武汉“逆市”拿地　远洋地产扩张隐忧

　　负债460亿再举债百亿,高速扩张之下或存资金链断裂风险

　　在港上市房企远洋地产(03377.HK)再次踏上了高速扩张之路,而支撑其扩张的是大幅举债。

　　10月19日,远洋地产发布公告,宣布第二期规模为50亿元的公司债将于近期发行,用于偿还现有债务及补足一般营运资金。至此,远洋地产今年百亿公司债发行完毕。

　　公开信息显示,去年以来,蛰伏两年栖身北京的远洋地产突然突围奋起,斥资超200亿元疯狂在北京、广州、武汉等全国一二线城市逆市拿地,且迅速进行开发。

　　然而,远洋地产疯狂扩张的背后是其巨额负债。远洋地产2015年半年报显示,集团有息负债总额达460亿元。

　　巨额负债的同时,销售并未达到目标。按照远洋地产今年420亿元的销售目标,截至三季度,销售收入为221亿元,想在第四季度达到200亿元的销售业绩,难度不小。

　　10月21日,业内关注过远洋地产的人士向长江商报记者表示,远洋地产试图以快开发、快回收的高速周转方式解决资金问题。目前,包括在北京、武汉的项目,并未达到其预想“10个月”的高速。

　　上周日,远洋地产相关人士回应长江商报记者称,公司每年的商业租赁收入高达40亿元,足够支付负债利息。

　　香颂资本执行董事沈萌10月23日接受长江商报记者采访时表示,一般而言,企业经营现金流压力大才考虑发债,一旦企业经营无法好转或通过融资改善经营,这些债务最终有可能压垮企业。

　　再举债百亿

　　仅过两个月,远洋地产再次宣布举债。

　　10月19日,远洋地产发布公告,宣布发行第二期公司债券,总规模为50亿元。

　　而两个月前的8月17日,远洋地产曾宣布获得证监会批准,在国内发行100亿元公司债。次日,远洋地产就急不可耐地发行了首期规模为50亿元的公司债。

　　这是远洋地产首次发行　人民币　公司债,创下了当时地产行业国内公司债发行历史上最低利率纪录,且年期最长。发债所得款项净额将用于偿还现有债务及补足一般营运资金。

　　远洋地产相关人士曾公开称,公司债发行取得较低利率,有利于远洋地产降低融资成本,优化债务结构,保持稳健的财务状况,进一步支持公司业务调整与创新发展。

　　长江商报记者查询发现,去年以来,远洋地产融资频繁,公司债务不断攀高。

　　去年7月,远洋地产发行12亿美元高级债券。时隔半年的今年1月29日,再次发行12亿美元双年期高级债券,成为2015年亚洲投资级债券中收窄幅度最大的交易。

　　翻开远洋地产2014年年报发现,公司财务可谓是承受重压。年报显示,截至2014年底,净负债比率约为66%,贷款总额达到456亿元,同比增长近三成,当年为此支付的利息支出达到4.7亿元,较2013年增加金额超过1亿元。

　　到今年上半年,远洋地产的财务状况并没有明显改善。今年的半年报显示,集团营业额151.07亿元,较去年同期下降15%,毛利率维持在20%,与去年同期持平,其中核心净利率较去年底上升2%。集团有息负债总额达460亿元,现金资源总额为174.36亿元,净借贷比率为63%,比去年底下降了3个百分点,但仍为2009年以来的较高水平。

　　可以想见,远洋地产的资金并不宽裕,负债高达460亿元仍频繁动辄举债高达百亿,资金之渴可见一斑。

　　疯狂扩张之路

　　远洋地产担负巨额债务所支持的是其疯狂扩张,这种扩张仍呈飞速之势。

　　今年8月15日开始,远洋地产在武汉市中心的两个项目陆续亮相。10月24日,长江商报记者在其位于汉口姑嫂树路的一个楼盘售楼部看到,宣传展牌显示,远洋地产的触角已经从北京延伸至重庆、天津、上海、杭州、武汉、广州、深圳、香港、青岛等全国一二线主要城市。

　　数据显示,2014年,在全国楼市进入低谷时,远洋地产突然迈出逆市扩张步伐,一口气斥资187亿元拿下13块地,共计145.5万平方米。

　　长江商报记者注意到,远洋地产进军武汉市中心大约也是去年,目前已经开盘位于汉口贺家墩的两个楼盘地块,是去年从福星惠誉手中收购所得。去年8月的一份环评公告表明,该计划需投资90亿元开发。

　　其实,早在2010年,远洋地产就已进军武汉。当年,远洋地产通过收购武汉弘福置业55%股权,利用弘福置业旗下两宗地块顺利挺进武汉市场,将宜家汤臣改名为远洋庄园,宜家金磐改名为远洋世界,均不在武汉市区。不过,虽然远洋地产在武汉市场上耕耘了5年,但籍籍无名,今年突然携两项目亮相,似乎昭示其扩张意图。

　　今年以来,远洋地产继续大局扩张,先后进入广州、深圳、南京以及香港这些热门城市,仅一季度,就在这些地方新增土地储备114万平方米。

　　此外,远洋地产还积极推动地产金融,旗下掌管的基金规模达50亿元。

　　不仅如此,远洋地产还加紧了资本投资步伐。前不久,中国规模最大的资产管理公司华融资产赴港上市,远洋地产携53亿　港元　捧场,成为华融港股IPO最大的基石投资者。

　　或存资金链断裂风险

　　蛰伏了两年多的远洋地产开始大肆扩张,其资金链断裂风险也已悄然暗藏。

　　今年3月30日,在远洋举行的海鸥IV战略发布会上,远洋地产总裁李明曾明确表示,远洋未来的愿景是成为以房地产实业为基础,具有领先产业投资能力的投融资集团。远洋地产试图在未来几年内构建包括“住宅开发、商业物业、客户服务、地产金融”四轮驱动的业务结构。

　　公开信息显示,今年以来,远洋地产已经开始深耕写字楼、商业零售、养老养生,涉足电子商务和智慧社区、健康医疗、公寓运营、金融创新等业务,包括对外资本投资等。毫无疑问,这些大动作需要大量资金给予支撑。

　　10月24日,武汉业内一名关注过远洋地产扩张模式的人士向长江商报记者表示,远洋地产试图以快开发、快回收的高速周转方式解决资金问题。不过,目前,包括在北京、武汉的项目,并未达到其预想“10个月”的高速。

　　长江商报记者调查发现,在武汉的两地块,远洋地产至少是在去年8月前左右拿到手,到今年8月开盘,已超10个月的“高速”。楼盘售价方面,地段稍差的福星惠誉楼盘开盘价1.1万元,如今价格有所下跌,而远洋地产位于姑嫂树路的开盘价为1万元,希望快速回笼资金意图明显。

　　在北京,远洋地产快速周转的计划也部分落空。远洋地产曾要求,正常招拍挂的项目,从拿地到开盘要控制在10个月内,开盘去化率须完成60%以上。但北京远洋新天地和春天著项目,去年1月拿地,今年8月份开盘,周期长达19个月。事实上,北京春天著并未在8月份如期开盘。

　　与快速周转相随的是,截至目前,远洋地产的地产销售也是差强人意。

　　按照李明的计划,今年远洋房产销售目标是增长5%达到420亿元。前三季度,远洋地产销售221亿元,而上半年月均销售仅为20亿元,尽管9月份销售达到32.5亿元,但要想在第四季度完成200亿元的销售业绩,无疑是一次严峻挑战。与此同时,为加速周转协议销售均价下滑,如9月环比下降9%,也一定程度上减少了销售利润。

　　巨额债务高悬、多项大动作急需资金与房产销售不理想导致的资金回笼慢、利润压缩等,无疑是罩在远洋地产疯狂扩张头上的雾霾,其紧绷的资金链或存断裂风险。

　　10月23日,香颂资本执行董事沈萌表示,一般而言,企业经营现金流压力大才考虑发债,一旦企业经营无法好转或通过融资改善经营,这些债务最终有可能压垮企业。

　　远洋地产一人士相关人士回应长江商报记者称,虽然公司负债较多,但公司今年租赁收入高达40亿元,且呈上涨趋势,足以承担负债利息。此外,公司融资渠道多,扩张步伐虽然较快,实则稳健。

　　沈萌认为,2010年左右的疯狂扩张,曾令远洋地产陷入困境。如今,远洋地产在谋划业务模式创新和盈利模式转型时需要慎重,举债是要还的,在宏观经济尚未出现明显转机的大环境下,资金链绷得太紧风险太大。