企万科以及招商地产、佳兆业和金科。

  从统计样本上看,上市房企营收增长仍然是主流。此外,平安证券等券商也预计房企全年业绩仍将维持小幅增长。

  龙头房企万科上半年营收略降是4年来首次出现。对于营收下降,万科解释称因为超七成的竣工量将集中在下半年,上半年结算不多。对于全年业绩,万科预期乐观。中期营收下滑明显的金科股份,也表示因受期内结转面积减少的影响。

  兰德咨询总裁宋延庆认为,房企之间营收数字的差异,主要是因为期内可结算资源多少不同。上半年结算的资源主要以去年销售的为主,表现出明显上涨的也是去年销售上扬的结果。而这和上半年销售业绩高低并没有太大关系。

  同时,房企营收增减和净利水平并不等同。万科上半年营收下降,但结算净利率与去年持平。宋延庆认为,房企普遍存在的还是增收不增利的情况,营收上升,但利率水平在下降。

  【解读·利润】

  房企利润率下跌成趋势

  记者统计的20家龙头房企半年报中,有15家的净利润实现了同比正增长,中国海外发展以85.5亿元的净利润高举中国最赚钱房企榜首,同比大增33.7%,恒大、万科、世茂紧随其后,上半年净利润都超过40亿元。

  从净利润增长速度来看,恒大速度最快,同比增速近40%,其次是中海、招商、远洋,都录得了超过30%的正增长;但仍有5家房企净利润出现了同比大跌,刨除资产价格重估后,绿城净利润跌幅达60%至6.61亿元,金地大跌近50%,上半年净利仅有1.58亿元,创下龙头房企中报的利润新低点。

  值得一提的是,由于项目成本普遍上升、而销售价格下跌,今年期入账的项目利润较低,行业利润率下跌成为普遍现象。毛利率方面,仅有佳兆业等少数房企毛利率出现上升,万科毛利率跌至21.8%,成为6年来的最低点。

  绿城金地等触“红线”

  据兰德咨询提供的数据显示,利润率下滑是房地产行业的大趋势,从2010年起,A股上市房企净利润率以每年1个百分点左右的速度下滑,预计到2015年,行业毛利率将低于30%,平均净利润率可能踩到10%的红线。

  远洋董事长李明此前曾表示,一般来说,20%的毛利率是比较低的,30%则是较高的,而25%在行业中处于正常水平,按此标准,已经有不少龙头房企触及“红线”。

  而今年上半年房企的净利润率更加“难看”。“盈利明星”中海,中期净利润率达到26.3%,位于龙头房企的前列,但相比2013年同期仍大跌了8%;此外万科为13.4%,保利为11%,恒大、碧桂园等多家房企则对净利润避而不谈。

  融创中国执行总裁汪孟德在中期业绩会上表示,上半年,融创中国的净利润率可能只有6%-7%,代表了多数内地房企净利润率的尴尬情况。

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