大连万达商业地产股份有限公司(以下简称“万达商业地产”)昨日宣布，公司股份将于12月10日起在香港公开发售，并计划于12月23日在香港联交所主板挂牌交易。而在前日招股区间价格曝光之后，万达商业地产的估值能否如预期般理想成为另一个关注的焦点。尽管昨日万达方面并没发布官方版本，但目前市场声音大致分为两类，投资者根据市场规律预测总市值可能超过3000亿元，而机构则将估值锁定在3000亿元，但无论如何判断，万达商业地产将成为市值最高的房企已是铁定的事实。

　　市场规律：或超过3000亿元

　　万达集团董事长王健林俨然成为目前最受香港资本市场欢迎的人物，而从路演现场传出的消息也显示，万达商业地产的招股价格介乎41.8-49.6港元/股之间，而另有媒体报道，机构随后给出的6倍认购也证明了这笔港交所年内最大单的价值。

　　不过，在万达商业地产还未最终公布招股价格区间和公众持股比例时一切都不能成为定论。但也有消息认为，根据香港联交所对新申请人公众持股量要求，发行人已发行股本总额至少有25%由公众持有。如果发行人预期上市时市值超过100亿港元，则香港联交所可酌情加纳一个介乎15%-25%的较低百分比。目前港股地产上市公司市盈率一般为5-7倍，有分析人士预计认为，万达商业地产由于有别于普通商业地产公司，PE值可能参照商业公司进行计算，其上市后未来总市值可能超过3000亿元人民币。

　　机构预测：锁定3000亿元上下

　　万达商业地产的估值还未最终揭晓之前，投资机构也已纷纷做出了预判。在高盛看来，万达商业地产低成本土地及快速的资产周转有助于开发出租物业产生现金流，高盛预计，在地产开发业务以及新的购物中心以及酒店经常性收入的带动下，2014-2016年度的基本盈利的年复合增长率达到36%。此外，高盛以中海外、华润置地以及万科做比较，将万达商业地产的估值范围设定为2014年底资产净值折现0-40%，最终得出其股权估值范围介乎2560亿-4270亿港元之间。

　　瑞信也认为，万达商业地产的大多数购物中心均拥有合适的规模、合适的商品组合和合适的地点，其租金上涨潜力与收益率要高于同行业，并且在抛出线上线下结合业务的情况下，瑞信估计万达商业地产的净资产范围介乎3060亿-3760亿元之间，购物中心、开发物业和酒店分别占资产总值的55%、32%和13%。

　　另外，中金香港证券则根据以贴现现金流量法为基础的资产净值及基于市盈率的分类加法总估值法测算出万达商业地产的资产净值则为2860亿-3170亿元之间。除此之外，汇丰、中银以及花旗等多家机构的估值预测均显示，万达商业地产的最终估值将锁定3000亿元上下。

　　排位：估值第一房企稳获

　　在上海易居执行总裁丁祖昱看来，“毕竟万达商业地产还是中国商业地产领域的老大，虽然万达的商业模式在一二线城市基本饱和，但在三四线城市中，再走一轮是没有太大问题的”。

　　另外，也有分析认为万达城模式也从去年开始脱颖而出，对一二线城市的万达广场模式也是一种很好的补充。不过，即便按最低定价，仍然高于中海外1524亿元、万科A 1355亿元的市值，仍不能改变万达商业地产成为中国房企市值第一高的事实。