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政策稳市促新常态

  • 发布时间:2014-11-21 06:31:26  来源:南方日报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  随着各地限购政策的退出或者松绑,限贷政策的明令放宽,楼市开始进入了一种新的状态。低迷了大半年的国内楼市在年末开始有回暖的迹象。在二三线市场的政策放宽趋势也开始“辐射”到一线城市。北京、上海两地近一个月来不断地出台楼市新政策,从限购到限贷。在广州,尽管限购、公积金贷款等政策仍无新变化,但楼市的成交在年末放量。2014年年末楼市“翘尾”的迹象已经开始显露。

  二线市场纷纷限购松绑

  6月底呼和浩特取消限购带来了一股“松限”浪潮。从7月开始,各地就已经摆脱过往扭扭捏捏的姿态而加入到风风火火的“松限”运动中来。7月10日济南跟风对新房和二手房限购政策全面放开,不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。这也意味着,在济南实施了三年多的限购政策将正式退出房地产市场。随后,海口也发布一份为“海府办(2014)148号”的文件,是由海口市人民政府办公厅下发。文件中指出,从即日起中止执行商品房限购政策,不再要求购房者提供住房套数证明。

  国内城市为限购松绑的举措并未因为时间推移而减弱,相反是愈演愈烈。仅在8月28日一天内,就有杭州、西安、贵阳三个省会城市宣布全面取消楼市限购,随后,浙江省宁波市住建委通过官方微博发布消息称,经研究,自8月30日零时起,购买海曙、江东、江北三区范围内的套型面积90平方米以下的商品住房,不再需要提供家庭住房状况查询记录。至此,继杭州之后,宁波也将全面取消住房限购政策。

  与去年地方松限会遭遇中央“制约”相比,今年地方政府的限购松绑行为却似乎得到“默许”。而这也使得这股“松绑限购”的浪潮愈演愈烈。随后,南京、武汉等也纷纷加入到其中。据媒体统计,今年以来全国各地开启楼市限购令“松绑”模式,本轮调控中出台限购令的46个城市,如今仅剩北上广深以及三亚5城坚守,其他41城均已陆续松绑。

  而限购放松也为二线市场迎来了今年以来难得的机遇。以佛山为例,在8月初松绑限购,仅一个月一手住宅成交量就翻倍增长。其中从广州流出的购买力更成为市场的主要支撑。据世联地产的数据显示,8月佛山一手住宅成交13593套,环比涨84.9%,创单月成交新高,住宅均价9336元/平方米,环比涨5%。记者发现,佛山取消限购后,广州客进入佛山置业的比率变高,主要集中在广佛交界区域,而高明、三水区市场变化要比其余三区热度要低。广佛交界的楼盘因为受到广州客户及外地购房者的青睐,成交有明显的上升。

  限贷放宽促买家入市

  除了限购以外,另一个更加受市场关注的因素“房贷”在政策上也似乎看到了松动的苗头。从9月22日下午,一则“首套房认定标准放松”、“只要房贷余额还清都算首套房”的网络传闻顿时使得整个市场沸腾了起来。而这个传闻在国庆前夕就得到证实。

  9月30日,央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(下简称《通知》),放松了对与自住需求密切相关的房贷政策,并鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款的投放。一直以来,国内的房地产市场被认为是“政策主导”的市场,每当有新的政策出台都会被简单地归纳为“救市”或者“压市”。而此次这个被业内称为“930”的楼市新政却被区别对待,不少专家们都认为“930新政”并不是政府短期的救市行为,而是回归市场化的证明,楼市市场主导的回归将为楼市迎来新的机遇。

  央行松绑限贷不仅使得各地商业贷款开始放宽,公积金贷款也开始松绑。10月9日,住建部、财政部和人民银行也联合印发了《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。对公积金贷款业务进行调整,涉及合理确定贷款条件、适当提高首套贷款额度、推进异地贷款业务、提高贷款服务效率等多项措施。10月29日国务院再强调促进住房消费,放松公积金支付房租条件,中央层面对公积金政策放松的指示已经十分明显。据中原地产市场研究部提供的统计数据显示,截至目前,已有济南、苏州、南京、武汉、贵阳、长春和成都等超过30个城市对公积金贷款政策进行不同程度调整。光是在本月不到半个月的时间里,就有烟台、杭州、南京等城市公布了相关新政,对公积金进行“松绑”。

  一线楼市也进入新阶段

  松绑限购、限贷已经不再是二三线市场的“专利”。随着“松限”之声在各地响起,一线城市也开始坐不住了。

  11月13日,上海市住房保障和房屋管理局发布了《关于调整本市普通住房标准的通知》,调整了该市关于普通住宅的认定标准,该标准将自11月20日起执行。这被业内称为“上海楼市新政”。

  根据这个新政策,上海市可以享受优惠政策的普通住房,应同时满足以下条件:一、五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;二、单套建筑面积在140平方米以下;三、实际成交价格:低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落于内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套。按照现时国内的规定,房屋能否被认定为普通住宅,关系到契税、营业税等主要税费的缴纳。而上海普通住宅标准放宽,会让部分交易的税费有一定程度的减免,降低交易成本。

  而在限贷方面,一线城市也开始放松。11月7日公布的上海公积金贷款新政,已经被认为是放宽信贷提振楼市的一个举措。其中最能引起人们关注的是,上海的公积金新规定指出,对无住房公积金贷款记录或已结清住房公积金贷款的家庭,购买首套自住住房,执行首套房贷款政策。按照新规定,对拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通商品住房的,参照首套房贷款政策执行。即贷款首付款比例为30%,贷款利率为五年期以上4.50%,五年期以下(含五年期)4.00%,每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元(每人最高贷款限额为30万元),有补充住房公积金的家庭最高贷款限额为80万元(每人最高贷款限额为40万元)。

  南方日报记者 蒋劲劲

  专家观点

  “松限”刺激楼市

  对于今年楼市政策的变化,中原地产首席市场分析师张大伟总结认为,目前楼市已经进入到今年以来第三波刺激楼市热潮。第一波是从上半年开始的41个城市纷纷松绑限购;第二波则是在松绑限购后,各地纷纷要求银行松绑限贷,最终在9月底央行发布信贷新政;此后,刺激楼市进入到第三波,即各地增加购房补贴,调整税费政策,要求公积金降低首付等。

  “930新政不是政府短期救市行为,而是回归市场化的证明,政府没有大规模超发货币,而是着眼于长效机制的建立。”合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江表示,按照央行、银监会联合出台的《通知》,首先就大幅放宽了对首套房的认定。“首套三成,房贷利率优惠,二套认贷不认房,将释放大量刚性需求和刚改需求,这是大家都能看到的。”黎文江分析称,央行和银监本次文件明确提到支持居民家庭合理的住房消费,从“自住”到“改善”,又到“合理”,投资性购房可以名正言顺的划进“合理”的范围。意味着笼罩在房地产市场头上长达十数年之久的各种不合理行政措施基本上已经解除殆尽。

  特别是房地产资产证券化的重点提出“鼓励发行住房抵押贷款支持证券(RMBS)”和“积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)的试点”。相比股票,风险要小很多的住房贷款抵押证券可以有效解决按揭贷款出表问题,化解商业银行发放按揭贷款的担心。黎文江认为,“归结起来,此次调控更强调的是经济手段而非行政手段。行政手段退出,让房地产回归市场化,形成调控的长效机制表明最高管理层的认识发生了根本的变化。”

  今年楼市的低迷,很大程度上是受制于银行信贷口子的持续收紧,而此次的房贷新政将在一定程度上解决房贷需求和供给的问题。民间独立金融智库IMF首席经济学家江勋就认为“930新政中放松房贷只是解除了过去不正常的行政调控,真正核心的是对地产金融开源,尤其是鼓励MBS。”这与9月初央行向上市开放银行间市场一脉相承,相当于从需求和供给两个方面给房地产开了两扇门。

  南方日报记者 蒋劲劲

  ■相关链接限购政策变化一览

  4月22日,无锡公布《无锡市户籍准入登记规定》新政,规定自2014年5月1日起在该市购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上,且在该市有稳定工作的人员,准予本人、配偶和未成年子女来无锡落户。

  4月28日,广西南宁市成为第一个直接将松绑目标面向“限购”的地方政府。据南宁房管局发文称,从2014年4月25日起,广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。当天,天津滨海新区有关部门负责人表示,为促进滨海新区楼市发展,滨海将实施差别化限购,只要滨海范围内无房即可在新区购房;并将推出共有产权模式购房政策,交一成首付就能先住房。

  6月26日,呼和浩特全面放开一二手房限购。内蒙古呼和浩特市人民政府办公厅出台《切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》。意见要求,取消商品房销售方案备案制度,居民购买商品住房(含二手住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时,不再要求提供住房套数查询证明。

  7月10日,多个城市松绑限购。西安市住房保障和房屋管理局公布新规:来西安就业、创业的普通高校毕业生,在西安无住房的,可购买一套住房;居民家庭为改善居住条件购买房屋时,可不再申报其拥有的非成套住房、混凝结构住房或60平方米以下的住房等。无锡市房屋产权监理处主办的无锡房地产市场网率先发布消息:无锡市将从7月26日取消90平米以上(含90平方米)住房的限购政策,90平方米以下住房继续执行。限“口头通知”,政府并未正式发文。海口市人民政府办公厅下发标号为海府办[2014]148号文件,文件中明确指出,从即日起,该市中止执行商品房限购政策,不再要求购房者提供住房套数证明。

  7月30日,宁波市住建委官方微博发布称,从7月31日起,宁波正式取消住房限购。购房不再需要提供家庭住房情况查询证明。

  8月7日,佛山市对房地产市场限购进行调整,将限购对象从原来以“家庭”为单位调整为以“个人”为单位。将原规定非佛山户籍居民家庭必须提供在佛山本地的社保或纳税证明才有购房资格,调整为非佛山户籍人员在佛山未拥有住房的凭身份证可在本市购买一套住房。

  8月29日,浙江杭州市房管局正式对外宣布全面解除楼市限购。从8月29日零时起,购买杭州主城区140平方米以下住房(含商品住房、二手住房)不再需要提供住房情况查询记录。

  9月1日,青岛限购政策全面放开。青岛国土资源局和房屋管理局称自2014年9月1日起,放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以下住房的限购政策。

  ■相关链接

  信贷政策变化一览

  5月12日,央行召集了16家商业银行行长,要求各银行合理发放个人住房贷款。此次会议明确了监管层对房地产市场的态度,即对一套房贷款允许甚至鼓励,对二套房和多套房贷款的暂停发放持默许态度。

  9月30日下午央行正式出台“认贷不认房”新政,除首套房贷款利率调整为贷款基准利率的0.7倍外,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的购房者执行首套房贷款政策。对已取消或未实施“限购”措施城市拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的购房者,也放开限贷,首付款比例和贷款利率由银行审慎把握。

  10月9日,住建部、财政部和人民银行也联合印发了《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。对公积金贷款业务进行调整,涉及合理确定贷款条件、适当提高首套贷款额度、推进异地贷款业务、提高贷款服务效率等多项措施。

  10月11日,《广州住房公积金个人购房贷款实施办法》获住房公积金管委会通过,只需要再经过广州市政府审批同意后就能实施。也就是说,如果这个办法实施,广州将迎来史上最严厉的公积金限贷政策。新的办法规定,不能两次使用住房公积金贷款,即已经使用过一次公积金贷款的购房者,不得再申请公积金贷款。

  10月13日,武汉公积金管理中心出台新政,将二套房公积金贷款的最低首付款比例由过去的6成调整为3成,大大降低购房门槛。

  10月29日国务院再强调促进住房消费,放松公积金支付房租条件,中央层面对公积金政策放松的指示已经十分明显。

  11月5日起,济南住房公积金管理中心正式调整部分住房公积金贷款政策,规定借款人连续缴存6个月(含)以上可申请住房公积金个人贷款;济南户籍人口在省外缴存公积金,在济南市购买自住住房的可申请公积金贷款。

  11月4日,南京出台了公积金新政,二套房首付比例最低降为三成。11月11日,南京住房公积金管理中心发布《关于住房公积金贷款政策调整有关问题的通知》,明确了南京公积金新政的实施细则。

  11月7日公布的上海公积金贷款新政,按照新规规定,对拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通商品住房的,参照首套房贷款政策执行。即贷款首付款比例为30%,贷款利率为五年期以上4.50%,五年期以下(含五年期)4.00%,每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元(每人最高贷款限额为30万元),有补充住房公积金的家庭最高贷款限额为80万元(每人最高贷款限额为40万元)。

  整理 南方日报记者 蒋劲劲

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