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2017年08月20日 星期天

毛大庆

人物履历

毛大庆出身北京高知家庭,毕业于东南大学。受外公是建筑师的影响,毕业后赴新加坡嘉德置地从事建筑设计工作。2002年,任凯德置地北京地区副总经理。2009年转职万科任集团高级副总裁、北京万科总经理;今年1月升任万科北京区域首席执行官兼董事长,3月8日提出辞职。

公司征程

万科企业股份有限公司(股票代码:000002),英文名称为:CHINA VANKE CO., LTD. 缩写为"VANKE",成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业,也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在广东深圳。

对话实录

Q

记者:想问毛总关于创业的一些想法,比如说您是从哪些方面考虑到这件事情,您觉得这件事情有哪些方面的意义,才启动这样一个概念?

A

毛大庆:从大概去年年初,我在参加北京市两会的时候,有委员提出建议北京这类大的城市应该逐渐地学习欧美、特别是美国的,一些对于存量不动产的研究工作,同时在那个时候我们还有几个不同的线索在研究存量不动产。

可能你们记得,当时丁长峰丁总带队,和北京的链家也有过一次探讨,链家也做了一个非常有意思的模型,但是他们是针对住宅做的,就是把北京市的存量住宅整合在一个平台上,相当于一个持有人,然后把它再重新包装,在租赁市场上再租出去。这种模式在美国早就已经在做了。

当然两会的时候也提到把一些存量的写字楼,包括政府改革之后楼堂馆所的退出等等的问题,包括在京的一些办事处闲置房产,怎么把它激活。当时在两会上有港澳委员提出向国外学习,把这些存量不动产变成一些社会上的医疗机构。其实已经有案例了,我在万科的时候在研究,把一些卖不出去的写字楼变成一些专科医院。

北京有几个比较有意思的案例,你们可以关注一下在北三环台湾人办的宝岛妇幼,那就是一个破写字楼,下面是一个破商场,开不下去之后,改成了医院,这个医院现在生意非常好,我去参观过几次。

不管是万科在住宅存量房处理上的研究,还是后来看到一些北京的经验,包括国外的经验,都是把一些弄不出去的房子转成其它性质。比如说我们去年还研究把一些商业地产空间做成教育的奥特莱斯,北京万科已经在做这个工作,在昌平那边在研究这个东西,有很多的种类。

我去年在很多次会上说,商业地产的变革其实不是研究商场怎么提高经营效率,怎么把它的商户从卖衣服变成做餐饮,其实这都不是根本的解决办法。商业地产的变革来自于经营方式的变革和经营思想的变革,可能会营造出好多新的叫做商业地产的运营模型,我这个事情也是一种商业地产。所以仍然万变不离其宗,没有离开我原来研究商业地产这件事,这是一个方面。

第二个,在过去这一年多里边,我在万科研究商业地产的时候,其实我也在思考,商业地产是个什么东西呢?商业地产就是个房子,里边可以卖衣服,也可以卖吃的,也可以做电影院,也可以卖儿童的活动场,也可以卖办公室,这都是可以卖的。其实你到欧美,比如加拿大温哥华、美国去看,人家很多商业楼,半座楼里面都是好多家私人诊所,你说这不是商业地产吗?它也是商业地产,只不过业务形态是医疗。所以我在这个过程中,我就在想一个问题,一个商业空间它本身这个空间的资产价值怎么释放,它有什么释放方式,我做了一些相当深入的研究。

比如说把什么东西放在这里边,每平米投资回报率高、租金回报率最高呢?是甲级写字楼高,还是乙级写字楼高,还是共享办公室的成长性好呢?可能刚开始创业空间的人付不起太高的租金,可是它的成长性好。

我搞这个其实还是在搞商业地产,只不过我对商业地产的想法可能更传承了很多凯德置地的思路,因为凯德在商业上的看法,完全就是从资产的投资回报上出发,因为它后边就得对接投资人,就得对接资本市场,他所有的老板都是资本市场,我们都是运营商。站在运营商角度上怎么看这个问题,这是第二点,就是我在研究什么空间回报率高。

第三,确实感觉中国房地产的变化是很大的,大家从前年底还不太接受,到去年从万科开始学习互联网思维。互联网思维我在好多论坛上都讲,是什么东西呢?其实就是变成渠道很重要,怎么发现客户很重要。原来开发商还管什么发现客户?都是客户找上门,现在要开始发现客户。开始住宅要找客户,后来变成商业地产要找客户。我在万科,我们研究了一年O2O的这些东西,实际上是什么呢?就是发现客户。我们跟百度V-in那个系统,就是要发现客户,还要研究怎么把人家那个弄到我这儿来,把客户搬过来。

这些思想底下我想了很多,其实我们要把不同商业空间里的客户,搬到我的空间里边来。比方说我们传统的写字楼盖了这么多,原来就是租,而且写字楼不可能给租三个月、五个月,那样给你的也不是什么好写字楼,服务也不完善。我们在想,一个什么样的空间,能把原来非常死板的办公楼租赁的办法挪到我们这里边来。

我现在考虑这个问题的出发点跟社会上搞孵化器的人就不一样,因为我不是搞投行的,我也不是搞IT的,我还是搞房地产的,所以我做这个创客空间的角度还是房地产人的出发点。但是房地产出发点可能有我们特别的优势和特别好玩的地方,因为我对客户的理解可能会好过做投资的和做IT的人,这是一个我想讲的问题。

我们看见了需求,所以确实很多点上都给我启发。去年阿里巴巴上市那天晚上,我跟郁总在新加坡开董事会,晚上开完会之后,他说带我去看看F1方程式比赛。那天晚上马云在纽约敲钟,所有的朋友圈都在说这个事。后来我就问郁总,我说你看他这个现象说明了什么?郁总说,其实就是找到了风口,在国际、中国发展的这个阶段的风口,他自然就飞出去了。后来我又问,我们传统房地产是不是已经不在风口?郁总回,可能是这样的,我想确实是不在那个风口。我说我们还能不能找到风口?郁总说肯定能。我说那个风口在哪儿?他说你看什么东西未来20年是成长的,那个就是风口,你找到那个成长性就是风口,这句话就给了我很大的启发。

成长性在哪儿?房地产的成长性没有了吗?我说肯定有。刚才我给你们举的宝岛妇幼的例子,北京那个破楼,要扔在那儿一分钱不值,现在这个楼回报率好得不得了。楼还是那个楼,装修就花了大概几千万,一个破楼就变成一个回报率极高的楼,这是什么?因为需求。

商业地产真不在乎那楼长什么样,在乎你找没找到需求。今天跟你们说了半天这个事,还是谈中国商业地产的问题,其实我们接下来这个国家的发展阶段,我刚才提到第三点,就是我对这一年行业变化的关注,我觉得确实有两点是特别有意思的。

第一,中国最大的一个跟房地产相关的缺憾、到今天都不完善的东西,我从凯德说到万科、10年也没看到有大变化的东西,就是资本市场和房地产的自由接驳。在2008年次贷危机的时候,当时我在十多个大学做巡回的讲座,我从金融事件,美国的金本位的脱钩,讲到美国为什么次贷危机,讲到中国为什么商业地产始终搞不好。

其实美国和中国是两个极端,一个极端是太自由的资本市场,就弄出那么多种乱七八糟的产品,最后连出了事都不知道根在哪儿。但我们中国是资本市场太不灵活,就是靠银行,然后就是民间借贷,搞出一堆高利贷,所以温州的问题就发生了。我说为什么我们的REITs、基金始终不能放到大的台面上来,为什么人大的立法都迟迟不能落实?

这个情况又导致持有型物业、经营性物业弄不下去,所有人都急着想卖,所有人都想拆散了卖,所以就使国外基金在中国有市场有很多收购。我觉得这个事情随着中国经济体制下一步深化改革,一定会在这届政府解决,我觉得这个事情已经呼之欲出了。

第二,通过这个事我又想到了,持有性的经营性不动产未来会有非常蓬勃的生机。我一再说,我这个转型也罢,做了了新的事创新也好,我也丝毫不认为房地产没有搞头,我是认为原来的那种模式不好搞了,原来那个模式太初级了。今天把中国房地产这20年的发展模式、经营手段拿到美国华尔街跟人家讲,人家听都不听,那是多少年以前的事。

去年纽约马拉松,我跟王文金同志在那里足足待了三天,拜访了将近10个美国的投资机构和做金融的企业,他们早就进入到用资本市场和经营性物业的对接,做出各种各样的东西。实际上最后回过头来还是丰富城市的生活形态、老百姓的服务业态,这个东西是推动社会进步的。

这是一个大问题,也是引起我大量思考的问题,我因此也发现了这里面好多经营的种类。我认为未来在中国做商业不动产的经营会是一个大事业,只不过这个东西不是你们认识的那个购物中心。

Q

记者:您做这个创客空间是和政府有合作,可以称为PPP模式吗?

A

毛大庆:当然可以,创客空间可以有很多合作模式,你可以跟房地产公司合作,也可以跟政府合作,你也可以跟大学合作,它接驳的端口非常丰富。

Q

记者:政府要承担的或者提供的东西具体有什么?

A

毛大庆:政府需要给我的就是服务的快速和效率。昨天我还在跟王石董事长说新加坡的服务和效率,其实一个创新型社会,政府最需要干的就是两件事,第一是法治,创新、创业最需要保障的就是法治保障。第二是高效,高效体现在什么?就是服务。

所以你问政府要给什么,政府给这个就可以了。现在其实中国的政府对创业支持比国外好得多,好多区县还给你财政补贴,美国谁给你财政补贴?中国政府支持创业创新,力度是很大的。这也是时代的风口。要通过这种微环境的改善,既解决一大堆人的就业发展问题,同时又能够把房地产市场带入一个新的领域里边去。

但还有一个必须要解决的事情,如果未来这种东西呈星火燎原之势,资本市场非常重要,很多搞孵化器的背后缺少资本支持,还是非常困难的。

Q

记者:到今年大家也开始关注到房地产行业和金融的结合,可能以往大家了解到的都是传统房地产和金融的关系,在您的新的这种形态下,在金融领域是不是实际上也是通过这样的业态,对金融领域自身的迭代创新也有很多的帮助?

A

毛大庆:这是一个非常大的金融市场的新领域,金融实际上也在找这种风口,不动产对金融还是很重要的,现在好多钱实际上是投不出去。我突然发现,你只要这个业态说得清楚,看得见未来,好多钱都要来找你。我感觉现在的钱确实是缺乏有效的投资出口。

我刚才已经提过了,REITs这些房地产基金都没放开,所以他们只能去找,比如说他认为我这是好项目,然后就来找我。另外他找我还不是为了找我,他是找我后面的事情。他投我这个创客空间,空间的成长靠的是里面企业的成长,所以进一步我又找了好多的孵化器。你会发现在孵化器后面,跟着孵化器要投资的人,VC、天使、PE都在后面等着。希望等孵化器做好,你孵化器只要做出品牌,下一步这个企业就能成长,他就投这些企业。所以投到我这里,就等于有一个新管道,直接可以占据这些未来的好的企业。

回答你这个问题,这个生态系统就带来了,谁能够作为资本的伯乐,看见这些企业,然后投对了,资本的增长就是巨大的。所以我们做的是一个空间,但实际上这个空间提供给背后的所有相关生物链上的人,都从这个空间里边可以获取它应有的价值。

这个事情未来的延展,给资本市场提供了一个寻找他们投资对象的非常好的平台。我把很多可能的小种子都放在我这上面去孵化,可能阳光一照,弄点水,它就猛长起来了。可能也有种子死了,这个死亡率是很高的,孵化半天还孵化不出来,这个就死了,那就再放一个新的进来。我们这等于就是一个"蔬菜大棚",里边种草莓,种土豆,种黄瓜,就是这么一个业务。

Q

记者:第三个问题,大家可能会比较关心您作为一个明星职业经理人,您为什么会去做创客空间?

A

毛大庆:这个问题提得很好,因为我想当老师,这辈子的理想最后还是想去当老师。当老师是一个永远干不完的职业,你干到多老都可以干,你只要讲得动课你就可以讲。另外老师也是一个可以影响人的事,我特别愿意影响人,当然不是想唆使别人,影响人也是一个挺有意思的事。

我想当老师,我想影响别人,这是一个根本。孵化器也不是我一辈子要干的事,我可能未来还是要去当老师。当老师我也想过,可能在不久你们很快就会看见我以另外一个身份出现,可能会在某个学校的研究所里边,今天不便透露,但是应该不会太久。我想当老师,这是一个。

第二,我喜欢做年轻人的事,我就想一直年轻,一直不想老。当你跟年轻人天天在一起的时候,会激发你很多的思路和闪光的地方。因为这个时代永远是年轻人推动的,我们都会慢慢变成不年轻的人,但是永远会有新的年轻人出来,所以我一直不想让年轻人觉得我跟他们没话说。所以我不想当老人,我想当年轻人,这是我第二个想法。

第三,我讲了好多遍的,就是一个人生经历体验的问题。但是你不能在任何时候都任性地去体验,我觉得我前面这20多年还是挺中规中矩的,认认真真地当了一个自己觉得还凑合的职业经理人。当然这个职业经理人也拜赐于这个时代和这个行业,让我觉得还有事可以干。好多行业的职业经理人早都干得很困难,我们这个行业的职业经理人还挺风光的。

但是我觉得有两个问题激发了我对这个事的思考。一个就是主宰一件事情的推动者,到底是个什么样的感受,我不知道。我特别羡慕的是那些初创企业的人,因为想体会创个业,干点自己能够控制它的发展变化的事业是个什么样的感受。我觉得做了一辈子职业经理人,我想去感受感受这个事情是怎么样的。

但是还有一个问题,其实我这个创业不是一个纯粹意义的创业,我这个创业是帮人家创业,不是我自己在那里创业,我这个无外乎就是房地产的延续而已。但是这个事情可能改变一大堆年轻人的未来,我觉得这个太有意思了。我每次路过中关村[0.00% 资金 研报]的创业大学,都要在那里待一会儿充充电,感受那里的气氛和氛围,会给你无限的冲击力。我就在想,我现在已经不可能那样了,但是我可以帮他们干,这是非常好玩的一件事情。

还有一个就是我去年、前年多次跟你们在不同的场合谈到过,我花了一年多做了一个深入的中国人口结构分析和走势研究,这对我现在所做的选择影响很大,因为这个分析里面给了很多的数据和非常精准的趋势研究。

我们从66到74年出生的3个亿左右的人口,再有十五六年都到了60岁以上,中国第一次人口高峰实际上是当这些人进入25岁的时候。1994年我加入凯德那一年,我们25岁到我们40岁这15年是中国房地产黄金十五年。

这是按照人口学,哈佛,肯尼迪学院他们认为一个国家主流人口处在25到40岁阶段时,这个国家处于创造力无限时期。

日本是最好的案例,在那个时期日本大力发展科技,那个时期的人都是战后快速出生高峰的人,他们进入到经济增长最快的时期,日本电子和科技最发达。这才有了我们国家90年代买的全是日本电器,到今天日本人口25到40岁高峰阶段所产生的经济影响力还波及全世界。

上世纪70年代,日本战后出生高峰的这批年轻人,进入到25岁,到他们进入到90年代,他们40岁,这个时期日本大力发展科技,他们进入到经济增长最快的时期,到今天日本人口25到40岁高峰阶段所产生的经济影响力还波及全世界。你们翻翻日本这些大的株式会社的领导,哪个不是当年的创业青年?更不用说乔布斯了、比尔盖茨,肯定都是创业青年。他们为什么能成功?因为社会环境、国家政策和那个时候他们对社会发展经济的引导。

我们国家最高的出生峰值人群是在1968-1971年,恰恰是我们这批人出生时期,从1994年到2010年这15年中国最快的是房地产。于是我们都进入房地产,但如果我在日本可能进入科技创新行业,会是东芝,索尼员工。所以日本在1992年经济停滞,进入老年化阶段,但日本经济停滞的时候日本GDP拉动能力科技转变化占比62%。知道这些数据才知道为什么李克强这么紧迫,为什么中国经济转型这么紧迫,如果我们继续睡在房地产上,我们国家就没有前途,但现在已经浪费了很多时间。

我们试想,如果中国从1994年开始抓科技创新,今天的中国一定不得了。时不我待,我现在看的问题是怎么养老的问题,你再让我去当创业青年已经不太可能了。但是第二波人口高峰来了,但第二波高峰的人远远少于第一波高峰的人,第一波大概出生了3.3亿人,第二波高峰是1.8亿人,但是再怎么样也是1.8亿的年轻人,也是1.8亿进入25到40岁的人。如果这1.8亿25到40岁的人,中国再不能抓住他们创业的话就完了,第三次高峰只剩下大概1亿了,而且还要再等十几年以后,等得起吗?那都第N次工业革命了。

我如果能参与到这件事里边去,如果能让他们这些人在未来出来几个出井伸之,出来几个乔布斯,我觉得我的未来还是挺有意义的。我肯定当不了那些人了,但我希望能够弄一两个出来,这是我的最深心底的话。

我干了21年的房地产,但是再往下的意义何在?所以我找一个事情,非常好玩,又没有离开房地产,我也就懂房地产;但是又能够盘活一点社会不良资产、存量资产,还能帮助年轻人创业,弄不好还弄出几个乔布斯,这个业务你们肯定会支持我干。

有人评价我说,我现在干的这个事情,就好象马拉松跑到30公里的时候。人家说马拉松是从30公里开始的,就是30公里以后才叫马拉松,30公里以前不叫马拉松。他说这句话我觉得特别对,到30公里以后,我经常会在那个时候喝一下水,停一下,我想前面就剩12公里了,也就是1/4多一点,这个怎么跑?

第一,你确实可以感受到,再坚持一下就到重点了,你确实可以享受一下那个愉悦,戴上奖牌的快乐;但是后面12公里,每一公里都很艰难,因为这时候的10公里不是开始时候的10公里,你的能量已经耗得差不多了,加上天气如果再热点,还是很艰苦的,但是你基本上可以判断,这个事情是可以拿下来的。

第二个你要想什么?这个事千万别出状况,别行百里半九十,别好不容易跑到30公里,到33公里的时候脚崴了,35的时候抽筋了,那就功亏一篑了,还是要想一想,要有战略战术。为的是把这10公里拿下来,享受这个快乐。他说你现在到30公里了,你可以非常明确地想后面的战略战术问题了。我说恐怕也是,人生到了30公里。你说快接近尾声了吗?也不是,还挺长的。你说很初级吗?也不是,30公里跑完了。我们每个人处在人生的马拉松阶段都不太一样。

Q

记者:您刚刚提到创业者更多的是要有企业家思维,您认为职业经理人思维和企业家思维有什么区别?另外您刚刚提到您做孵化器也是不动产的思维,是之前凯德的方式,您在万科和凯德都工作过,您觉得万科和凯德在职业经理人方面有什么不同,哪个平台给您的空间和自我实现的价值更大?

A

毛大庆:企业家和职业经理人,其实这两个词本身不是对立的词,这是两种人的工作状态或者生活状态,或者在职场里边不同的诉求和要求。英文里边这个enterpreneurialspirit(企业家精神),你没有听说过有职业经理人精神吧,只有企业家精神,企业家精神是任何商学院都会讲的一个重要课程。

企业家精神是推动社会进步的一个很重要的动力,包括执掌国家,管理一个政治机器,仍然也需要企业家精神。比方说这两天大家在热议李光耀,李光耀就是新加坡的创始者、创业者,他就是一个大企业家,或者说具有企业家精神的人。企业家精神需要什么东西呢?需要坚韧的态度,需要主人翁的责任感,需要大无畏的往前闯的精神,同时还要有缜密和谨慎的思维逻辑,同时要如履薄冰的态度。

这些东西你说职业经理人需不需要?职业经理人也需要,但职业经理人和企业家在很多方面还是有区别,职业经理人更多是执行和履行赋予他的责任和义务。往往职业经理人进入到一个稳态以后,他比较难有的态度,就是站在主人翁的角度上去看待自己跟这个企业生死存亡的关系,以及我用我的智慧,怎么样去创造这个企业新的生命,这个问题你让企业家去讲是非常正常的,你让职业经理人去讲,多数的职业经理人很难达到这个状态,职业经理人里面少量的一批人是拿着企业家精神在当职业经理人,这是有的,但并不是大量的。

万科跟凯德,我觉得这两个是有高度一致的职业经理人环境的地方,所以我才会来万科,我几乎没有过渡感。我也很惊诧,一个中国纯本土成长起来的企业,这个价值观、工作精神和态度,职业化的素质的层面,跟一个跨国企业有过之而无不及,这个确实是万科的奇迹。

万科原来研究的对象包括索尼、丰田、汇丰银行,这些都是管理上非常职业化的机构和企业。对于我来说,两家企业工作经历加在一块儿一共20年半,是一个非常高档的职业经理人学校,如果按论职业经理人毕业的话,我应该是在中国的职业经理人的哈佛大学里毕业的学生。我"毕业"的这两个学校都不得了,相当于房地产行业的哈佛大学,在中国应该是无出其右。

Q

记者:您做的这个和现在国内已有的创客空间有没有区别?您刚才已经描述了这个产业未来的前景,那您觉得有没有风险?哪些环节还有一些不是很有把握的?

A

毛大庆:这个经营模式还是不能讲太多,因为会涉及到我们的商业机密。我讲讲这几类东西,这还是不同的,比如说3Q是一种模式。3Q还是写字楼租赁的模式,它是在一个标准的写字楼里,把它的各方面经营照着一个相当高水准去做,它的成本在那里,它直接对接的就是一些小企业,孵化的还不是企业,它那里孵不出来。

我不太想去议论同行的业态,因为潘总这个东西是在他的写字楼里发展,跟我现在做的事不一样,我是拿社会闲置资产去做,而且我是希望轻资产。3Q不是轻资产的,它还是一个重资产下的办公空间,那个产业是他们的,产品是他们的。我不要这个房子,我也不会去买地盖房子,我其实是把这个房子拿过来加以改造,装我的东西。我要让这个房子通过我们的运营升值,这是我要干的事情。

我们相当于什么呢?你可以这么想,我们相当于一个酒店公司,酒店公司和开发商之间的关系,就是我们这个企业将来跟这些楼主的关系。我会经营这个东西,这是一个。

第二,国内的孵化器有好多种,有的是基于房租基础的,就是房租利差基础上的孵化器,有的是基于股权投资基础上的孵化器,不要房租,完全就是孵化器,或者称之为是风投为主导的思想。创客近来,不要房租,提供场地相当于股权投资,然后用这个企业未来的增长来获取他的回报,这是投资者干的孵化器。我们是房地产人干的孵化器,我的房子肯定还是要增值的,还是要房租利差的,这个还是要的。

还有就是两者结合的,做多级孵化器的。比方说我们做一级孵化器是解决孵化刚需需要,我可以拿房地产的话给你解释,就是刚需需要,或者甚至是低保人群需要的。在这里面是什么人群呢?就是非常低级的,拿不起太多钱的学生创业者,这叫做非常初始的孵化器,它可能连孵化器都不是,它就是一个培育的土壤。

但是它很快要上到二级的里面去,二级就是孵化器,它已经有可能性存活,把这个小种子埋到上面去,这里面就需要各种各样的培育措施,比如说导师团队,给他接洽天使投资,帮他做创业辅导,甚至于帮他们之间再接驳业务联络,这就让他能够活下来,让他能够再做大。

这个事情的风险和商业地产是一样的。我的风险在于,第一能不能尽快招租招满,我的租客就是这帮创业者,我要把他们都招来,我有没有这个魅力,有那么多创客空间,干吗来我这儿?这又是市场竞争,我还得面对市场竞争。可能将来也不一定是蓝海,可能还是一个红海,但是为什么我愿意做呢?它肯定是未来要上升的一个行业,上升就有希望,这是一个问题。

第二个风险,我是否能把成本控制好,因为这是一个低成本运营的东西,我不可能搞豪华型的孵化器,我这个创客空间是要弄成一个如家式的,还是弄成一个香格里拉式的,这就是我的定位,我也要做产品定位,跟房地产是一样的。

Q

记者:您未来只再北京开创客空间吗?

A

毛大庆:我觉得这个事很容易铺到全国去,但是现在没必要那么快,先在北京做几个样板房,大家觉得挺好了再说。其实想干很容易,我肯定跟一批战略合作伙伴合作,他们有存量资产,哪儿有我就跟到哪儿就行了,我不就是一个服务商吗。

Q

记者:现在投资人就两个?

A

毛大庆:哪止两个?几十个都可以有,关键是我没那么多份给他们分。

Q

记者:您的投资人是国外的多一些,还是国内的多一些?

A

毛大庆:我第一批投资人大多是国际的、一流的投资人。

Q

记者:您走的是轻资产的模式,是跟雅诗阁比较相似的委托管理,然后分收益提成,还是说你会从甲方手里租下来,然后再租出去,形成一个租金的剪刀差。你这个剪刀差会形成一个核心竞争力吗?

A

毛大庆:现在有一些特别好的客户,已经不需要我再孵化他了,他要进来在我这里办公,就属于我刚才说的另外一种模式,就是他要灵活的公司的尺度的变化。我从投资者回报的角度,考虑未来创客空间的增长和发展,我肯定要做一批更优秀的客户。第一我得有能力让经济适用的人能够快速变成刚需,然后从刚需再变成首改,这是我们要在这个能力里面尽快变出来的。

我想可能还得做一批这样的人,从经济适用到到刚需。很多人上来就做再改,像原来我说的一些大的客户,那都属于再改,但他又不属于那个奢侈型的,所以首改、再改,我觉得市场还是很大的。

至于你问的这个合作方式有好多种。分成会是跟房主或者说开发商比较多的合作模式,大家共享未来的成长,我们可以优先劣后。但是我们要讲究分成,我不要太大的成本,就是说你上来就先赚我一道,然后我再赚人家一道,这不是我要干的事情。我跟房主,要利益共享,风险共担,然后未来共同培育。如果我仅仅是个二房东,我觉得这个事没有太大的意义。

第二类就是跟政府的合作,当然我也会争取政府的补贴,或者是用政府的一些园区、孵化器,这个就是另外的模式了,帮助地方政府来创造就业、"制造"企业,固化企业,增加纳税,这是帮政府干的事,我们在这里面创造我们该有的价值。

人物特写

钻石语录

地产商开始主动找客户

原来开发商还管什么发现客户?都是客户找上门,现在要开始发现客户。开始住宅要找客户,后来变成商业地产要找客户。

房地产原来模式太初级

持有性的经营性不动产未来会有非常蓬勃的生机。不是房地产不好搞,是原来的模式不好搞了,原来那个模式太初级了。

创业创新是时代风口

现在其实中国的政府对创业支持比国外好得多,好多区县还给你财政补贴,美国谁给你财政补贴?中国政府支持创业创新,力度是很大的。这也是时代的风口。

时代永远是年轻人推动

这个时代永远是年轻人推动的,我们都会慢慢变成不年轻的人,但是永远会有新的年轻人出来,所以我一直不想让年轻人觉得我跟他们没话说。

睡在房地产上的国家没有前途

如果中国从1994年开始抓科技创新,今天的中国一定不得了。如果我们继续睡在房地产上,我们的国家就没有前途。

职业经理难有主人翁意识

职业经理人进入到一个稳态以后,他比较难有的态度,就是站在主人翁的角度上去看待自己跟这个企业生死存亡的关系。

执掌国家也需要企业家精神

企业家精神是推动社会进步的一个很重要的动力,包括执掌国家,管理一个政治机器,仍然也需要企业家精神。

创客空间有可能造几个乔布斯

创客空间要做的是件件非常好玩的事情,而且又没有离开房地产,我也就懂房地产,它能够盘活一点社会不良资产、存量资产,还能帮助年轻人创业,弄不好还弄出几个乔布斯。

年轻人可以使国家创造力无限

按照人口学的理论分析,一个国家主流人口处在25到40岁阶段时,这个国家处于创造力无限时期。

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