2014年上半年，下行，是国内房地产市场的主基调。在现象层面，最直观的下行表现为楼盘降价、土地流拍；在联动影响方面，下行开始推动众多城市放松限购，开始救市。

　　而作为市场中的一大主体，房地产企业在2014年上半年的表现究竟怎样，给自己、给股东交上一份怎样的答卷？当各大上市房企公布半年业绩后，可以发现这份答卷并不是那么令人满意。

　　过半企业净利润率低于10%

　　本周，新京报记者统计了万科、恒大等20家在国内排名靠前的上市房企（万达、绿地因未整体上市，未计算在内）的主要经营指标，包括营收、净利润、净利率、净负债率、持有现金等财务指标，以及销售额和新增土地储备情况。许多房企的业绩指标表现出一些引人注意的倾向。

　　增收不增利，或者净利增幅明显低于营收增幅是不少房企面临的实际问题。比较明显的包括净利水平处于行业领军地位的中海，上半年净利率下滑了8个百分点，净利增幅比营收增幅低了约20个百分点。

　　兰德咨询在一份覆盖202家上市房企的统计中表示，53%的企业净利润已触及10%红线，预计明年房地产业就将成为中利行业。

　　房企销售业绩分化明显

　　与此同时，20家标杆房企中，多数负债水平上升，这其中包括恒大、保利、金地等13家企业。某去年频繁拿地的福建企业的负债率更是达到482.7%。兰德咨询总裁宋延庆还对记者表示，一些企业名义负债率虽然不高，但实际负债率却很高，这背后有企业玩弄假股真债、变种信托等花招的原因。

　　在房企之间的横向比较上，从最直观的销售业绩来看，增长与下跌互见。有分析认为房企之间的分化趋势也在加大。不少企业也已经从分化中看到机会。如金地就表示，部分过度加杠杆的中小企业可能在今年遭遇比较严重的偿付危机，这为财务稳健的一线企业带来较好的并购机会。

　　当然，值得注意的还有，上半年，万科、恒大等龙头房企继续转型的步骤，开拓更多的业绩增长点，这为企业的持续发展提供了更多动力源泉。

　　【解读·营收】

　　大房企增收仍是主流

　　在新京报统计的20家较大的A股和H股上市房企中，16家企业上半年营收出现增长，其中远洋地产涨幅最大，达到96%。4家房企营收出现下降，包括龙头房企万科以及招商地产、佳兆业和金科。

　　从统计样本上看，上市房企营收增长仍然是主流。此外，平安证券等券商也预计房企全年业绩仍将维持小幅增长。

　　龙头房企万科上半年营收略降是4年来首次出现。对于营收下降，万科解释称因为超七成的竣工量将集中在下半年，上半年结算不多。对于全年业绩，万科预期乐观。中期营收下滑明显的金科股份，也表示因受期内结转面积减少的影响。

　　兰德咨询总裁宋延庆认为，房企之间营收数字的差异，主要是因为期内可结算资源多少不同。上半年结算的资源主要以去年销售的为主，表现出明显上涨的也是去年销售上扬的结果。而这和上半年销售业绩高低并没有太大关系。

　　同时，房企营收增减和净利水平并不等同。万科上半年营收下降，但结算净利率与去年持平。宋延庆认为，房企普遍存在的还是增收不增利的情况，营收上升，但利率水平在下降。

　　【解读·利润】

　　房企利润率下跌成趋势

　　记者统计的20家龙头房企半年报中，有15家的净利润实现了同比正增长，中国海外发展以85.5亿元的净利润高举中国最赚钱房企榜首，同比大增33.7%，恒大、万科、世茂紧随其后，上半年净利润都超过40亿元。

　　从净利润增长速度来看，恒大速度最快，同比增速近40%，其次是中海、招商、远洋，都录得了超过30%的正增长；但仍有5家房企净利润出现了同比大跌，刨除资产价格重估后，绿城净利润跌幅达60%至6.61亿元，金地大跌近50%，上半年净利仅有1.58亿元，创下龙头房企中报的利润新低点。

　　值得一提的是，由于项目成本普遍上升、而销售价格下跌，今年期入账的项目利润较低，行业利润率下跌成为普遍现象。毛利率方面，仅有佳兆业等少数房企毛利率出现上升，万科毛利率跌至21.8%，成为6年来的最低点。

　　绿城金地等触“红线”

　　据兰德咨询提供的数据显示，利润率下滑是房地产行业的大趋势，从2010年起，A股上市房企净利润率以每年1个百分点左右的速度下滑，预计到2015年，行业毛利率将低于30%，平均净利润率可能踩到10%的红线。

　　远洋董事长李明此前曾表示，一般来说，20%的毛利率是比较低的，30%则是较高的，而25%在行业中处于正常水平，按此标准，已经有不少龙头房企触及“红线”。

　　而今年上半年房企的净利润率更加“难看”。“盈利明星”中海，中期净利润率达到26.3%，位于龙头房企的前列，但相比2013年同期仍大跌了8%；此外万科为13.4%，保利为11%，恒大、碧桂园等多家房企则对净利润避而不谈。

　　融创中国执行总裁汪孟德在中期业绩会上表示，上半年，融创中国的净利润率可能只有6%-7%，代表了多数内地房企净利润率的尴尬情况。