毛大庆：从大概去年年初，我在参加北京市两会的时候，有委员提出建议北京这类大的城市应该逐渐地学习欧美、特别是美国的，一些对于存量不动产的研究工作，同时在那个时候我们还有几个不同的线索在研究存量不动产。

可能你们记得，当时丁长峰丁总带队，和北京的链家也有过一次探讨，链家也做了一个非常有意思的模型，但是他们是针对住宅做的，就是把北京市的存量住宅整合在一个平台上，相当于一个持有人，然后把它再重新包装，在租赁市场上再租出去。这种模式在美国早就已经在做了。

当然两会的时候也提到把一些存量的写字楼，包括政府改革之后楼堂馆所的退出等等的问题，包括在京的一些办事处闲置房产，怎么把它激活。当时在两会上有港澳委员提出向国外学习，把这些存量不动产变成一些社会上的医疗机构。其实已经有案例了，我在万科的时候在研究，把一些卖不出去的写字楼变成一些专科医院。

北京有几个比较有意思的案例，你们可以关注一下在北三环台湾人办的宝岛妇幼，那就是一个破写字楼，下面是一个破商场，开不下去之后，改成了医院，这个医院现在生意非常好，我去参观过几次。

不管是万科在住宅存量房处理上的研究，还是后来看到一些北京的经验，包括国外的经验，都是把一些弄不出去的房子转成其它性质。比如说我们去年还研究把一些商业地产空间做成教育的奥特莱斯，北京万科已经在做这个工作，在昌平那边在研究这个东西，有很多的种类。

我去年在很多次会上说，商业地产的变革其实不是研究商场怎么提高经营效率，怎么把它的商户从卖衣服变成做餐饮，其实这都不是根本的解决办法。商业地产的变革来自于经营方式的变革和经营思想的变革，可能会营造出好多新的叫做商业地产的运营模型，我这个事情也是一种商业地产。所以仍然万变不离其宗，没有离开我原来研究商业地产这件事，这是一个方面。

第二个，在过去这一年多里边，我在万科研究商业地产的时候，其实我也在思考，商业地产是个什么东西呢？商业地产就是个房子，里边可以卖衣服，也可以卖吃的，也可以做电影院，也可以卖儿童的活动场，也可以卖办公室，这都是可以卖的。其实你到欧美，比如加拿大温哥华、美国去看，人家很多商业楼，半座楼里面都是好多家私人诊所，你说这不是商业地产吗？它也是商业地产，只不过业务形态是医疗。所以我在这个过程中，我就在想一个问题，一个商业空间它本身这个空间的资产价值怎么释放，它有什么释放方式，我做了一些相当深入的研究。

比如说把什么东西放在这里边，每平米投资回报率高、租金回报率最高呢？是甲级写字楼高，还是乙级写字楼高，还是共享办公室的成长性好呢？可能刚开始创业空间的人付不起太高的租金，可是它的成长性好。

我搞这个其实还是在搞商业地产，只不过我对商业地产的想法可能更传承了很多凯德置地的思路，因为凯德在商业上的看法，完全就是从资产的投资回报上出发，因为它后边就得对接投资人，就得对接资本市场，他所有的老板都是资本市场，我们都是运营商。站在运营商角度上怎么看这个问题，这是第二点，就是我在研究什么空间回报率高。

第三，确实感觉中国房地产的变化是很大的，大家从前年底还不太接受，到去年从万科开始学习互联网思维。互联网思维我在好多论坛上都讲，是什么东西呢？其实就是变成渠道很重要，怎么发现客户很重要。原来开发商还管什么发现客户？都是客户找上门，现在要开始发现客户。开始住宅要找客户，后来变成商业地产要找客户。我在万科，我们研究了一年O2O的这些东西，实际上是什么呢？就是发现客户。我们跟百度V-in那个系统，就是要发现客户，还要研究怎么把人家那个弄到我这儿来，把客户搬过来。

这些思想底下我想了很多，其实我们要把不同商业空间里的客户，搬到我的空间里边来。比方说我们传统的写字楼盖了这么多，原来就是租，而且写字楼不可能给租三个月、五个月，那样给你的也不是什么好写字楼，服务也不完善。我们在想，一个什么样的空间，能把原来非常死板的办公楼租赁的办法挪到我们这里边来。

我现在考虑这个问题的出发点跟社会上搞孵化器的人就不一样，因为我不是搞投行的，我也不是搞IT的，我还是搞房地产的，所以我做这个创客空间的角度还是房地产人的出发点。但是房地产出发点可能有我们特别的优势和特别好玩的地方，因为我对客户的理解可能会好过做投资的和做IT的人，这是一个我想讲的问题。

我们看见了需求，所以确实很多点上都给我启发。去年阿里巴巴上市那天晚上，我跟郁总在新加坡开董事会，晚上开完会之后，他说带我去看看F1方程式比赛。那天晚上马云在纽约敲钟，所有的朋友圈都在说这个事。后来我就问郁总，我说你看他这个现象说明了什么？郁总说，其实就是找到了风口，在国际、中国发展的这个阶段的风口，他自然就飞出去了。后来我又问，我们传统房地产是不是已经不在风口？郁总回，可能是这样的，我想确实是不在那个风口。我说我们还能不能找到风口？郁总说肯定能。我说那个风口在哪儿？他说你看什么东西未来20年是成长的，那个就是风口，你找到那个成长性就是风口，这句话就给了我很大的启发。

成长性在哪儿？房地产的成长性没有了吗？我说肯定有。刚才我给你们举的宝岛妇幼的例子，北京那个破楼，要扔在那儿一分钱不值，现在这个楼回报率好得不得了。楼还是那个楼，装修就花了大概几千万，一个破楼就变成一个回报率极高的楼，这是什么？因为需求。

商业地产真不在乎那楼长什么样，在乎你找没找到需求。今天跟你们说了半天这个事，还是谈中国商业地产的问题，其实我们接下来这个国家的发展阶段，我刚才提到第三点，就是我对这一年行业变化的关注，我觉得确实有两点是特别有意思的。

第一，中国最大的一个跟房地产相关的缺憾、到今天都不完善的东西，我从凯德说到万科、10年也没看到有大变化的东西，就是资本市场和房地产的自由接驳。在2008年次贷危机的时候，当时我在十多个大学做巡回的讲座，我从金融事件，美国的金本位的脱钩，讲到美国为什么次贷危机，讲到中国为什么商业地产始终搞不好。

其实美国和中国是两个极端，一个极端是太自由的资本市场，就弄出那么多种乱七八糟的产品，最后连出了事都不知道根在哪儿。但我们中国是资本市场太不灵活，就是靠银行，然后就是民间借贷，搞出一堆高利贷，所以温州的问题就发生了。我说为什么我们的REITs、基金始终不能放到大的台面上来，为什么人大的立法都迟迟不能落实？

这个情况又导致持有型物业、经营性物业弄不下去，所有人都急着想卖，所有人都想拆散了卖，所以就使国外基金在中国有市场有很多收购。我觉得这个事情随着中国经济体制下一步深化改革，一定会在这届政府解决，我觉得这个事情已经呼之欲出了。

第二，通过这个事我又想到了，持有性的经营性不动产未来会有非常蓬勃的生机。我一再说，我这个转型也罢，做了了新的事创新也好，我也丝毫不认为房地产没有搞头，我是认为原来的那种模式不好搞了，原来那个模式太初级了。今天把中国房地产这20年的发展模式、经营手段拿到美国华尔街跟人家讲，人家听都不听，那是多少年以前的事。

去年纽约马拉松，我跟王文金同志在那里足足待了三天，拜访了将近10个美国的投资机构和做金融的企业，他们早就进入到用资本市场和经营性物业的对接，做出各种各样的东西。实际上最后回过头来还是丰富城市的生活形态、老百姓的服务业态，这个东西是推动社会进步的。

这是一个大问题，也是引起我大量思考的问题，我因此也发现了这里面好多经营的种类。我认为未来在中国做商业不动产的经营会是一个大事业，只不过这个东西不是你们认识的那个购物中心。

毛大庆：当然可以，创客空间可以有很多合作模式，你可以跟房地产公司合作，也可以跟政府合作，你也可以跟大学合作，它接驳的端口非常丰富。

毛大庆：政府需要给我的就是服务的快速和效率。昨天我还在跟王石董事长说新加坡的服务和效率，其实一个创新型社会，政府最需要干的就是两件事，第一是法治，创新、创业最需要保障的就是法治保障。第二是高效，高效体现在什么？就是服务。

所以你问政府要给什么，政府给这个就可以了。现在其实中国的政府对创业支持比国外好得多，好多区县还给你财政补贴，美国谁给你财政补贴？中国政府支持创业创新，力度是很大的。这也是时代的风口。要通过这种微环境的改善，既解决一大堆人的就业发展问题，同时又能够把房地产市场带入一个新的领域里边去。

但还有一个必须要解决的事情，如果未来这种东西呈星火燎原之势，资本市场非常重要，很多搞孵化器的背后缺少资本支持，还是非常困难的。

毛大庆：这是一个非常大的金融市场的新领域，金融实际上也在找这种风口，不动产对金融还是很重要的，现在好多钱实际上是投不出去。我突然发现，你只要这个业态说得清楚，看得见未来，好多钱都要来找你。我感觉现在的钱确实是缺乏有效的投资出口。

我刚才已经提过了，REITs这些房地产基金都没放开，所以他们只能去找，比如说他认为我这是好项目，然后就来找我。另外他找我还不是为了找我，他是找我后面的事情。他投我这个创客空间，空间的成长靠的是里面企业的成长，所以进一步我又找了好多的孵化器。你会发现在孵化器后面，跟着孵化器要投资的人，VC、天使、PE都在后面等着。希望等孵化器做好，你孵化器只要做出品牌，下一步这个企业就能成长，他就投这些企业。所以投到我这里，就等于有一个新管道，直接可以占据这些未来的好的企业。

回答你这个问题，这个生态系统就带来了，谁能够作为资本的伯乐，看见这些企业，然后投对了，资本的增长就是巨大的。所以我们做的是一个空间，但实际上这个空间提供给背后的所有相关生物链上的人，都从这个空间里边可以获取它应有的价值。

这个事情未来的延展，给资本市场提供了一个寻找他们投资对象的非常好的平台。我把很多可能的小种子都放在我这上面去孵化，可能阳光一照，弄点水，它就猛长起来了。可能也有种子死了，这个死亡率是很高的，孵化半天还孵化不出来，这个就死了，那就再放一个新的进来。我们这等于就是一个"蔬菜大棚"，里边种草莓，种土豆，种黄瓜，就是这么一个业务。

毛大庆：这个问题提得很好，因为我想当老师，这辈子的理想最后还是想去当老师。当老师是一个永远干不完的职业，你干到多老都可以干，你只要讲得动课你就可以讲。另外老师也是一个可以影响人的事，我特别愿意影响人，当然不是想唆使别人，影响人也是一个挺有意思的事。

我想当老师，我想影响别人，这是一个根本。孵化器也不是我一辈子要干的事，我可能未来还是要去当老师。当老师我也想过，可能在不久你们很快就会看见我以另外一个身份出现，可能会在某个学校的研究所里边，今天不便透露，但是应该不会太久。我想当老师，这是一个。

第二，我喜欢做年轻人的事，我就想一直年轻，一直不想老。当你跟年轻人天天在一起的时候，会激发你很多的思路和闪光的地方。因为这个时代永远是年轻人推动的，我们都会慢慢变成不年轻的人，但是永远会有新的年轻人出来，所以我一直不想让年轻人觉得我跟他们没话说。所以我不想当老人，我想当年轻人，这是我第二个想法。

第三，我讲了好多遍的，就是一个人生经历体验的问题。但是你不能在任何时候都任性地去体验，我觉得我前面这20多年还是挺中规中矩的，认认真真地当了一个自己觉得还凑合的职业经理人。当然这个职业经理人也拜赐于这个时代和这个行业，让我觉得还有事可以干。好多行业的职业经理人早都干得很困难，我们这个行业的职业经理人还挺风光的。

但是我觉得有两个问题激发了我对这个事的思考。一个就是主宰一件事情的推动者，到底是个什么样的感受，我不知道。我特别羡慕的是那些初创企业的人，因为想体会创个业，干点自己能够控制它的发展变化的事业是个什么样的感受。我觉得做了一辈子职业经理人，我想去感受感受这个事情是怎么样的。

但是还有一个问题，其实我这个创业不是一个纯粹意义的创业，我这个创业是帮人家创业，不是我自己在那里创业，我这个无外乎就是房地产的延续而已。但是这个事情可能改变一大堆年轻人的未来，我觉得这个太有意思了。我每次路过中关村[0.00% 资金 研报]的创业大学，都要在那里待一会儿充充电，感受那里的气氛和氛围，会给你无限的冲击力。我就在想，我现在已经不可能那样了，但是我可以帮他们干，这是非常好玩的一件事情。

还有一个就是我去年、前年多次跟你们在不同的场合谈到过，我花了一年多做了一个深入的中国人口结构分析和走势研究，这对我现在所做的选择影响很大，因为这个分析里面给了很多的数据和非常精准的趋势研究。

我们从66到74年出生的3个亿左右的人口，再有十五六年都到了60岁以上，中国第一次人口高峰实际上是当这些人进入25岁的时候。1994年我加入凯德那一年，我们25岁到我们40岁这15年是中国房地产黄金十五年。

这是按照人口学，哈佛，肯尼迪学院他们认为一个国家主流人口处在25到40岁阶段时，这个国家处于创造力无限时期。

日本是最好的案例，在那个时期日本大力发展科技，那个时期的人都是战后快速出生高峰的人，他们进入到经济增长最快的时期，日本电子和科技最发达。这才有了我们国家90年代买的全是日本电器，到今天日本人口25到40岁高峰阶段所产生的经济影响力还波及全世界。

上世纪70年代，日本战后出生高峰的这批年轻人，进入到25岁，到他们进入到90年代，他们40岁，这个时期日本大力发展科技，他们进入到经济增长最快的时期，到今天日本人口25到40岁高峰阶段所产生的经济影响力还波及全世界。你们翻翻日本这些大的株式会社的领导，哪个不是当年的创业青年？更不用说乔布斯了、比尔盖茨，肯定都是创业青年。他们为什么能成功？因为社会环境、国家政策和那个时候他们对社会发展经济的引导。

我们国家最高的出生峰值人群是在1968-1971年，恰恰是我们这批人出生时期，从1994年到2010年这15年中国最快的是房地产。于是我们都进入房地产，但如果我在日本可能进入科技创新行业，会是东芝，索尼员工。所以日本在1992年经济停滞，进入老年化阶段，但日本经济停滞的时候日本GDP拉动能力科技转变化占比62%。知道这些数据才知道为什么李克强这么紧迫，为什么中国经济转型这么紧迫，如果我们继续睡在房地产上，我们国家就没有前途，但现在已经浪费了很多时间。

我们试想，如果中国从1994年开始抓科技创新，今天的中国一定不得了。时不我待，我现在看的问题是怎么养老的问题，你再让我去当创业青年已经不太可能了。但是第二波人口高峰来了，但第二波高峰的人远远少于第一波高峰的人，第一波大概出生了3.3亿人，第二波高峰是1.8亿人，但是再怎么样也是1.8亿的年轻人，也是1.8亿进入25到40岁的人。如果这1.8亿25到40岁的人，中国再不能抓住他们创业的话就完了，第三次高峰只剩下大概1亿了，而且还要再等十几年以后，等得起吗？那都第N次工业革命了。

我如果能参与到这件事里边去，如果能让他们这些人在未来出来几个出井伸之，出来几个乔布斯，我觉得我的未来还是挺有意义的。我肯定当不了那些人了，但我希望能够弄一两个出来，这是我的最深心底的话。

我干了21年的房地产，但是再往下的意义何在？所以我找一个事情，非常好玩，又没有离开房地产，我也就懂房地产；但是又能够盘活一点社会不良资产、存量资产，还能帮助年轻人创业，弄不好还弄出几个乔布斯，这个业务你们肯定会支持我干。

有人评价我说，我现在干的这个事情，就好象马拉松跑到30公里的时候。人家说马拉松是从30公里开始的，就是30公里以后才叫马拉松，30公里以前不叫马拉松。他说这句话我觉得特别对，到30公里以后，我经常会在那个时候喝一下水，停一下，我想前面就剩12公里了，也就是1/4多一点，这个怎么跑？

第一，你确实可以感受到，再坚持一下就到重点了，你确实可以享受一下那个愉悦，戴上奖牌的快乐；但是后面12公里，每一公里都很艰难，因为这时候的10公里不是开始时候的10公里，你的能量已经耗得差不多了，加上天气如果再热点，还是很艰苦的，但是你基本上可以判断，这个事情是可以拿下来的。

第二个你要想什么？这个事千万别出状况，别行百里半九十，别好不容易跑到30公里，到33公里的时候脚崴了，35的时候抽筋了，那就功亏一篑了，还是要想一想，要有战略战术。为的是把这10公里拿下来，享受这个快乐。他说你现在到30公里了，你可以非常明确地想后面的战略战术问题了。我说恐怕也是，人生到了30公里。你说快接近尾声了吗？也不是，还挺长的。你说很初级吗？也不是，30公里跑完了。我们每个人处在人生的马拉松阶段都不太一样。

毛大庆：企业家和职业经理人，其实这两个词本身不是对立的词，这是两种人的工作状态或者生活状态，或者在职场里边不同的诉求和要求。英文里边这个enterpreneurialspirit（企业家精神），你没有听说过有职业经理人精神吧，只有企业家精神，企业家精神是任何商学院都会讲的一个重要课程。

企业家精神是推动社会进步的一个很重要的动力，包括执掌国家，管理一个政治机器，仍然也需要企业家精神。比方说这两天大家在热议李光耀，李光耀就是新加坡的创始者、创业者，他就是一个大企业家，或者说具有企业家精神的人。企业家精神需要什么东西呢？需要坚韧的态度，需要主人翁的责任感，需要大无畏的往前闯的精神，同时还要有缜密和谨慎的思维逻辑，同时要如履薄冰的态度。

这些东西你说职业经理人需不需要？职业经理人也需要，但职业经理人和企业家在很多方面还是有区别，职业经理人更多是执行和履行赋予他的责任和义务。往往职业经理人进入到一个稳态以后，他比较难有的态度，就是站在主人翁的角度上去看待自己跟这个企业生死存亡的关系，以及我用我的智慧，怎么样去创造这个企业新的生命，这个问题你让企业家去讲是非常正常的，你让职业经理人去讲，多数的职业经理人很难达到这个状态，职业经理人里面少量的一批人是拿着企业家精神在当职业经理人，这是有的，但并不是大量的。

万科跟凯德，我觉得这两个是有高度一致的职业经理人环境的地方，所以我才会来万科，我几乎没有过渡感。我也很惊诧，一个中国纯本土成长起来的企业，这个价值观、工作精神和态度，职业化的素质的层面，跟一个跨国企业有过之而无不及，这个确实是万科的奇迹。

万科原来研究的对象包括索尼、丰田、汇丰银行，这些都是管理上非常职业化的机构和企业。对于我来说，两家企业工作经历加在一块儿一共20年半，是一个非常高档的职业经理人学校，如果按论职业经理人毕业的话，我应该是在中国的职业经理人的哈佛大学里毕业的学生。我"毕业"的这两个学校都不得了，相当于房地产行业的哈佛大学，在中国应该是无出其右。

毛大庆：这个经营模式还是不能讲太多，因为会涉及到我们的商业机密。我讲讲这几类东西，这还是不同的，比如说3Q是一种模式。3Q还是写字楼租赁的模式，它是在一个标准的写字楼里，把它的各方面经营照着一个相当高水准去做，它的成本在那里，它直接对接的就是一些小企业，孵化的还不是企业，它那里孵不出来。

我不太想去议论同行的业态，因为潘总这个东西是在他的写字楼里发展，跟我现在做的事不一样，我是拿社会闲置资产去做，而且我是希望轻资产。3Q不是轻资产的，它还是一个重资产下的办公空间，那个产业是他们的，产品是他们的。我不要这个房子，我也不会去买地盖房子，我其实是把这个房子拿过来加以改造，装我的东西。我要让这个房子通过我们的运营升值，这是我要干的事情。

我们相当于什么呢？你可以这么想，我们相当于一个酒店公司，酒店公司和开发商之间的关系，就是我们这个企业将来跟这些楼主的关系。我会经营这个东西，这是一个。

第二，国内的孵化器有好多种，有的是基于房租基础的，就是房租利差基础上的孵化器，有的是基于股权投资基础上的孵化器，不要房租，完全就是孵化器，或者称之为是风投为主导的思想。创客近来，不要房租，提供场地相当于股权投资，然后用这个企业未来的增长来获取他的回报，这是投资者干的孵化器。我们是房地产人干的孵化器，我的房子肯定还是要增值的，还是要房租利差的，这个还是要的。

还有就是两者结合的，做多级孵化器的。比方说我们做一级孵化器是解决孵化刚需需要，我可以拿房地产的话给你解释，就是刚需需要，或者甚至是低保人群需要的。在这里面是什么人群呢？就是非常低级的，拿不起太多钱的学生创业者，这叫做非常初始的孵化器，它可能连孵化器都不是，它就是一个培育的土壤。

但是它很快要上到二级的里面去，二级就是孵化器，它已经有可能性存活，把这个小种子埋到上面去，这里面就需要各种各样的培育措施，比如说导师团队，给他接洽天使投资，帮他做创业辅导，甚至于帮他们之间再接驳业务联络，这就让他能够活下来，让他能够再做大。

这个事情的风险和商业地产是一样的。我的风险在于，第一能不能尽快招租招满，我的租客就是这帮创业者，我要把他们都招来，我有没有这个魅力，有那么多创客空间，干吗来我这儿？这又是市场竞争，我还得面对市场竞争。可能将来也不一定是蓝海，可能还是一个红海，但是为什么我愿意做呢？它肯定是未来要上升的一个行业，上升就有希望，这是一个问题。

第二个风险，我是否能把成本控制好，因为这是一个低成本运营的东西，我不可能搞豪华型的孵化器，我这个创客空间是要弄成一个如家式的，还是弄成一个香格里拉式的，这就是我的定位，我也要做产品定位，跟房地产是一样的。

毛大庆：我觉得这个事很容易铺到全国去，但是现在没必要那么快，先在北京做几个样板房，大家觉得挺好了再说。其实想干很容易，我肯定跟一批战略合作伙伴合作，他们有存量资产，哪儿有我就跟到哪儿就行了，我不就是一个服务商吗。

毛大庆：哪止两个？几十个都可以有，关键是我没那么多份给他们分。

毛大庆：我第一批投资人大多是国际的、一流的投资人。

毛大庆：现在有一些特别好的客户，已经不需要我再孵化他了，他要进来在我这里办公，就属于我刚才说的另外一种模式，就是他要灵活的公司的尺度的变化。我从投资者回报的角度，考虑未来创客空间的增长和发展，我肯定要做一批更优秀的客户。第一我得有能力让经济适用的人能够快速变成刚需，然后从刚需再变成首改，这是我们要在这个能力里面尽快变出来的。

我想可能还得做一批这样的人，从经济适用到到刚需。很多人上来就做再改，像原来我说的一些大的客户，那都属于再改，但他又不属于那个奢侈型的，所以首改、再改，我觉得市场还是很大的。

至于你问的这个合作方式有好多种。分成会是跟房主或者说开发商比较多的合作模式，大家共享未来的成长，我们可以优先劣后。但是我们要讲究分成，我不要太大的成本，就是说你上来就先赚我一道，然后我再赚人家一道，这不是我要干的事情。我跟房主，要利益共享，风险共担，然后未来共同培育。如果我仅仅是个二房东，我觉得这个事没有太大的意义。

第二类就是跟政府的合作，当然我也会争取政府的补贴，或者是用政府的一些园区、孵化器，这个就是另外的模式了，帮助地方政府来创造就业、"制造"企业，固化企业，增加纳税，这是帮政府干的事，我们在这里面创造我们该有的价值。