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2021年01月24日 星期天

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  究竟什么是房地产市场回暖的指标?是成交量的迅速反弹,还是房价的稳步攀升?抑或根本就是量价齐升?

  从现实情况来看,成交量的上升必然带动房价的重新抬头,略有差别的只是不同区域间由于地理因素带来的房价上涨幅度与速度的不同。如果这是正确的判断标准,那么,房地产市场确实已经回暖,而且还在升温。财政部财政科学研究所所长贾康直言:“我感觉已经看得比较清楚:今年下半年在银根放松和‘稳增长’的政策环境之下,房地产的回暖还会持续。”

  高位运行的房价,成为人民必须面对的现实,央行按季度对储户进行的调查报告显示,居民对高房价的“承受”能力越来越强(认为房价高到难以接受的比例正在逐渐下降)。

  鉴于房地产市场在从严调控下的异常回暖,7月下旬,国务院先后派出8个督查组,对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。8月8日,有媒体报道称,国务院督查组调研组肯定各地调控结果,首批六省市调控效果过关,六个省市为北京、辽宁(大连)、天津、上海、重庆、四川,此外,吉林、江苏、浙江、福建、山东、河南的楼市调控政策执行情况,也得到督查组的肯定。对于河北、湖北、湖南三省,督查组在总体肯定调控效果的前提下,表示当地房价上涨的压力仍存在,应密切关注后续房价的走势,建议从严执行调控政策,健全完善制度,坚决落实调控目标。唯有广东江门市的调控效果受批评。

  暂且放下督查结果不谈,国家统计局统计的70个大中城市住宅销售价格指数显示,虽然7月份多个城市迈上了环比上升的通道,但同比依旧处于下滑区间,这与购房者的感受大相径庭。究竟是什么造成了价格指数与实际感受的背离?

  住宅销售“均价”是最根本的因素,城市化过程中大量开发的郊区住宅是重要推手。

  以8月第一周北京市新建住宅销售价格为例,北京中原地产市场研究部统计数据显示,四至六环之间中高档楼盘成交比重增加明显,具体的四、五环之间、五、六环之间成交比重分别达到7.02%、63.16%,而成交均价分别达到了33147元/平米和20026元/平米,平均之后,全市新建住宅成交均价就仅为21536元/平米。

  4月中旬,北京市房地产协会公布的今年一季度新建普通住宅成交价格曾经引起“轩然大波”,当时12326元/平方米、同比降幅20.7%的成交均价,对于普通购房者而言,就是一个美丽的泡影。同时公布的新建纯商品住宅的成交均价倒是也出现了同比19.4%的下滑。然而,19516元/平方米的成交均价是被大量入市的郊区县项目拉低的。促销力度较大的项目也正是这些郊区县的楼盘,顺义区京汉铂寓项目去年销售不足三成,今年售价下调了20%以上,降为1.2万元/平方米,很快售罄。大兴顺驰领海项目售价下调15.9%,降为1.6万元/平方米,销售明显回升。

  北京并不是个例。随着大中城市的经济发展,城市近郊区域逐渐发展为分担城市某个功能区域的同时,住宅规划也已列入,随之大兴土木,郊区县项目的大量集中入市,对城市整体成交均价是一个不小的冲击,当房地产调控来临之时,这部分项目由于交通配套等设施的原因,也成为降价的重灾区。

  在住宅销售均价同比下滑的背后,是同比大面积增加的郊区县住宅项目。房价的合理区间究竟是多少?衡量标准又是什么?用房价收入比来衡量吗?

  以北京市场目前的状况来看,以郊区为主的普通商品房成交均价为1.8万元每平方米,平均单套成交面积在100平方米左右,总价约180万元。北京统计局数据显示:2011全年城镇居民人均可支配收入达到32903元,目前出手买房的“刚性需求”多为双收入的年轻人,以家庭为单位计算,家庭年可支配收入不足7万元,按照180万元的住宅总价计算,房价收入比高达27倍。 各种统计数据参考的口径不一,得出的数据虽略有出入,但结论一致指向过高的房价收入比。

  有人说,房价收入比不适合中国的国情,我国不乏三代人合供一套房子的情况。那房价租售比呢?

  一般而言,国际标准的房产租售比为1:100——1:200,被称为国际租售比警戒线。2009年房价飙涨后,我国的租售比曾达到1:700,部分地区甚至达到1:800以上。2007年1月,上海租售比在1比300到350之间,现在达到1比600到850之间。2011年1月杭州平均租金售价比的统计结果为1∶578,有些楼盘甚至飙过1∶1200。远远偏离正常轨道的租售比没有成为房价回归的价值尺度,反而成为房租继续攀升的“合理借口”。刚刚公布的7月份CPI,房租同比上涨3%以上。

  • 来源:东方网
  • 编辑:罗伯特

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