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2020年04月11日 星期六

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美国房产市场盛衰启示录

  □彭忠富

  近期美国前总统克林顿访华引起很大关注。他对于中国的发展模式提出了一点建议,希望中国不要把房地产业作为支柱产业。克林顿是一位颇有远见卓识的政治家,他对中国的经济增长模式了然于胸,对于美国因为过分倚重房地产业而给经济带来重创也是心有余悸。

  2013年福布斯中国富豪排行榜显示,今年的首富是大连万达集团的王健林,其从事的产业正是房地产。直到现在,房地产业仍然是非常赚钱的行业,是超级富豪的孵化器。解决了住房的刚性需求后,国人购置二套以上房产等固定资产,已经变成了一项投资需求。越来越多的企业主不再扩大企业经营,而是参与到房产的投机经营中来。房地产业跟土地财政紧密相连,各地房价之所以居高不下。因为房地产绑架了中国经济,不少地方政府采取不断提高土地出让金的办法来解决资金难题。房价高企,最终都转嫁到了消费者头上,不少人节衣缩食,从银行按揭贷款,成为房奴,没有多余的收入来提升自己的生活品质,这也就是中国内需增长乏力的原因。

  在美国,房地产业经历了一段高速繁荣的时期,不少投机客从中获利。可是没过几年,随着美联储调高利率至正常水平,引起房价大跌,美国的房利美和房地美债券退市,次贷危机爆发,影响范围波及全球。美国次贷危机引起的全球金融风暴,很大原因就是房地产泡沫;中东迪拜债务危机也主要是房地产泡沫引起。所以,国际经验给我们提出一个警示,房地产泡沫危害很大,必须及早重视,否则会铸成大错。

  美国房地产市场的繁荣与萧条,值得我们认真深究一番,从中探寻出一些有益的规律来。房地产的繁荣与萧条一直在全球各地上演,但21世纪的这轮房地产行情却具有典型意义,其中尤以美国为最,涨入天堂,跌入地狱。究竟是什么原因导致了房地产的繁荣与萧条?在美国经济学家托马斯·索维尔的著作《房地产的繁荣与萧条》一书中,我们可以了解到美国房产泡沫的产生有着多方面的因素:国会两党有个政治目标,那就是追求较高的房屋自有率,也就是想实现“居者有其屋”的民生理想,但那些低收入群体,根本就无法满足银行的贷款购房标准,他们交不起首付款,甚至连月供也还不上。这就是现实,谁也改变不了,他们只能租房生活。

  可是为了达成“提高房屋自有率”的目标,国会通过了《社区再投资法案》,在政府机构及社会团体的压力下,银行以及银行背后的房利美和房地美联手“放宽信贷标准”,购房者大量增加,房价急剧攀升,供不应求,酿成虚假繁荣局面。结果当美联储将利率逐渐从1%的极低点一直提高到2006年的5.25%正常水平后,月供增加,那些低收入群体根本交不起月供,于是丧失抵押品赎回权,房产被银行收回,进行抛售,以图回笼资金。投机者紧跟着疯狂抛售楼盘,刚性购房者持币观望,房产供大于求,于是房价节节下降,房地产行业遭受重创,并蔓延至金融业等关联产业。

  索维尔认为,房地产繁荣与萧条的幕后推手有人性的优劣特性,美联储各项利率政策的具体影响,房利美或房地美对抵押贷款资格标准的规定与调整等。但最主要的原因在于政府的干预。政府越是干预,房价越是高涨,居住成本越是会侵吞更大的收入份额,这直接违背了市场经济规律。

  本书是索维尔在房地产方面总结历史、剖析教训的代表作。本书甫一出版,即成为美国人人必读的房地产泡沫入门书。中国的房地产虽仍行走在大牛市之中,但国人常常对其心有惴惴。房地产,一贯引领经济走出衰退的引擎,这一次却一反常态,似乎越来越可能成为经济的绊脚石。房地产市场从本世纪初盛大的绽放依然转入壮观的溃败,而其影响将可能会持续数年才得以消退。

  书名:《房地产的繁荣与萧条》

  作者:(美)托马斯·索维尔

  出版社:机械工业出版社

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