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2023年02月05日 星期天

近日,国家统计局公布七月70个大中城市房价报告,受房源积压、购房者预期不明朗的影响,新房环比下降城市增至64个,北上广深等一线城市房价,不论是新房还是二手房,首次出现全面下跌。[详细]

近期,房价多空大佬任志强和谢国忠,一起现身某论坛畅谈中国房价走势。任志强依旧力挺楼市,称从目前情况来看,楼市进入下行通道是不成立的。谢国忠则再次看跌房价,他认为楼市要等到银行不良资产要被处理了,那就是股市和楼市见底的标志。

记者:

说到趋势,7月份开始有很多二三线成是开始放松限购限贷了,未来一线城市是不是也会出现这样的趋势呢?

任志强:

我个人认为,就不应该有这样的政策,这种政策天生就是政府的手。用政府的观点,如果说一个政策让很多家庭不得不去离婚去应对,就一定不是一个好的政策。我们已经看到了这样的情况出现了。如果说我们的政策会导致这样的问题,一定不是好政策。现在取消,有的人说是因为开发商要死了,要救开发商,我个人并不这样认为。从道德理论来说,有一个罪犯掉到河里就不应该救吗?大部分人我想应该说是应该先救上来,然后再去判断他犯了多少的罪,如何去惩罚他。你说开发商太坏不应该去救,你不想想没有开发商你有房子住吗?中国的经济会好吗?而开发商也是政府要有的我们关心的不是取消限购对这个城市有多少的作用。我们真正限购的是48个城市,真正取消的大概已经有41个城市了,还有7个城市没有表态,这7各城市有一线城市4个,我个人觉得这四个城市不会轻易取消,他已经把房地产调控措施变成了人口控制措施。我一定要设置一个门槛,自然条件下应该是房价过高了就变成了一个自然的门槛,我不想承受房价过高的指责,又想把地价卖高,我就用限购来解决了。小城市放开,中等城市放开,大城市适度放开,特大城市要进行控制。但是实际上快速发展的是大城市和特大城市,而不是中小城市。

记者:

中国楼市是拐还是不拐,房子买还是不买?

任志强:

中国并不存在中国经济下行通道的问题,即便是台阶调整,也不是下行通道,所以房地产也不会是下行通道。如果说我们没有解决城镇化基本要素问题,他也不会说拐或者不拐。尤其是2012年的时候,我们下降27%,所有人都说今天完蛋了,最后还不是回到正数了吗?有三个问题我们无法确定,比如说李克强放不放货币问题,我们决定不了。基础设施投资加大到什么程度我们决定不了。一万亿的棚改区改造我们决定不了。刚刚谢国忠博士说,一万亿没做棚改区改造,变成政府钱放在别的地方去了,但是他也促进了政府投资。如果说在温家宝时代我可以明确得出结论,因为我们已经知道他会干什么。我写的文章他都会批示。但是李克强还没有搞清楚。也许他可能再过一段时间之后我们会更清楚他会采取什么样的战略和措施。有人说温刺激和李克强刺激没有什么区别,反正都是刺激。如果说都是刺激的话,政府都是以经济增长为主要目标的,这又回到了计划经济了。这一次中央经济工作会议文件上还是写的要经济增长作为一个固定的目标。要经济增长你不投资干吗呢?有人说土地开放的时候会出现大地主,但是资本开放不会出现大资本家吗?我们不要忌讳于会不会出现集中的问题,要担心的是政府会不会让市场发生扭曲,当市场发生扭曲的时候,任何人都无法做出正确的判断。 如果说投资继续增长,政府给你保底,你为什么不敢买?

记者:

谢国忠博士同意吗??

谢国忠:

房地产市场是一个长周期市场,是周期性市场他就其规律。房地产的话,我原来觉得2012年是拐点,他是有很多原因的,原来中国老百姓负债率低,有上升空间等等的因素。温总理搞的4万亿。到李克强再度提高,2013年又炒了一把,我当时认为有一些做地王的都是靠信托高利贷做地王,不可能长得了。今年又下来,我觉得中国进入了一个比较长期的房地产熊市。一般的房地产熊市至少5年,你全世界去看都是这样的。美国06年房地产见顶,08年出危机,见底是在两三年前。香港也是六七年,日本到今天都没有见底,因为日本房地产下滑的时候,人口还出现了下降,所以他是一个无底洞。中国未来5年内,房价绝对不会涨的。

记者:

您的观点是不要买?

谢国忠:

如果说有空房子的话,赶紧卖掉。我的朋友跟我说,房子卖不掉。我说为什么?他说没有人来看。这说明你的价格不对。你砍价,到有人来看就可以了。我觉得这是一个滞后的心态。因为昨天对他今天的影响太大了。我昨天看到了价格,今天你让我降价他就觉得亏钱了,去年是3万,今年怎么是2万呢,这不是亏了吗?这种心态是很麻烦的。第二,在反弹的时候,你进去了,熊市反弹是最害人的。A股,从6000点到3000点的时候,多少人进去了,反弹到4000点这是最坑人的。去年反弹时买房子的,今年是最倒霉的。股市和楼市不一样的就是一个节奏快,一个节奏慢。熊市当中每一次反弹都是卖出的机会。

任志强:

房地产崩盘,我说有两个条件,第一个是人口跑了,第二是政府没钱了。比如说底特律政府破产了。如果说政府不断加大投入,房子外头的原因决定房子里头的价格。比如说外面多了一个大马路,多了一个高铁,多了一个医院或者是其他的基础设施,你的房子就升值。只要政府有能力不断加大投入,这个房地产就会涨。人也是如此,如果说政府没有能力投入,人是不是就会跑呢?如果说这个城市都跑了,政府还会投入吗?不会的。但是今天和明天差别有多大?你非得等吗?现在北京市三次摇号不中的人已经开始愁了。再摇两次,再过两年,另外一半可能都生不了孩子了。 我和谢国忠博士也是好朋友,意见可能不同,但是最终听我的都发财了。谁不承认的举手?谢国忠博士那个时候把房子卖了,卖的结果是现在没有房子住。

谢国忠:

04年的时候,我就说上海的楼市要跌,因为美国加息了,结果上海05-06年跌了40%,07年又涨起来,那是加入了全国性的房地产泡沫,泡沫是一个膨胀的过程,等到他力量消耗完毕,他就会掉下来。如果你参与泡沫的话,你自己要考虑,你的脑子有多好,你可以在泡沫破裂之前跑掉。

记者:

北京、上海、广州,这三个地方做比较我觉得地方房产会下跌,因为去中心化,泛中心了,包括河北、石家庄等等,第二是去政治化、审批化。第三是北京空气不好。我对上海房产看好,北京看跌,你同意吗?

任志强:

不要以为上海占个金融中心就了不起了,你看看统计报表,上海的金融GDP比北京还低,怎么就金融中心了呢?这更多是自吹自擂。你的高校会比北京多吗?最优秀的小学比北京多吗?为什么领导把孩子送到北京上小学,而没有送到上海来。这就是明摆着的。不用讨论,中国共产党在一党执政在宪法上没有改,你一百个上海也替代不了上海。

记者:

提问:您觉得房地产市场没有泡沫,您是看涨的,您觉得高点是什么?

任志强:

我在去年年底的时候就提出了警告。我们最高点投资是在7万亿左右的住宅投资。去年已经接近顶端了。我们去年全国完成投资8万多亿,其中6万多亿是住宅投资,再加上政府的那一部分,差不多已经7万多亿了。我们认为最高的年竣工量是13亿,现在是11亿左右。最多还有2亿的余地,之后就会出现下挫。这个下挫是逐年递减,但是速度会很慢,可能连续5-7年左右是维持在12亿左右。去年我们是13亿多。然后满足了70%的城镇化率之后,然后就是一手房向二手房转移,转移速度会很快,美国也很快。他最高峰的时候,800多万套,一手房只有150万套。以后房地产市场不是没有了,房地产市场的支撑作用还在,但是从一手房向二手房转移,买卖物业向持有物业转移。租赁物业占的比例越来越高。比如说香港前七大租赁物业利润60%左右,买卖是40%左右,而现在中国更多是靠一手房买卖,慢慢会转换。你不要搞错了,谢谢。

记者:

还有一位朋友说,他在上海工作,听您刚刚说北京那么好,他想去北京买房,您的建议是什么?

任志强:

任志强:离天安门越近越好,但是你要买得起。(报道综合福卡经济论坛 全文有删减)