“2014外滩金融。上海国际股权投资论坛”9日在上海举行。中国城市房地产开发商策略联盟第六任轮值主席任志强在论坛上表示，中国具备购房能力人口数量在明年会达到最高峰，在未来的发展中，当人们收入不断提高，住房消费仍然占主导地位。

　　任志强表示，2007年房价达到了一个高点，但是2008年涨了，然后让房价迅速回升，在2010年年初达到另外一个高峰，于是2010年出台了限购限贷等其他政策，再次出现下滑，下滑之后，在底部运行一段时间，这段时间比前一个周期长，就没有4万亿了。但后期又出现一个预算的高点，因为价格下滑同时，新增的开工面积也在迅速下滑，新增面积下滑以后，供求关系会逆转，逆转了以后，价格再一次上升。

　　在今年的9月份是一个最低点，随后可能会出现一个波动，2010年有一个小拐弯，我们估计这次也会出现这样一种情况，在底部运行过程中，有一段时间，随后可能出现回升。因为库存量决定开发商手里的现金流，不解决现金流的问题，开发商的钱要用于还债，从库存的情况看，库存分为两种情况，一个种情况是待售面积和存货之间的对比关系，最大的差不是现在，最大差在前两年，这个差随时在发生变化，从目前来看，目前不是库存量最大和最困难的情况，因为竣工和销售的过程中，和待售面积的差，是随着周期发生调整，当政策出台的时候会发生变化。

　　“资金，开发商手里没钱，我们手里有九万多亿的现金流，完成了六万多亿的投资，有将近一万八千亿的现金流，他们的增长速度很慢，1998年只增长了一点，3.1%，主要差别是因为10月份的信贷，从9月份的4%的开发信贷增长到11%的开发信贷。”

　　任志强称，在往前看，在历史上我们没有这么低的，这个周期和我们的货币供应量有关系，在10月份的，四大银行，只有一个银行是存款正增长，其他的银行都是存款负增长，到10月份，央行的统计，我们整个存款少了三万亿的增长，这三万亿很大，它抑制了我们的贷款需求，银行按照存贷比计算，它没有能力去批出更多的贷款。

　　“为什么降息之后，货币供应量没有增长，而且看到的是利率并没有下滑。原因就是因为总量的关系，”任志强说，“这个总量多还是少，每个人都有不同的说法，比如说如果我们所有退休人一个人手里有20万块钱，从60岁退休，活到85岁，25年，20万是不够的，退休人有20万，我们要有80万亿，换句话说，除了这些退休人存的钱以外，真正用于市场流动资金就是20万亿，并不多，所以看你用什么办法计算这个货币增长，至少从国际的情况来看，这个现金流难以说明在中国没有彻底的劳保制度做准备，每个人存大量现金的时候是怎样，和股权投资相关，我们看到社会融资总额在下降，增速下降，去年的同期是23%的非银行机构的信贷资金，大概下降到7到8个点，已经连续四个月出现，就是开发商并没有从非金融机构里面拿到更多的钱。”

　　任志强表示，从资金来源看，也出现了三个低点，其中一个低点是2008年，今年的低点比2008年还低，从另外一个数据可以看出来，我们从到位的资金和完成投资的对比，得出来的结果2008年是1:1.34，今年是1:1.31，还低了0.3%，今年的9月份应该说所有的年份里面开发商资金最困难的一年，10月份略有好转，增加了不到1%的增长率。但从长期来看，在相当长的时间里，都很难让资金出现一个转正的情况，投资来说我们不敢说明年会保证房地产投资会迅速回升，除非降准，新开工和住宅仍然是-9.8%，为什么10月份会靠拢一些，10月份是一个低潮，从数据看，增长34%，但实际情况并不乐观，我们还可以看到贷款，国内贷款增长11.1%，上月是4%，增加了七个点。

　　“而其他资金里面仍然是负的，尤其是个人按揭，很多人说开发商的的杠杆率太高了，我没觉得。尤其是从数据上，个人消费信贷的贷款率很低。”任志强说，

　　任志强称，去年我们销售大概八万三千亿左右。从住房来说，六万八千亿，开发贷1.8万亿，只有26%，中国老百姓都是用现金买房子，1.8万亿，按新房计算，6.8万亿计算，占比26%，还有很多二手房交易，二手房交易量没计算6.8万亿里面，而二手房信贷计算在1.8万亿里面。而美国是十万亿的个人消费信贷，有多少人，3亿人，中国城市人口是6亿多人，美国一年的房地产消费多少，4000多亿美元，对应它的个人消费信贷，它只有四千多亿，是10万亿，而中国去年是八万亿，对应的消费信贷十万亿。“可见，我们和美国相比，这个杠杆率是低多少，或者根本不叫杠杆，就26%，26%能跌到70%的房价吗？不能。跌不到70%的房价，26%会受到损失吗？不会。别人都以为中国的房地产好像已经杠杆率很高，尤其是很多媒体在计算房地产开发商的时候，都计算60%到70%的负债率，但是70%的负债率里面，有50%就是基本上的总量35%左右是已经卖掉的房子，这部分房子对于开发商来说是负债，但是对实际来说，我已经投入在产品建设之中。”

　　任志强指出，从销售情况看，东部地区是-14.3%，东部地区持续下滑，是因为人口，从东部地区产业转移过程中，向中部和西部回流，而东部地区在早期的时候，房地产投资上也比较快，这两者之间的差别，东部地区影响最大，从总量上来说，占到三万两千亿，东部和西部加起来才两万三千亿，在东部地区受综合影响开始回升的时候，东部地区的实力雄厚，用经济增长实力可以拉动，而中国如果出问题，很难拉动。

　　任志强认为，中国具备购房能力人口数量在明年达到最高峰，23岁的人口年龄在2015年是最高峰，23岁到28岁之间，连续五年是结婚的最高峰，住房需求都是持续增长的过程，早期解决的是温饱问题。那时候也提出了，温饱问题放在前面，进入小康社会，改革三十年提出了小康指标，第一个指标就是住房，人均35平米，这个目标实现还有相当长的一段时间。“既使是实现了，是不是人的消费水平都够了，不够，它仍然要解决住房问题。”

　　任志强称，消费结构很明显，吃的消费结构在下降，而未来发展过程中，吃的结构会下降越来越快，收入在增长，吃占比重却不会增长，上升是住房，住房会在家庭消费的比重占到第一位，越富有，越要解决温饱问题，所有的家庭里面几乎都受到要解决的是住房问题，从世界各国情况看，普遍存在住房消费逐渐在富裕家庭占到第一位。

　　任志强表示，美国，它的住房消费水平很高，我们就占8%到10%，计算购房的资金18%左右，不管买不买房子，住房消费比重很高，日本出现泡沫，即使泡沫了，住房消费依然占据很高比例，这个比重不管出现不出现泡沫，出现泡沫是价格问题。住房消费依然占了国民经济比重很大比例，在个人消费中是很高的比重，在未来的发展中，当人们收入不断提高，住房消费仍然占主导地位。

　　“大家都说中国的住房率很高，实际上中国的住房率很高，世界各国说，计算住房率都是把农村计算进去，因为土地私有化，只有中国的宅基地都没计算出去，城市来说，我们占的比重和世界各国的比重差不多，美国从69%，危机之后变成65%，普遍是在70%的国家是占多数，德国最低，中国城镇住房率在镇的比率很高，但就城市而言，本身比重并没有太高，从标准上来说，我们也相差很多，美国住房大概95英尺约90平米，1990年的时候，这几年，我们可以看到它迅速增长，而我们中国现在的标准仍然是很低，大概平均72%，现在我们仍然是大量的小房子，未来怎么办？对住房的需求，为什么中国的房子不断拆，因为标准低。”任志强说，

　　为什么农民保留两套房子？在任志强看来，大部分国家，比如日本、台湾、韩国，他们在城市化过程中，农村拥有的土地都是增量，只有中国是减量，农民拥有的土地量是我们的好几倍，就是因为农村占有大量的宅基地，既使人民进了城，也没法解决它的农村土地问题，这个矛盾在未来过程中也很难得到解决。