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2021年01月21日 星期四

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“国五条”重压下炒房资金往哪里去?

  “二手房差价的20%上缴,还不包括约5%的购房成本和期间的贷款利息,一套房子至少要涨40%卖出才能保本!”尽管开春以来的楼市依然火爆,职业炒房人王剑却略感“高处不胜寒”,并赶在细则出台前抛出了最后一套房产。

  在往年限购、限贷政策的基础上,“国五条”拟对二手房征20%的差价税的举措,进一步压缩了炒房人的“套利空间”。房地产“去投资化”已成共识,而此时多年沉积在房地产上的巨量逐利资金将流向何处?

  从容纳资金的体量上讲,唯有股市能吸收与楼市相当的资金,而此时对资金饥渴的国内股市仍处于相对低位。于是,“卖房炒股”、“引资入股”等观点也成为不少市场人士的心之所盼。

  然而记者在调查中发现,在从房地产撤出的资金中,的确有部分资金流向股市,但分红不足等制度痼疾所带来的“亏钱效应”仍是阻止主流资金入场的最大障碍。相比而言,流向银行理财、信托、债券等固定收益类产品仍是主渠道,但后者也常陷入“倾巢之下,焉有完卵”的悖论——其标的物相当比重亦是房地产。

  “除了买房,我们还有哪些更好的跑赢通胀的投资渠道?”一句来自普通投资人的反问,也引起了国内不少投资人对投资渠道“乏善可选”的共鸣。

  值得注意的是,在对国内投资渠道倍感困惑的同时,也有部分投资人开始进行全球资产配置的尝试,来自多家移民中介机构的数据显示,近年投资移民的人数正逐年攀升,国内资金外流的现实引起多方关注。

  ⊙记者 陈俊岭 ○编辑 张亦文

  预期改变:楼市已过入市黄金期

  业内人士认为,二手房差价的20%上缴,一套房子至少要涨40%卖出才能保本。为此,炒房人“囤房”的套利空间大大压缩,房产的增量需求也受到影响,供求关系的此长彼消,未来楼价不跌才怪

  3月18日上午9点,位于北京市大兴区兴政街29号的区建委房屋登记大厅内,早已是人头攒动,印有“房屋所有权证”的红色房本和装满各种证件的档案袋,成为这里区别于其他繁华集市的鲜明特征。

  自3月1日“国五条”细则出台后的两周多时间里,这里也和全国各大中城市的房屋登记大厅一样繁忙,买卖房产的双方都希望赶在细则落地前过户,以避免凭空多交20%的差价税。

  在大兴一家房产中介经理小廖眼里,现年五十多岁的老张是他们最难伺候的一个卖房客户。他手里只有两套房,一套小两居自住,一套大三居常年以高出市场价挂在中介,曾吓跑不少买房人,成为中介眼里难以消化掉的“困难房”。

  “市场稍微涨一点,他就撤单多挂十几万,但喜欢这种户型的客户本来就不多,一来二去反错过了很多成交机会。”小赵告诉记者,老张这套房子买于十多年前,位置不错,靠租金早收回了成本,可能觉得不愁卖,也不慌着成交。

  去年3月,同小区同户型的一套房子以130万元成交,老张自认为楼层比它好,就索性挂了150万元,随后市场回暖看房的人多起来,他又撤单挂了170万元,到今年2月他最高挂到了190多万元,总想卖到成交价的浪尖上。

  直到最近两周,老张听说国家出台了二手房新政,要征收20%的差价税,如果按最终200万成交的话,减去他当初不足20万的购买成本,等于要多交36万元的税,听完业内人士的分析,老张慌了起来,最终以185万元找到了买家。

  严格意义上说,仅拥有两套房的老张并不算是职业“炒房人”,但通过多年的“囤房”,着实让他获得了远超工作本身的丰厚收益,而“硬币的另一面”,则是被视为“穷忙族”的众多“刚需们”为直入云霄的房价买单。

  “二手房差价的20%上缴,还不包括约5%购房成本(满五年)和期间的贷款利息,一套房子至少要涨40%卖出才能保本。”尽管房地产市场依然火爆,职业炒房人王剑却略感“高处不胜寒”,准备在细则出台前抛出最后一套房产。

  在此之前,王剑曾考察了有“首都第二机场”概念的河北固安,但最终放弃了。“你看当地的二手房信息,大都是转手卖房的,尽管可能还会有几千元的升值空间,但到时能否出手还不好说。最赚钱的时候一去不复返了!”

  对此,上海交通大学安泰经济与管理学院教授潘英丽解释称,过去市场对房地产政策不敏感,主要是因为持有成本比较低。在没征税之前,每年房价或许要涨10%才可以保本,而未来征收20%的所得税,投机的利润空间肯定就缩小了。

  香港著名投资人周显在其新书《炒楼密码》中,对香港过去半个世纪楼市涨跌的分析,对内地楼市或许有参考意义。他认为,楼市完成一个升跌周期可能长达20年,而在其中只有5至6年适合买楼,一旦错过就要等下一个适合的入市时间,这往往会慢长到超过一般投资者的忍耐力。

  “不少人都知道买楼最重要的是位置(location),其实要战胜市场,能够掌握时机(timing)同样重要,甚至可能更重要。”周显判断,香港楼市可能升至2015年才真正见顶,但目前已过了入市的黄金期,只有当楼价跌了一半,或升了周期底部的三分之一,才是入市的适当时机。

  房地产投资人士分析,尽管不如直接征收高额房产税更有效,但此次“国五条”亦大大压缩了炒房人“囤房”的套利空间——一是通过高过户税挤出存量闲置房资源,增加供应;二是让投资人在买房前需要仔细盘算,涨多少才能赚钱?这自然会压缩房产的增量需求。供求关系的此长彼消,未来楼价不跌才怪。

  资金分流:理财机构虎视眈眈

  信托、银行理财、私募、券商、基金、第三方理财机构等财富管理机构,都盯上了从房地产市场撤出部分资金的客户。而从房地产撤出的资金中,的确有部分资金流向股市,但并非属于主流。相比而言,流向银行理财、信托、债券等固定收益类产品仍是主渠道

  “关上一扇门,开启一扇窗!”3月4日一早,海通证券策略高级分析师荀玉根在向其机构客户发出定期研究报告中亮明观点——从资产配置角度理解,地产调控关闭实物投资的门,金融改革开启金融投资的窗。

  荀玉根判断的逻辑是,与历次调控最大的不同是,此次调控货币未收缩,地产投资客将转战其他市场,而自去年以来的资本市场不断改革,股市的吸引力上升,而“国五条”恰如导火索,将强化投资人大类资产配置从实物转向金融。

  尽管“国五条”问世的首个交易日,上证指数重挫3.65%,地产指数更以9.25%的跌幅和40多只跌停,令“看多者”大跌眼镜。但荀玉根判断的逻辑仍得到了部分市场人士认同。

  私募人士煜融投资董事长吴国平判断,在最严厉房产调控政策下,一旦房地产的资金被迫彻底转向的话,对股市必然是带来极大推动作用,这对股市不是利空,绝对是利好,从房市转战参与股市的资金可能超过很多人的想象。

  而一直对市场看空的民族证券财富中心总经理徐一钉,今年也彻底扭转了他的空头逻辑。他认为,资金持续流出是A股市场长期低迷的直接原因——股市缺乏赚钱效应,“理财产品”年化8%-12%年的收益率太有吸引力了。

  不过,这些年化8%以上的收益预期并非没有风险,最大的风险是违约。一旦违约,别说预期收益,连本金都可能无法收回。基于这一判断,徐一钉认为2013年将是各类资金重新回流A股市场的一年。

  从资金的容量上看,唯有股市能吸收与楼市相当的资金,而此时备受资金饥渴的A股市场仍处于相对低位。于是,“卖房炒股”、“引资入股”等观点也成为上述市场人士的心之所盼和望之所切。

  不过,在记者对多位房地产投资人和理财机构的调查中发现,在从房地产撤出的资金中,确有部分资金流向股市,但并非属于主流。相比而言,流向银行理财、信托、债券等固定收益类产品仍是主渠道。

  王棉棉是华北一家信托公司驻京办事处的业务经理,过去开拓客户时常常面对这样的质问——“既然房地产信托也是投资房地产,为何我不自己炒房?既看得着,回报也更高?”而现在,情势似乎正在悄然发生转变。

  “最近主动找上门的客户很多,很多都是手里有几套房子的。”王棉棉告诉记者,他手里有一个客户是北京独生子小夫妻,除自己有两套房子外,双方父母手下也各有两三套房子,除自住的一套外,其他都在出租。

  早在去年年底,王棉棉就告诉这位客户,从资产配置的角度看,房子本身流动性不足,其绝大多数资产全押在房子上很危险,而从资产收益率上看,目前不到3%租金回报率,远不如卖出去存在银行收益率高。“他们有一套位于市区的平房,每月租金才1千多。”

  在听取了专业人士的建议并重新审视自身资产配置后,这对独生子夫妻决定先卖出手中一套房,并拿出部分资金购买一款两年期年化9.5%收益率的信托产品,其他的钱去买些期限更灵活的银行理财产品,以备不时之需。

  事实上,类似受益于房地产调控而客户回升的并不独在信托。记者从多家理财机构了解到,除信托外,银行理财、私募、券商基金、第三方理财机构等财富管理机构,都盯上了从房地产市场撤出部分资金的客户。

  “不排除会有部分资金流入股市,但是由于资金风险偏好不一样,希望楼市资金大举进入股市并不现实,因为投资房地产的资金追求的是稳健收益,而投资股市的资金追求的是风险收益。”一家理财机构负责人分析称。

  重新布局:资产配置偏固定收益产品

  对于投资人而言,20%差价税无疑改变了过往炒房暴利的预期,这也给长期“高配”房地产的投资人一个提醒:必须重新审视自身的资产配置结构,并适时降低房地产配置

  一边是“失血”严重,资金仍在纷纷出逃的股市;一边是堆积如山,资金仍在疯狂涌入的楼市。国内楼市、股市此番“冰火两重天”格局也与美国形成强烈反差——道琼斯指数已创出历史新高。

  缘何从房地产撤出的资金难以大规模流向股市?市场普遍认为,偏重融资、分红不足等制度痼疾所带来的“亏钱效应”仍是阻止主流资金入场的最大障碍。

  东吴证券研究所副所长寇建勋观点颇具代表性。他认为,尽管目前大盘仍在相对低位,但股市中仍有相当部分个股的估值依然较高,且股息率仍然偏低,无法带来稳定的回报,这是大部分楼市资金不会转战股市的主要原因。

  “除了买房,我都想不到还有别的更好投资方式。”春节期间,记者接触到的一位在县城拥有多套住房的居民称,只要有钱,还是买套房子比较值。他的一句“还有哪些跑赢通胀的投资渠道?”的反问,也让投资渠道“乏善可选”成为共鸣。

  相比少数大城市投资人拥有更多投资渠道选择,分布区域更广、聚集人群更多的广大地市县区域的投资人的所喜所惧,更能代表大众投资人的现实困惑。在他们印象中,“炒股”一词几乎等同“亏钱”和“赌博”,而“买房”仍是其投资理财最靠谱的主渠道。

  而许多投资人身边无数鲜活的案例,也印证了“买房”、“炒股”两类投资人泾渭分明的境遇,这也强化了投资人的“弃股买房”的意识。

  在北京一家基层券商营业部经理王伟印象里,营业部不少大户是炒房发家的,在前几年股市大牛市行情中,曾尝试卖房入市,但大多最终亏损惨重,后又重回楼市的,他们觉得房子才是最踏实的,而股市中赚的钱最终还会“吐出来”。

  “直到今天,主流思维仍坚持认为1949行情是大牛巿或大反弹的起点,但我们认为至少在2013年上半年,2478可望而不可即!”不久前来自和讯市场研究中心的一篇名为《珍惜最后减仓机会》原创文章在市场疯传,认为支持1949行情的估值修复、经济复苏,政策救市、改革预期等四大基础已全面动摇。

  尽管谁也无法预知“国五条”能否将高房价拉下来,而对于投资人而言,20%差价税无疑改变了过往炒房暴利的预期,这也给长期“高配”房地产的投资人一个提醒:必须重新审视自身的资产配置结构,并适时降低房地产配置。

  “炒房的黄金时代已经一去不返了,且从置产配置的角度是,做事情必须留有余地,不可贸然把全部身家都押在一个篮子里。”在前两年决意告别房地产投资后,有“中国房产投资界的第一人”张羽冲告诫后来的房地产投资人。

  不过,在对股市心生畏惧后,从房地产溢出的巨量投资资金多倾向于流向银行理财、信托、债券等固定收益市场,但投资人的疑惑和悖论也随之而来,因其标的物相当比重亦是房地产。“倾巢之下,岂有完卵”?

  在过去两年间,房地产信托兑付危机一直笼罩在投资人上空。尽管迄今为止,尚未有一家房地产信托项目逾期兑付,但随着此轮房地产调控的深入,目前正在发行的房地产信托不排除会出现无法兑付的风险。

  此外,一直以“资金池”运行的银行理财产品,由于其对应项目的非透明性,也不排除部分银行理财产品对应的是劣质房地产项目,而这些都被视为此类“固定收益类产品”的潜在风险。

  全球套利:到美国买楼去

  在经历金融危机后,欧美房地产市场步入长期低迷,便宜的房价激发了中国人抄底的热情,而抄底的钱多来自国内楼市挤出来的套利资金。自2011年起,中国已成为仅次于加拿大的第二大美国房地产买家

  值得注意的是,在对国内投资渠道倍感困惑的同时,也有部分投资人开始尝试全球资产配置,来自多家移民中介机构的数据显示,近年投资移民的人数正逐年攀升,国内资金外流的现状当引起外界的重视。

  从北京地铁国贸站E口向北300米,二十多层的数码01大厦在CBD中并不起眼,但这里却聚集了国内几家知名的投资移民机构。曾在银行工作八年的张正岳正是其中一家名为“锦国怡凯”移民中介公司的创业元老。

  或许正基于张正岳在银行的经历,这家公司与北京十多家银行保持合作,其客户也都来自银行对私业务部门的推荐,并自称是行业内唯一不做广告的投资移民中介。而在这些高净值客户中,不乏以房地产投资起家的投资人。

  “从理财的角度讲,你在资产配置中拿出20%,可能搁北京啥也干不了,但换一地方,没准还真能挣点钱。现在北京有钱人出国买房的人其实挺多的,比如过去这半年美国拉斯维加斯的房子就涨了20%!”张正岳告诉记者。

  在张看来,随着国际化程度越来越高,有钱人对于“把钱放出去”这种害怕、怀疑的心理也会越来越低,整个世界其实都是一个可选择的市场,如果国内没有更好的投资渠道,将目光投向海外也未尝不可。

  在问及投资移民的诉求时,张正岳向记者透露,在选择投资移民的客户中,特别是移民美国的,绝大多数是为了子女的教育,100个中能占90个,而在年龄上,投资移民的客户以30岁到45岁居多。

  过去两年卖掉北京市区房子,并转手抄底一套美国学区别墅的郭先生,正是通过投资移民实现“全球套利”的一个典型。

  2010年年初,郭先生以总价600万元卖掉了四环内一套160多平方米公寓,两年后,他又以26.5万美元抄底了一套位于美国西海岸某大学附近的230平方米别墅——此房产已较房地产泡沫顶峰跌去一半,而他卖出的这套房子,已经从2002年的7000元涨到了3万多元,足足翻了四倍!

  从表面上看,郭先生不仅以环境噪杂且污染严重的闹市房,换了套带花园的美国乡间别墅,而且还赚足了将来定居美国的本钱。但真正让他做出此项决定的还是因为孩子的教育,趁着美国楼市低迷买套房,也好为日后孩子移民做准备。

  在经历2008年以来的金融危机后,欧美房地产市场步入长期低迷,便宜的房价激发了中国人抄底的热情,而抄底的钱多来自国内楼市挤出来的套利资金。

  来自全美房地产经纪人协会的数据显示,自2011年起,中国以90亿美金、总占比11%的份额,超越墨西哥、英国,成为仅次于加拿大的第二大美国房地产买家,中国买家的最大特点是购房多集中在学区或实验室附近。

  “资金总是要追求利润的!”一位私人银行人士告诉记者,在其接触的客户中,他们对投资渠道的选择越来越挑剔,大资金总喜欢从估值高的地方溢出,流到有潜在升值潜力的“价值洼地”,过去是国内范围,现在则是全球范围。

  除在海外买房外,通过QDII基金投资海外股市也不失为投资人全球资产配置另一工具。随着欧美经济的复苏和道指的联创历史新高,今年以来多款QDII基金产品已实现20%的收益。

  • 来源:东方网
  • 编辑:罗伯特

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