因三房单位租赁上涨空间最小 业内人士预测年后行情仍会乐观

　　苏小姐的三房物业位于市中心的繁华地段，一直是租赁市场的“宠儿”，可春节前租约到期时却难再出租。三房物业节前出租难的现象在广州二手市场中非常普遍，据满堂红最新研究报告，90~120平方米的三房单位1月平均租金水平在所有物业中最低，租赁成交比例仅略高于一成。

　　不过，业内人士认为，春节后特别是3月中旬，三房单位的租赁市场就有可能“后知后觉”地开始“升温”。

　　1月租赁市场三房单位租赁成交比率最低

　　“没想到中心地段也会出现出租难的情况。”别人忙着回家过年，苏小姐却还在忙着出租房子，原因就是有意向租三房单位的租客纷纷向中介提出年后再看房。有的中介告诉苏小姐，如果是一房一厅或两房一厅的单位早就出租了。

　　根据满堂红地产1月租赁市场数据，三房单位的租赁成交比例最低，其中90~120平方米的租赁成交比例仅为13.2%，120~144平方米为3.9%，144平方米以上的为4.3%。而60~90平方米以两房单位为主的中面积单位成交是主流，比例为40.4%，一房、两房的30~60平方米单位成交比例为33.2%。

　　“面积在90~120平方米的三房单位成交比例相比两房单位较小，节前遭遇出租尴尬主要是客户群缺乏所致。”满堂红市场研究部高级经理周峰分析，这种类型的单位更适合四口之家、企业高管、外籍客户，但有能力承租的客户都在节前陆续退租。

　　今年1月三房单位出租成交低于去年全年水平

　　事实上，春节前是租赁市场的储盘时期。据广州市国土房管局公布的数据，2015年1月全市原10区（不含增城、从化）二手住宅登记宗数为4361宗，同比减少19.1%。当月受春节前淡季影响，经中介行促成的二手住宅买卖业务量比2014年12月减少一成，住宅租赁业务量与2014年12月持平。

　　这个租赁淡季一般从上一年的11月下旬开始，至下一年的春节。今年1月90~120平方米的物业出租成交比例为13.2%，低于2014年全年16.2%的水平。

　　从节前的住宅租赁成交和买卖成交情况可以发现，30~60平方米和60~90平方米的物业出租成交比例最大，而30平方米以下和144平方米以上的，平均租金虽然高，但实际成交只有5%或以下；60~90平方米的物业买卖成交比例最大；而144平方米以上的区间，成交均价虽然高，但实际成交比例很小，只有3.2%。

　　投资建议

　　怎么出租？有针对性地寻找租客

　　“难道三房单位以后都难出租了，我要降价才能成功租出？”苏小姐觉得忐忑不安，因为她的房子只要多空置一天，她就要多“亏”200多元，如果年后还难租出，那她要凭空多出很多供楼的成本。“到底三房单位还有没有市场？”苏小姐困惑了。

　　从市场人士对年后广州租赁市场整体的预测看仍然乐观。周峰认为，广州二手住宅买卖市场虽然在2014年最后两个月有“触底”的迹象，但受制于“穗六条”调整政策尚未放松的影响，成交量暂时不能持续放大，经过2015年第一季度后，可能会再次步入调整。无法购房的准客户，也会在租赁市场内物色合适的房源承租，因此预计租赁市场的成交量至少维持2014年水平的情况下，2015年全年广州二手住宅租金同比涨幅将达到6%～8%。

　　对于三房的业主来说，市场仍然存在一定的需求。从事中介行业多年的吴先生告诉记者，三房单位的业主一般都要有针对性地寻找租客，一个是要定位到底要租给办公用还是居住用，其次要在装修、配套上配合租客的需要，三是可以适当在不每年递增的基础上争取更长的租期，以避免租期完结时又碰到春节前的淡季。

　　可有投资价值？选地段好朝向楼层有优势

　　据业内人士预测，节后广州租赁市场的第一波成交高峰期会出现在3月中旬之前。

　　周峰预测，由于外地返穗的客户数量较难恢复到数年前，租赁市场的客户对象由专业市场务工者、写字楼白领、企业高管、外籍人士组成，面积在60～80平方米的物业继续是租赁市场的成交主力：“从市中心板块‘外移’到近郊区或其他地铁沿线板块重新寻找其他可承租房源，将会在2015年成为普遍现象。”而三房单位的租赁旺季将会迟于其他类型的物业，在中旬之后才能等到“春天”来临。

　　尽管如此，苏小姐还是表示怀疑：“难道三房单位算不上是好的投资对象？”周峰表示，有独特条件的三房单位仍有投资价值，如有江景、山景、湖景等外景的物业，或者处于特殊地理位置的物业如城市中轴线、CBD区域等。

　　另外，吴先生提醒投资者，在选择有特殊地理条件的三房单位之余，还要注意这套单位在板块中的特殊性，比如朝向、楼层要具有优势，这样更能确保物业的稀缺性和投资价值。

　　文、表/广州日报记者林琳

　　图/广州日报记者王维宣