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陈开朝:公积金版住房银行能否破茧而出

  • 发布时间:2014-08-08 01:22:00  来源:中国经济网  作者:佚名  责任编辑:王斌

  2014年6月,国开行版住房银行获批。相比之下,此前住建部设想将公积金机制改革成住房银行的消息开始沉寂。不管怎样,越来越多人认为,公积金制度本身是有必要改革了。因为现有公积金制度正远离推动居者有其屋的最初理想。我国现有公积金制度弊端显现,进入非良性运营循环下行通道,改革已势在必行。

  怎么改?有人建议放开公积金投资领域限制,允许投资资本市场,以获取更高收益。这明显是头痛医脚,而且是采用高风险的化疗。如果公积金被允许投资资本市场,在赚了跟我无关、亏了就没有了的预期下,或引致整个制度破产。

  另外一个设想是,有传言住建部曾考虑将公积金部门改革成政策性住房银行,但基于多重考量,后来选国开行组建住房银行,这事就不了了之。我认为这个设想具有一定建设性,只是按政策性住房银行模式去组建并不可行。首先,全新组建一套专业班子的运作成本太高。其次,除了强制缴纳的公积金,如何吸引人们来存储?再者,以公积金为资本的政策性住房银行投资领域会同样严格受限,因此投资增效依然困难。

  任何改革都应在盯死本质目的的前提下,灵活创新形式。

  至于公积金的本质,我认为有三个:其一,每个人都有购房/租房需求,公积金制度其实就是为这种需求提前储蓄;其二,公积金制度实际上是暂无购房需求的人借钱给即将买房的人,具有互助性质;其三,公积金贷款利率显著低于商贷利率,大大降低按揭压力。

  公积金改革就应紧紧围绕上述三个本质目的,进行灵活的形式创新。改革所要达到的目的包括:第一,让缴纳的人愿意将钱留下来,并让不相关的人/机构愿意将钱存进来;第二,公积金可交首付、也可自由支取,不买房可免缴;第三,运营无成本化。

  具体模式是成为不盈利的众筹互助住房银行(以下简称“银行”),其核心运营形式:1)资金来源分强制缴纳和自愿存款两部分。强制缴纳部分,公司端强制缴纳,个人端买房的人强制缴纳,不买房或即使买房也不打算公积金贷款的人,可免缴。自愿存款部分,是指个人和机构可自愿存钱。2)“银行”本身不盈利。仅充当众筹和贷款中介平台,所有收益全部返回给存“银行”的人/机构。3)财政补贴让“银行”运营无成本化。4)专款专用,主要发展两类业务:一是公积金贷款业务;二是公租房运营。

  该模式有诸多好处:国家层面,推动了更多人居者有其屋。代价是要用财政补贴“银行”运营,但由于业务板块简单,不需要配备很多人员和很大场地,只需在原有规模上小幅扩张即可,财政支出很小。个人层面,存款的人资金回报可观,收益率会远高于银行存款利率,由于稳定无风险,客观激励了个人不提取公积金,同时吸引个人/机构将钱存进来;有公积金贷款需求的人,公积金可抵首付,降低了购房门槛,由于能贷到足够资金,按揭显著降低。

  当然,上述模式仍有一些问题需要被解决:1)如果公积金存款不足或过剩怎么办?这可通过对强制缴纳和自愿存款实行差别化利率予以解决。自愿存款部分存款利率可双向调整:余额不足时,适当调高;过剩时,适度下调。公积金贷款方面,也应按“贡献额度”和“非贡献额度”实行差别利率。“贡献额度”按存入“银行”的钱乘以存续时间计算。这将激励更多人将钱留在或存入“银行”,也提高了收益率。

  2)如何有效控制风险?由于人员有限,公积金住房银行不可能去做翔实的尽职调查。所以公积金住房银行最好与商业银行一同提供组合贷,让商业银行去做尽职调查。另外还需国家立法规定,如果个人按揭违约,公积金住房银行较商业银行具有优先清偿权。

  3)如果只有租房需求怎么办?个人认为,缴纳公积金或存公积金住房银行超过一定贡献的人,不管其收入如何,只要其在工作所在城市没有住房,公积金住房银行承包的公租房可优先提供给他们,以回报他们,也可激励更多人将钱存进来。

  4)有了国开行版住房银行后,还有公积金版住房银行存在的必要吗?两类住房银行其实是互补的:前者是专注开发端的住房银行,旨在推动保障房建设;后者是专注需求端的住房银行,旨在降低购房门槛和成本。只有两类住房银行同时发力,才能构建出完整的住房银行体系。

  (作者为中国房产信息集团研究员)

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