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2019年11月14日 星期四

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中信证券:招商地产凭借资金优势增厚优质储备

  事项:

  公司公告通过和九龙仓合作,取得北京朝阳区来广营乡A4和B4地块,成交价23.7亿元。公司占50%的权益。北京市国土局公告此项目建筑控制规模为18.93万平米。该项目以住宅为主,A4地块含纯住宅用地规划建筑面积15.8万平米。

  评论:

  实地调研,我们判断该项目未来前景较佳由于缺乏紧邻该项目,容积率相似的可比新项目,我们对项目进行了实地调研。我们认为,该项目和北苑等区域有明显的区别,更接近望京区域。目前望京区域可比项目如保利中央公园一期去化50%以上,均价39000元/平米。招商地产项目中,地理上最接近来广营项目,但区域差于该项目的珑原目前销售价格超过30000元/平米。在北京市场完全不恢复的情形下,我们认为来广营项目如为精装修,则35000元/平米的价格可以确保较快去化。该项目溢价率为0,显示了土地市场极其冷淡。

  低点增持土地是公司跨越式增长的前提观察公司历史,公司的重点盈利项目主要集中在深圳、北京、上海三地。对于公司这样品牌实力强,融资能力强,成本控制能力相对不如民企的公司来讲,一线的舞台更加适合。我们认为,公司在缓解了北京区域项目断档压力之后,仍将持续留意北京、上海、广州和若干二线城市拿地机会,补充土地储备。而这样的行为,乃是公司未来跨越式增长的前提。

  销售优势和潜在销售资源确保了公司经营性现金丰裕公司的一大优势在于销售好,而销售好的结果不仅仅是业绩增长快,更是使公司在行业低谷也能有自由现金流拿地。我们预测,公司是2011年A股龙头企业中销售回款同比增长最快的一家,也是2012年可销售资源相比2011年同比增长最快的一家。而且公司在深圳拥有的大量租金上涨空间小、现金流稳定的出租物业一旦销售,更可能为公司拿地提供丰裕的现金流。

  多元的融资渠道进一步补充了公司拿地的实力公司拥有A股公司中独一无二的境外融资渠道,有效降低资金成本;和九龙仓等公司长期合作,有效利用外部杠杆;依靠招商局大平台,有效降低境内融资成本。总之,公司的综合融资能力在A股龙头公司中首屈一指,这种优势在信贷偏紧的时代更加可贵。

  风险提示:二三线城市需求不足的风险;行业调控导致销量大幅下滑风险;公司一季度推货不足的风险。

  维持“买入”评级:公司处于加速超越期,不仅经营活动顺利开展,融资渠道更是占据优势。公司取得了来广营项目后,将使得区域团队更加稳定,一线城市布局更趋合理。我们维持公司2011/12/13年EPS预测为1.60/2.32/3.04元/股,(2010年公司EPSl.17元),对应2011/12/13年PE12/8/6倍,NAV22.98元/股。我们给予公司22.98元的目标价,维持“买入”的投资评级。(中信证券研究部)

  • 来源:东方网
  • 编辑:罗伯特

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